（2016）豫1602民初2811号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-04-24
案件名称
程霞与唐晓萍、刘荟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
周口市川汇区人民法院
所属地区
周口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程霞,唐晓萍,刘荟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1602民初2811号原告：程霞，女，汉族，1975年11月18日生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：马超云，河南恪信律师事务所律师。被告：唐晓萍（又名张羽），女，汉族，1972年9月22日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：李飞甲，河南众望律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：刘荟，女，汉族，1983年11月24日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：苏华伟、仝建勋，河南沐天律师事务所律师。原告程霞与被告唐晓萍（张羽）、刘荟租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程霞及其委托诉讼代理人马超云、被告唐晓萍的委托诉讼代理人李飞甲、被告刘荟的委托诉讼代理人苏华伟、仝建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告程霞与被告张羽签订的房屋租赁合同。2、依法判令二被告按照2016年4月1日至2017年3月31日拖欠租金总额25万元的20%向原告支付违约金50000元。3、判令被告自2016年3月20日起向原告支付延误原告用房的租金每月20800元至实际正常使用房屋之日至。20800×3+50000以上合计112400元。4、判令被告停止侵权、排除妨碍并承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告程霞在周口市水务局楼下大门口东侧享有使用权的房屋两间，2014年4月1日原告与被告张羽签订房屋租赁合同被告用于经营，期限自2014年4月1日至2017年3月31日，租金按年度计算，自合同生效时起被告张羽应支付原告30万元租金，2014年12月30日以前支付租金10万元，2016年4月1日至2017年3月31日租金应在2016年3月20日前支付25万元，被告已分两次分别于2014年和2015年支付租金40万元，按合同约定应在2016年3月20日前支付2016年4月1日至2017年3月31日的租金，但被告在约定期限拒不交付房租，导致房屋空置，侵害了原告的合法权益。原告欲将房屋租给他人时，被告刘荟称其是从张羽处租得房屋，因而强行阻止原告转让整修，酿成纠纷，特诉至法院，望判如所请。被告张羽辩称：2014年4月1日至2017年3月31日的合同虽然是以张羽的名义签订的，但履行合同义务的是被告刘荟。因在房屋租赁关系中，主要义务就是交付租金。该合同的实际履行主体是刘荟及程霞，二者之间形成了新的房屋租赁关系，至于在合同中是否违约，是否有延误租金的情况与张羽无关，应依法驳回原告程霞对被告张羽的诉讼请求。被告刘荟辩称：原告诉请的1、2项均是主张的违约责任，而原告程霞与刘荟没有合同关系，因此，原告只能向刘荟主张侵权责任，而程霞又不是房屋的实际所有人，故不能像刘荟主张侵权责任。被告刘荟因原告通知已从该房屋中搬离，不存在侵害及妨害行为，综上，应当依法驳回原告对刘荟的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的举证、质证，结合庭审调查，本院确认以下案件事实：被告程霞在周口市水务局楼下大门口东侧有享有使用权的房屋两间，2013年，被告张羽与被告程霞签订房屋租赁合同一份，被告张羽租赁被告程霞拥有使用权的上述房屋用于经营波尔多酒行，约定年租金16万元，租期自2013年4月1日至2014年3月31日。2013年5月30日，被告张羽收取原告刘荟房屋转让金28万元，将该房转让原告刘荟，2013年7月15日，被告张羽收取原告刘荟该房屋2013年8月15日至2014年3月31日房屋租金10万元（注：张羽收取上述转让款以及房屋租金均是发生在被告张羽与被告程霞的第一份租赁合同期内），原告刘荟在该房屋内经营毅恒名品服装。2014年4月1日原告程霞与被告张羽针对上述房屋又签订房屋租赁合同一份，约定合同租期自2014年4月1日至2017年3月31日；合同期内2014年4月1日至2016年3月31日租金为40万元，2016年4月1日至2017年3月31日租金为25万元，租金按年支付，自合同生效时起被告张羽应支付原告30万元租金，2014年12月30日以前支付租金10万元，2016年4月1日至2017年3月31日租金25万元应在2016年3月20日前支付；合同第12条约定“租赁期间，如乙方（指张羽）需要退房，必须提前1个月书面通知甲方（指程霞），双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算”。2014年3月28日，刘荟通过银行转账方式向程霞支付租金30万元，2015年1月10日，刘荟分两笔通过银行转账方式向程霞支付租金10万元。2016年3月，程霞向张羽催缴2016年4月1日至2017年3月31日租金25万元，张羽让刘荟与程霞联系交房租的事，因刘荟认为与被告张羽口头约定的每年应交租金为16万元，自己已交租金共计48万元，未再与程霞联系交纳租金。被告程霞因未能如期收到租金，遂要求原告刘荟腾出房屋，产生纠纷，被告程霞分别于2016年4月4日、6月7日因原告刘荟拒不腾房向周口市公安局七一路派出所报警。另查明，2016年7月20日，被告程霞从原告刘荟处收回本案租赁标的房屋，被告程霞与案外人另签订房屋租赁合同，将该房屋以每年25万元的租金出租。本院认为，原告程霞与被告张羽签订房屋租赁合同，内容真实合法，为有效合同。被告张羽违反合同约定在与程霞合同履行期间私自转租，且该转租行为因未得到房屋出租人同意或事后追认，转租行为无效。原告程霞诉请解除与被告张羽签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。被告刘荟自2016年4月1日至2016年7月20日因占有原告出租房屋，造成原告程霞在此期间未能取得房屋租赁收益，被告刘荟应赔偿原告程霞在此期间的租金损失，原告程霞诉请赔偿金额62400元，本院予以支持；被告张羽不承担刘荟占有房屋、拒不腾房期间给原告程霞造成的损失。原告程霞诉请被告支付违约金，不符合合同约定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、解除原告程霞与被告唐晓萍（张羽）签订的房屋租赁合同。二、被告刘荟于本判决生效之日起十日内赔偿原告程霞房屋租金62400元。三、驳回原告程霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2548元，减半收取1274元，原告程霞负担600元，被告刘荟负担674元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 蔡常青二〇一六年十月二十八日书记员 吴中强 来自