（2016）苏1112民初2167号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-25
案件名称
镇江市浩鑫物业管理有限公司与陶跃丹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市丹徒区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
镇江市浩鑫物业管理有限公司,陶跃丹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1112民初2167号原告：镇江市浩鑫物业管理有限公司，住所地镇江市丹徒新城幸福城格林蓝天23幢S01室。法定代表人：陶剑培，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏新芳，江苏律威律师事务所律师。被告：陶跃丹。原告镇江市浩鑫物业管理有限公司与被告陶跃丹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告镇江市浩鑫物业管理有限公司委托诉讼代理人夏新芳、被告陶跃丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江市浩鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费4253元（2013.1.1-2016.6.30），能耗费284元，利息506元，合计5043元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受永安新城家园业主委员会的委托，负责镇江市丹徒区永安新城家园东区的物业管理工作。被告系该小区的业主。现原告已履行了相关的物业管理工作，但被告未能按照约定支付物业管理费。被告陶跃丹辩称，不交物业费是有原因的，主要是原告服务存在瑕疵，如房屋卫生间下水管漏水、门禁卡停用、卫生打扫不及时等。另缴纳的装修押金1000元，至今未退还，要求抵扣物业费。原告针对其诉称向本院提交了前期物业管理委托合同、物业服务合同、业主手册、准予变更登记通知书等证据，本院经审查认为，上述证据客观真实，来源合法，与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据。经本院经审理查明，原告镇江市浩鑫物业管理有限公司系镇江市丹徒区永安新城家园（东区）小区的物业管理服务单位，被告陶跃丹系该小区西区某室的业主，该房屋建筑面积为96.45平方米，属于多层普通住宅。被告将该房屋的物业费、能耗费交至2012年12月31日，之后的物业费、能耗费未能缴纳。现原告诉至本院，要求被告缴纳物业费、能耗费、利息。另查明，2010年6月1日，镇ＸＸ科物业信息咨询有限公司与镇江永安房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，约定服务期限为2010年6月1日起至业主委员会成立止，多层住宅物业服务费收费每月收取每平方米1.05元。后永安新城家园小区成立了业主委员会，名称为镇江市丹徒区新城家园（东区）小区业主委员会，2014年1月1日、2015年7月1日，该业主委员会分别与镇ＸＸ科物业信息咨询有限公司签订了物业管理委托合同，约定服务期限为2014年1月1日至2015年6月30日、2015年7月31日至2018年6月30日，多层住宅物业服务费收费标准为1.05元/平方米·月，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应按时履行缴纳义务。2014年6月，镇江市华科物业信息咨询有限公司名称变更登记为镇江市浩鑫物业管理有限公司。又查明，业主手册协议书约定涉案房屋面积96.45平方米，物业公共服务费标准为1.05元/平方米·月，公共能耗费标准0.07元/平方米·月,另物业公共服务费、公共能耗费自2012年1月1日收取，预收一年。另被告向原告支付了装修押金1000元，被告要求抵扣相关的物业费，原告表示同意。经本院现场察看，该小区生活管理秩序正常，原告基本履行了物业服务合同义务，但小区内存在人员随意进出，局部卫生存在死角，车辆乱停乱放等服务瑕疵。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主或物业使用人在享受物业服务的同时应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告陶跃丹作为原告镇江市浩鑫物业管理有限公司提供物业服务的业主，在享受原告提供的物业服务的同时，负有向原告缴纳物业管理服务费用的义务。本案中，原告提供的物业服务，存在部分物业管理服务不到位的问题，根据物业委托管理合同，原告的行为属于物业服务质量存在一定瑕疵，从平衡双方当事人的利益角度出发，本院酌定适当减少被告10%的物业费。现根据物业管理委托合同及物业服务的实际情况，原告主张2013年1月1日至2016年6月30日的物业费及能耗费，不违反法律规定，本院予以支持，另被告要求装修押金1000元抵扣物业费，原告表示同意，故物业费计算为2828元（96.45平方米×1.05元／平方米·月×42个月×90%-1000元），能耗费计算为283.50元（96.45平方米×0.07元／平方米·月×42个月）。关于利息问题。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张的物业管理费、能耗费中，第一期即2013年1月1日至2013年6月30日的物业管理费、能耗费，原告根据合同约定主张应予2013年6月30日前付清，不违反法律规定，本院予以确认。因被告未能按照合同约定的期限付款，故应当支付规定付款日至实际付款日的利息，对该期物业费、能耗费的利息，原告主张自2013年1月1日至2016年6月30日、按年利率6%计算，不违反法律规定，本院予以支持。之后各期利息的计算，以此类推。截止到2016年6月30日，各期利息合计202元（计算方法详见附件）。被告辩称，原告服务存在瑕疵、卫生间下水管漏水、门禁卡停用等原因而不应交纳物业费，但其提供的证据不能充分证明原告存在的瑕疵已经达到了可拒交物业费的程度，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告陶跃丹于本判决生效之日起十日内向原告镇江市浩鑫物业管理有限公司支付自2013年1月1日至2016年6月30日的物业费2828元、能耗费283.50元及利息202元，合计3313.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告镇江市浩鑫物业管理有限公司承担10元，被告陶跃丹承担15元。上述款项可汇至镇江市丹徒区人民法院（全称：镇江市丹徒区财政局，开户行：江苏镇江农村商业银行股份有限公司丹徒支行，账号：3211022401201000009648。汇款时请注明本案案号）。本判决为终审判决。代理审判员 陈文勇二〇一六年十月二十八日书 记 员 刘婷婷