（2016）甘04民终694号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-29
案件名称
上诉人马真孝与被上诉人郑安忠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省白银市中级人民法院
所属地区
甘肃省白银市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马真孝,郑安忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘04民终694号上诉人（一审被告）：马真孝，男，生于1979年08月30日，汉族，住白银市平川区。被上诉人（一审原告）：郑安忠，男，生于1964年2月28日，汉族，住白银市平川区。上诉人马真孝因与被上诉人郑安忠房屋租赁合同纠纷一案，不服平川区人民法院（2016）甘0403民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人马真孝、郑安忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马真孝上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误，上诉人与被上诉人是房屋的共同承租人，双方不存在租赁关系。1、上诉人与工行白银分行平川支行签订的房屋租赁合同到期后，没有继续签订房屋租赁合同，但被上诉人继续租赁该房屋。上诉人将2015年的租金8000元交给被上诉人，委托被上诉人交与工行白银分行平川支行，因此，上诉人继续租赁房屋，工行白银分行平川支行继续收取租金，视为不定期租赁。并且从2015年至今，工行白银分行平川支行也没有要求与上诉人解除租赁合同，可知上诉人与工行白银分行平川支行的房屋租赁合同合法有效。2、上诉人租赁的工行白银分行平川支行的房屋面积共计182.3㎡，其中一部分是餐厅，一部分是烟酒店铺面，2013年7月20日，上诉人将餐厅转让与被上诉人之妻杨术容，并签订转让协议，双方在协议中明确约定租金由工行白银分行平川支行统一收取，上诉人的烟酒店租金为8000元，被上诉人的餐厅租金为70000元，并统一交给工行白银分行平川支行。据此，工行平川支行是房屋出租人，上诉人与被上诉人是共同承租人，但2016年上诉人委托被上诉人交房租时，被上诉人将房屋租金涨至20000元，上诉人认为被上诉人作为房屋承租人无权涨租金。综上，请求驳回被上诉人的诉讼请求。郑安忠辩称，上诉人与被上诉人之妻签订的餐厅转让协议于2014年12月31日履行完毕，2015年1月1日起被上诉人与工行白银分行签订租赁合同后，上诉人与被上诉人之间系承租人与承租人的关系。且被上诉人与工行白银分行签订了租期为2016年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁合同。现上诉人在双方租期届满后占有被上诉人承租的房屋10个月之久，给被上诉人造成了损失。上诉人称其与工行白银分行有租赁关系，但其并未提交证据。郑安忠一审诉讼请求：被告立即返还所侵占的原告的房屋，并赔偿自侵占之日2016年1月1日起至开庭之日的房屋占用费共计10930元，每天每平米2.53元计算，应该算至实际腾房日，同时赔偿造成的经营损失10000元；一审法院认定的事实：2013年与2014年，马真孝与中国工商银行股份有限公司白银分行签订了关于位于平川区长征东路租用面积为182.3平方米房屋的租赁合同。2013年7月20日，被告马真孝与杨术容签订《餐厅转让协议》，双方约定被告马真孝将位于长征东路原工行储蓄所一楼甲方名下餐厅（不含烟酒店铺面）一次性转让给杨术容，转让费为145000元。在协议中双方约定餐厅及烟酒店所租赁房屋归工行统一所有，统一签订租赁合同，统一交房租。甲乙双方协商同意。甲方现经营烟酒店年租金为捌千元整（8000）年底交房租时交与乙方统一上缴房东。（房租共计78000元，乙方缴7万元整）。其中马真孝为甲方，杨术容为乙方。杨术容与郑安忠系夫妻关系，二人共同经营马真孝转让的餐厅。郑安忠认可《餐厅转让协议》，并承认受该协议约束。马真孝与中国工商银行股份有限公司白银分行签订的合同到期后，2015年1月1日，郑安忠与中国工商银行股份有限公司白银分行签订了自2015年1月1日至2015年12月31日的关于位于平川区长征东路建筑面积为182.3平方米的房屋的租赁合同。2015年3月14日，马真孝向郑安忠交纳了2015年1月1日至12月30日的关于烟酒店铺面房屋的房费8000元。2016年3月10日，郑安忠与中国工商银行股份有限公司白银分行签订了该房屋租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁合同。原告陈述，自2016年4月，原、被告发生矛盾，原告通知马真孝腾房。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。马真孝在与中国工商银行股份有限公司白银分行签订租赁合同的期限内享有位于平川区长征东路建筑面积为182.3平方米的房屋的使用、收益的权利。但租赁期限届满后，因马真孝与中国工商银行股份有限公司白银分行未继续签订租赁合同，则马真孝即不具有上述权利，其不能对该房屋进行使用。马真孝与原告之妻杨术容签订的餐厅转让协议因合同约定的事项履行完毕及马真孝没有取得该房屋使用权而终止。2015年，原告郑安忠因与中国工商银行股份有限公司白银分行签订房屋租赁合同而取得位于平川区长征东路建筑面积为182.3平方米的房屋的使用及收益的权利，同年，被告交房屋租金给原告，视为原、被告之间形成事实上的房屋租赁合同关系，双方未约定租赁期限，视为不定期租赁，即在郑安忠与中国工商银行股份有限公司白银分行的租赁合同期限内，马真孝具有承租房屋的权利。2016年4月，原告通知被告腾房，视为原告要求与被告解除房屋租赁合同的意思表示，原、被告之间的房屋租赁合同解除。对于原告要求被告立即返还所侵占的原告的房屋的请求应予支持。对于被告陈述其与原告属于共同承租该房屋的意见不予采纳。对于原告请求被告赔偿自侵占之日2016年1月1日起至开庭之日的房屋占用费共计10930元，每天每平米2.53元计算，应该算至实际腾房日，及其请求赔偿造成的经营损失10000元，因原告未提供证据证明，该院不予支持。原告关于被告占用的房屋的租金属于原告的损失，被告应支付占用原告租赁的房屋从2016年1月至2016年7月5日的房屋租金的损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决：被告马真孝于本判决生效后三十日内返还侵占原告郑安忠的租赁房屋，并赔偿郑安忠的经济损失4111.11元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马真孝负担。二审诉讼期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为双方当事人之间的法律关系。首先，2013年7月20日，上诉人将其从工行白银分行承租的房屋的一部分转租与被上诉人之妻杨术容，且杨术容与被上诉人共同经营该房屋，被上诉人亦认可上诉人与杨术容签订的餐厅转让协议，因此，双方存在转租法律关系。其次，2015年1月1日，被上诉人与工行白银分行签订了为期1年的租赁合同，上诉人虽在二审中称其与工行白银分行平川支行或者工行白银分行就案涉房屋于2015年有租赁合同关系，但其未提交证据证实该事实，结合一审法院对工行白银分行平川支行职员赵淑花的调查笔录及被上诉人与工行白银分行于2015年1月1日签订的租赁合同，应认定工行白银分行与上诉人的租赁合同届满日为2014年12月31日，所以对上诉人的该上诉理由，本院不予采信。再次，根据上述事实，上诉人与工行白银分行租期届满日为2014年12月31日，因此，自2013年7月20日起至2014年12月31日上诉人作为案涉房屋的承租人将部分房屋转让给杨术容与被上诉人共同经营，上诉人为案涉房屋的承租人，被上诉人为次承租人，双方在此期间为转租关系。2015年1月1日起，上诉人与工行白银分行的租赁期限已届满，双方未续签租赁合同，且工行白银分行与被上诉人就案涉所有房屋签订了两次房屋租赁合同，租赁期限截止日为2018年12月31日，故自2015年1月1日起被上诉人为案涉房屋的合法承租人，同时，上诉人又于2015年3月4日向案涉房屋的承租人即被上诉人交纳了案涉烟酒店2015年1月1日至12月31日的租金8000元，应认定自2015年1月1日起被上诉人作为案涉房屋的承租人将部分房屋转租与上诉人，被上诉人为案涉房屋的承租人，上诉人为次承租人，因双方未签订书面租赁合同，视为自2015年1月1日起形成不定期租赁合同关系。被上诉人于2016年4月通知上诉人腾房的行为应视为其与上诉人解除转租关系的意思表示，故被上诉人要求上诉人返还房屋并支付房屋占用费的请求符合法律规定，一审对此认定适当，应予维持。上诉人认为其与被上诉人为案涉房屋的共同承租人，非出租人与承租人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，马真孝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马真孝负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘雪莲代理审判员 段延红代理审判员 魏晓龙二〇一六年十月二十八日书 记 员 张继顺 关注公众号“”