（2016）苏01民终7128号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-29
案件名称
童国江与富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
童国江,富力南京地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终7128号上诉人（原审原告）：童国江，男，1958年11月16日生，汉族。委托诉讼代理人：童国明。被上诉人（原审被告）：富力南京地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢超，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴群风，江苏东恒律师事务所律师。上诉人童国江因与被上诉人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。童国江上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院判决程序违法，重要事实认定不清，适用法律错误，草率做出对上诉人不利的判决。一、程序违法。一审判决以被上诉人已按时取得《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表，即认定被上诉人依约已符合交房条件的结论是错误的。一审法院未依法分配举证责任，随意增加上诉人的举证责任、减少被上诉人的举证责任。被上诉人应举证证明其交付的涉案房屋是否符合法定条件，而不是低于法定条件的约定交房条件。1.一审判决第4页对双方合同约定的认定，随意减少被上诉人的举证责任。2.本案系一起发回重审的案件，但是一审法院没有尽详细审查义务，采信被上诉人明显涉嫌通过非法手段获取政府行政许可等证据并作为判决依据。依据法律法规的相关规定，“当约定交付条件低于法定条件，以法定条件为准，约定无效；当约定条件高于法定交付条件时，以约定条件为准”。被上诉人在交房时不仅应向业主提交《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋测绘成果》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，还应将《全装修住宅工程质量分户验收记录》作为《住宅工程质量保证书》的附件在房屋交付时一并交给用户。一审法院应由被上诉人举证其已在约定期间内具备交房条件的合理证据。二、一审事实审查不清，未查清真正交房时间，将被上诉人通知交房时间错误理解为交付房屋时间。1.上诉人认为，被上诉人正式交房时间为2014年9月6日，而不是2013年6月16日。一审法院认为被上诉人在送达交房通知书后即具备交付条件的认定明显错误。（1）被上诉人通知交房时并不具备交房条件，且被上诉人于2013年6月16日该项目主要内容并没获得规划许可。2013年7月9日，该项目申请第一轮的给、排水、电力、通信等工程的规划许可，2013年7月16日通过；涉及到重大安全项的燃气工程从2013年7月9日开始多次分别申请规划许可，2013年11月1日办结；2014年3月11日该项目市政规划验收才通过。一审法院未注意被上诉人交房时并未取得规划许可主要内容的事实，仅以上诉人在约定期限内收到交房通知书，并于2013年6月16日办理了收楼手续书及房屋交接表，就视为被上诉人已正式交付。（2）被上诉人提交的《房屋交接表》在填写程序上是违法违规的，与国家法规规定的交房程序相悖。从《富力城收房流程图》上看，被上诉人在业主实际验房前就要业主必须填写《房屋交接表》、交费，如不填表，不让验房。这是对业主正当权利的无视和侵害，这种《房屋交接表》不具有法律上的实际意义。（3）从《富力城收房流程图》和《收楼手续书》中能看出其顺序是先填写《房屋交接表》，后验房，最后才签《收楼手续书》。《房屋交接表》的签收实际上就相当于快递件到货签收，如快递物品的质量存在问题，收件人可拒收或退货。而《验房单》才是房屋质量的确认手续，《收楼手续书》的内容包含了《房屋交接表》、《验房单》内容确认，这才是交房手续的结束的标志。而上诉人在验房过程中发现房屋存在严重质量问题无法入住，拒绝在《验房单》和《收楼手续书》下方的“业主签字确认”一栏中签字，致使收房中止并得到陪同验房者的签字认可。一审法院认定上诉人已办理《收楼手续书》是杜撰的，对房屋已交付的认定是错误的。一审法院未注意上诉人在本案第一次一审、二审中多次提出房屋严重影响居住等实际情况，上诉人提交的《收房交接》已载明，涉案房屋多次维修整改后，才基本满足了交房条件，截至2014年9月6日上诉人与被上诉人代表才签字确认收房的事实。2.毛贻虎代表被上诉人签字行为是履行职务行为，理应有效。一审法院回避了毛贻虎作为被上诉人代表和业主签订《收房交接》的事实，上诉人认为毛贻虎和业主签定协议是毛贻虎的履职行为。在本案前次二审中，被上诉人当庭承认物业公司是其关联企业，《交房通知书》是被上诉人和物业公司共同盖章下发的，毛贻虎在2014年9月6日的《收房交接》中不仅作为物业公司代表签字，也作为被上诉人代表签字确认，这充分说明《收房交接》的有效性。3.一审判决回避了上诉人提出的房屋存在的严重质量问题，认定涉案房屋交付时如存在质量瑕疵，不影响该房屋的交付，被上诉人无需承担延期交房责任。一个连入户大门都没装、室内到处积水、墙纸发霉、大理石断裂、地砖空鼓、地板起伏度严重超标、燃气报警器缺失、私自改变设计，负一楼南外墙不做防水、整幢大楼不做散水沟、负一楼厕所改变使用功能等严重质量问题的房屋，一审法院却以“如存在质量瑕疵”作为判决的依据，实际上否定了涉案房屋存在的严重质量问题。被上诉人交付的房屋在约定时间内不具备交付条件，存在重大瑕疵，理应承担相应的法律责任。富力公司辩称，一、涉案房屋已经完成交付，不存在上诉人所称迟延交付的问题。1.根据双方签署的《南京市商品房预售合同》第六条的约定，涉案房屋的交付条件为被上诉人取得《建设工程规划核实合格书》及房屋竣工验收备案证明材料，随后双方又在补充协议一第五条第3款中明确，涉案房屋交付条件为甲方取得建设工程竣工验收备案材料，且该条件为房屋交付的唯一条件。被上诉人提供的《建设工程规划核实合格书》是由南京市住建局档案局盖章确认的，上诉人对上述证据合法性提出质疑，是上诉人的主观推理。2.在双方约定的交付日期前，被上诉人已经依约向上诉人送达了交房通知书，上诉人在收到交房通知书后和被上诉人办理了房屋交接手续。具体为：被上诉人在2013年5月31日向上诉人寄送了书面交房通知书，上诉人收到交房通知书后在2013年6月16日前来收房，并且双方办理房屋交接手续。因此，被上诉人已经完成了交付，不存在上诉人所称的迟延交付问题。二、根据双方合同约定，涉案房屋完成交付后，所产生的物业服务费及其他费用均应由上诉人自行交纳，上诉人要求被上诉人返还这些费用没有事实和法律依据。三、毛贻虎不是被上诉人的工作人员，且毛贻虎的行为也没有被上诉人的授权。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实和理由不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求。童国江向一审法院起诉请求：1.富力公司支付童国江逾期交房违约金53105元；2.富力公司返还童国江逾期交房期间其缴纳的物业、水电等费用1666元及滞纳金2490元。3.富力公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月30日，童国江（乙方）与富力公司（甲方）签订一份南京市商品房预售合同。该合同约定，由童国江购买富力公司开发建设的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路277号富力城41幢1201室房屋，建筑面积102.24平方米、单价11646.22元/平方米，总价款1190710元，交付日期为2013年6月15日前，交付时该商品房应已取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。合同第十三条第三项约定：“该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任”。补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在入住通知书中确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”。合同签订后，童国江按照约定全额支付了购房款。2013年5月31日，富力公司向童国江送达了交房通知书。同年6月16日，童国江与富力公司办理了收楼手续书及房屋交接表。童国江于同日交纳物业管理费、公摊水电费等合计1666元。2013年10月11日，童国江向富力公司缴纳滞纳金2490元。一审另查明，2012年12月31日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。同日，南京市规划局就涉案房屋楼盘向富力公司颁发了建设工程规划核实合格书。2015年1月，童国江向一审法院提起诉讼，要求富力公司支付违约金、返还水电费等。审理中，童国江提交房屋交接单一份，载明：“2014年9月6日上午，富力城开发商经对富力城一期41幢102室、103室、1201室多次维修整改后，基本满足了交房条件。经双方同意，对上述房屋进行收房。”童国江签字确认，毛贻虎作为富力城开发商及物业的代表签字确认。童国江主张毛贻虎系富力公司的代表，签字确认了富力公司逾期交房的事实。童国江另出具验房单、维修记录表、报纸报道，证明房屋存在质量问题的事实。富力公司辩称涉案房屋已经交付，即使房屋有瑕疵需要整改也不影响入住，毛贻虎虽系物业公司的员工，但是其无权代表开发商进行确认。因双方意见分歧，致调解未成。一审法院认为，童国江与富力公司签订的南京市商品房预售合同及补充协议一、二均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方在合同中约定，房屋交付日期为2013年6月15日前，商品房在交付时需取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。补充协议一第五条第3项明确约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在入住通知书确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”。富力公司已按时取得了建筑工程规划核实合格书、竣工验收备案表等资料，符合了合同约定的交房条件。童国江在约定期限内收到了交房通知书，并于2013年6月16日办理了收楼手续书及房屋交接表。富力公司已于2013年6月16日完成了房屋交付。对于童国江提出的房屋质量问题，应依据合同关于保修范围和保修期的相关规定，即涉案房屋交付时如存在质量瑕疵，不影响该房屋的交付，富力公司无需承担延期交房的责任，双方应按照合同及补充协议的约定及时办理房屋交接手续，富力公司应承担保修责任。故对童国江要求富力公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。对于童国江基于富力公司违约要求富力公司返还其已缴纳的物业管理费、公摊水电费、滞纳金等费用的诉讼请求，因富力公司未逾期交房，故对该项诉求亦不予支持。如童国江坚持认为富力公司在交房之后因维修房屋给其造成了经济损失，可另案主张权利。判决：驳回童国江的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。被上诉人提交一份《钥匙委托书》，证明被上诉人收回钥匙的原因是其在涉案房屋交付后履行相应的质保义务。上诉人认为该委托书上没有其签字，与其无关。本院认为，被上诉人所提交的《钥匙委托书》虽然提供了原件，但其中抬头记载的委托方“童国江”与签字的委托方（业主）“夏平田”并不一致，上诉人亦认为其并未在委托书上签字，故本院对该证据亦不作为本案证据采信。一审法院查明的事实本院予以确认。本院二审另查明：2013年5月31日，被上诉人及北京恒富物业服务有限公司南京分公司（以下简称恒富物业）向上诉人送达《交房通知书》，通知上诉人其将于2013年6月11日向上诉人交付涉案房屋。二审中，被上诉人确认恒富物业系其关联企业，毛贻虎系恒富物业的工作人员。2013年6月16日，上诉人在与被上诉人办理房屋交接手续时，签收了《房屋交接表》，但未在《验房单》和《收楼手续书》上签字，《验房单》上列举了涉案房屋的客厅、厨房、小房间、大房间、卫生间、地下室存在的相关质量问题，《收楼手续书》的责任部门包括“富力地产”和“恒富物业公司”等，其中验房系由“恒富物业公司”负责。二审中，上诉人陈述，其在本案中主张的逾期交房违约金依据在于被上诉人没有按照合同约定将涉案房屋移交给上诉人，被上诉人应于2013年6月16日向上诉人交付涉案房屋，但事实上，被上诉人直至2014年9月6日才交付，故其主张的逾期交房违约金的计算期间自2013年6月17日至2014年9月5日。由于上诉人逾期交付房屋，给上诉人造成了无法入住房屋的损失。被上诉人陈述，本案中，上诉人系主张逾期交房违约金，被上诉人不存在逾期交房的情形，至于交房后因被上诉人履行质保义务给上诉人造成了损失以及造成了多少损失，上诉人应另案另诉。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金并返还逾期交房期间其交纳的物业、水电等费用能否成立。上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金并返还逾期交房期间其交纳的物业、水电等费用不能成立。理由如下：首先，根据涉案《南京市商品房预售合同》及补充协议一的约定，涉案房屋已满足交付条件。涉案《南京市商品房预售合同》约定，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；补充协议一约定，双方一致同意该房屋的交付条件为甲方即被上诉人取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件。本案中，涉案房屋楼盘于2012年12月31日进行了工程竣工验收备案，并于同日取得了《建设工程规划核实合格书》，已满足交付条件。上诉人认为，被上诉人涉嫌通过非法手段获取政府行政许可等证据，但并未提供相关证据予以证明，故本院对其该上诉意见不予采信。其次，被上诉人不存在逾期交房的情形。根据涉案《南京市商品房预售合同》的约定，被上诉人应于2013年6月15日前向上诉人交付该商品房。事实上，被上诉人于2013年5月31日向上诉人送达《交房通知书》，并通知上诉人于2013年6月12日收房，上诉人于2013年6月16日与被上诉人办理房屋交接手续，并在《房屋交接表》上签字确认，被上诉人已按照合同约定的期限向上诉人交付取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料的房屋，不存在逾期交房的情形。再次，毛贻虎与上诉人签署《收房交接》虽属于职务行为，但《收房交接》的签署时间不宜认定为涉案房屋的交付时间。其一，毛贻虎签署《收房交接》属于职务行为。本院认为，对于毛贻虎的签字是否属于职务行为，需要结合本案相关的证据和事实予以综合分析。被上诉人向上诉人送达的《收房通知书》是以被上诉人和恒富物业的名义共同出具的，恒富物业不仅参与被上诉人与上诉人办理涉案房屋的交接手续，而且在《收楼手续书》中明确作为“责任部门”负责验房；被上诉人明确认可毛贻虎系其关联企业恒富物业的工作人员，且毛贻虎签署《收房交接》时记载的身份既包括“富力城开发商代表”，也包括“富力城物业代表”，故毛贻虎与上诉人签署《收房交接》的行为应认定为职务行为，被上诉人对毛贻虎的职务行为不予认可，没有事实依据，且有违诚信。其二，《收房交接》是上诉人对经过维修的涉案房屋再次予以接收，其签署时间可以作为确定涉案房屋维修整改期间的依据，但不宜认定为被上诉人向上诉人交付涉案房屋的时间。上诉人已在《房屋交接表》上签字确认，因其在验房时对涉案房屋的质量提出异议，故而未在《验房单》和《收楼手续书》上签字，之后被上诉人履行合同约定的质保义务，对涉案房屋进行维修整改，后上诉人于2014年9月6日对维修整改完毕的涉案房屋予以接收。此时，上诉人接收的系被上诉人经过维修整改的涉案房屋，并不能据此否定上诉人于2013年6月16日已签署《房屋交接表》收房的事实。故上诉人与毛贻虎签署《收房交接》的时间可以作为确定被上诉人对涉案房屋进行维修整改期间的依据，而不宜认定为被上诉人向上诉人履行交付房屋义务的时间。最后，关于被上诉人对涉案房屋维修整改期间是否给上诉人造成损失的问题，与上诉人在本案中主张的逾期交房违约金等属于不同的法律关系，上诉人可另行主张。二审中，上诉人认为，2014年9月6日方为被上诉人向其交付房屋的时间，故被上诉人应向其支付2013年6月17日至2014年9月5日逾期交房期间的违约金，由于上诉人逾期交付房屋，给上诉人造成了无法入住房屋的损失。本院认为，因被上诉人已于2013年6月16日向上诉人交付涉案房屋，被上诉人亦签字确认，被上诉人不存在逾期交房的情形，故上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金并返还逾期交房期间其交纳的物业、水电等费用均不能成立。对于上诉人认为被上诉人维修整改涉案房屋期间给其造成了无法入住房屋的损失，系因房屋质量问题而产生，与本案上诉人主张的逾期交房违约金等属于不同的法律关系，上诉人可另行主张。一审法院认定如上诉人坚持认为被上诉人在交房之后因维修房屋给其造成了经济损失，可另案主张权利，并无不当。综上所述，童国江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决漏列案件受理费负担不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各1231元，均由上诉人童国江负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 白文虎审判员 刘 凡二〇一六年十月二十八日书记员 郭旭冬