（2016）桂0702民初2080号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-27
案件名称
陈家琨与钦州市国安远通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
钦州市钦南区人民法院
所属地区
钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈家琨,钦州市国安远通房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0702民初2080号原告：陈家琨，男，汉族，1988年2月25日出生，居民，户籍地址：广西浦北县，现住广西钦州市。委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志才，广西源群律师事务所律师。被告：钦州市国安远通房地产开发有限公司，住所地钦州市扬帆大道11号东方豪庭北1栋204号。法定代表人陈裕兴，公司执行董事。委托诉讼代理人冯燊，广西政大律师事务所律师。原告陈家琨与被告钦州市国安远通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈家琨的委托诉讼代理人陈业芸、杨志才、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈家琨向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》并协助原告陈家琨办理位于钦州市扬帆北大街7号“东方豪庭小区”北5栋1003号房的产权登记备案手续；2.被告向原告支付迟延备案违约金3508.83元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2011年11月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告在钦州市扬帆北大街11号（现为7号）“东方豪庭小区”北5栋1003号房，建筑面积为118.44平方米，单价为每平方米2962.54元，总金额为人民币350883元。合同第十五条约定被告应当在商品房竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同的约定支付了全部购房款，并交纳了房屋相关税费。2013年，被告在工程未进行工程竣工验收，未达到交付使用条件的情况下便强行交付使用给原告使用，至今被告仍未取得《竣工验收备案表》，更没有办理该房屋产权证书所需的资料报产权登记机关备案，使原告无法办理相关的房地产权属证书。根据合同约定以及有关法律规定，被告应当在交付房屋后90日内，由被告提供的资料报产权登记机关备案并取得房屋产权登记证书。现房屋已交付三年，被告仍没有将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，使原告无法办理房地产权属证书，明显违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房屋买卖合同》第十五条约定，被告应向原告支付迟延办证违约金3508.83元。被告钦州市国安远通房地产开发有限公司辩称，其没有义务为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等相关权属证书；被告所交付的房屋已经经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，并取得《建筑工程质量竣工验收意见书》，但未取得《竣工验收备案表》；被告所交付的房屋并没有竣工是事实，但法律上并没有限定房屋竣工的时间，根据相关法律规定及双方合同约定，被告的义务是在房屋竣工验收后将资料提供给相关部门备案，但房屋至今并未竣工。原告请求被告支付迟延备案违约金不符合事实，合同上没有约定，故原告的请求没有法律依据。原告为证实其主张向本院提供了以下证据：1、原告的身份证；2、企业工商登记信息；3、《商品房买卖合同》；4、《销售不动产统一发票》、税收通用完税证；5、钦州市住建委《钦市住建行决字（2013）第174号行政处罚决定书》；6、钦州市住建委《钦市建法（2014）49号》关于要求进一步明确东方豪庭小区一期工程相关问题的答复；钦市建函（2014）77号《对关于反映开发商2010年交房至今未办理房产证的相关问题的答复》；7、自治区发改委门户网站“领导信箱”答复。被告对原告提交的证据的三性没有异议，但认为证据5、6、7不能证实原告的证明目的，恰好证实了双方签订的合同第十五条的期限尚未开始计算。被告钦州市国安远通房地产开发有限公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2011年11月26日，原告陈家琨与被告钦州市国安远通房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告以按揭方式购买被告开发的位于钦州市扬帆北大街11号（现为7号）的“东方豪庭”小区北5栋1003号房，金额为3508.83元，交房期限为2012年9月30日前。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、该商品房经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合格，取得《建筑工程质量竣工验收意见书》。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因（不及时申请办证）造成该房不能在规定期限内取得房产证的，由买受人承担全部责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房款。从2012年起，被告开始交付房屋，购房者在被告处领取了房屋钥匙。原告也向被告领取房屋钥匙并接收房屋，但被告没有提供相关验收报告给原告查看、领取。2013年4月17日，被告取得《建设工程质量竣工验收意见书》。2013年8月12日，钦州市住建委以被告违反《建设工程质量管理条列》将未进行工程竣工验收的房屋擅自交付使用为由对被告作出了《钦市住建行决字（2013）第174号行政处罚决定书》。2014年9月18日，钦州市住建委给包括原告在内的东方豪庭小区业主作出了钦市建法（2014）49号答复，在该份文件中，钦州市住建委认定至文件作出时，被告的一期工程（包含讼争房屋在内）尚未组织综合竣工验收，未达到交付使用条件。钦州市住建委作出的《钦市建函（2014）77号﹤对关于反映开发商2010年交房至今未办理房产证的相关问题的答复＞》与自治区发改委门户网站“领导信箱”答复中均证实了被告所开发的“东方豪庭小区”一期没有经过工程竣工验收的事实。至今，被告尚未取得《竣工验收备案表》，原告也没能办理相关的房地产权属证书，故原告诉至法院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效合同，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告请求继续履行《商品房买卖合同》本院予以支持；出卖人向登记机关提供权属资料备案系其法定义务，而将权属资料报登记机关备案是办理房产证书的先决要素。被告在房屋交付后未及时将权属资料报登记机关备案取得《竣工验收备案表》，致使原告不能向相关职能部门申请办理相关权属证书，现原告请求被告协助办理房产登记备案手续以便办理房产证，依法有据，本院予以支持；被告辩称双方签订的《商品房买卖合同》并未约定商品房工程竣工验收备案的期限，尚未到申报备案的时限，本院认为被告自交付房屋之日起就知道或者应当知道需将权属资料报登记机关备案，但交房至今已逾三年被告仍消极履行其义务，致使原告的物权权益处于不明确状态，有违公平原则，故对被告的辩称不予支持；至于被告是否违反了双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条的约定，是否应当支付迟延备案违约金的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，由于出卖人的原因，在商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。被告将房屋交付给原告使用时，被告尚未取得《建筑工程质量竣工验收意见书》，由此可知工程尚未竣工，双方当事人对房屋已经交付使用均予以认可。被告在房屋交付后未及时将权属资料报登记机关备案，致使原告在接收房屋后超过90日未能取得权属证书，至今已达三年多，被告应当承担违约责任，故原告主张被告按已付房价款的百分之一向原告支付迟延备案的违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告陈家琨与被告钦州市国安远通房地产开发有限公司于2011年11月26日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司协助原告陈家琨办理位于钦州市扬帆北大街7号“东方豪庭小区”北5栋1003号房的产权登记备案手续；三、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司向原告陈家琨支付迟延备案违约金3508.83元。上述判决规定的义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费150元（陈家琨已经预交），减半收取75元，由被告钦州市国安远通房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉之日起七日内按《诉讼费缴纳办法》第十七条规定预交上诉案件受理费（直接汇入银行帐户。开户行：中国农业银行钦州金桥支行；开户名称：钦州市中级人民法院；开户帐号：20×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 欧阳效锦二〇一六年十月二十八日书 记 员 邓 龙 鹏 关注公众号“”