（2016）苏0585民初4650号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-02-09

案件名称

太仓美豪实业有限公司与方昊、太仓印象江南投资管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

太仓市人民法院

所属地区

太仓市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

太仓美豪实业有限公司,方昊,太仓印象江南投资管理有限公司,杨华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江苏省太仓市人民法院民事判决书（2016）苏0585民初4650号原告太仓美豪实业有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区洛阳路6号，统一社会信用代码91320585746812339M。法定代表人李日隆，该公司董事长。委托代理人明群相，江苏众谊律师事务所律师。委托代理人胡垠，江苏众谊律师事务所律师。被告方昊，男，1984年10月8日生，汉族，住江苏省扬州市。被告太仓印象江南投资管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇太平南路18号，组织机构代码32383194-1。法定代表人杨华。被告杨华，女，1963年4月9日生，汉族，住江苏省江都市。原告太仓美豪实业有限公司与被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司、杨华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告太仓美豪实业有限公司的委托代理人明群相、胡垠到庭参加诉讼，被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司、杨华经本院公告送达应诉材料及开庭传票后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告太仓美豪实业有限公司诉称：原告太仓美豪实业有限公司（原太仓美豪房地产开发有限公司）与被告方昊于2014年4月1日签订商铺租赁合同一份，合同约定将原告位于太仓市城厢镇太平南路18弄上城国际3楼会所（面积886.63㎡）出租给被告方昊作足浴营业使用，租赁期限自2014年9月1日起至2020年8月30日止，租金标准为260000元/年（包括商铺使用费160000元/年、广告场地使用费为100000元/年），双方同意于每2年的8月5日上调租金，调整幅度为每2年以第一年基数递增5%，被告方昊应在合同签订后一星期支付第一次租金130000元，租金支付方式为6个月一付，逾期支付的，逾期一日，被告方昊需按日租金的百分之20支付滞纳金，租赁期间使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费等费用由被告方昊承担。合同还约定如被告方昊逾期不支付租金累计超过7日的，被告方昊应按月租金的3倍支付违约金，原告可书面通知解除本合同。原告向被告方昊交付房屋时，被告方昊支付保证金86700元，在租赁关系终止时，除用以抵充合同约定应由被告方昊承担的费用外，剩余部分由原告无息归还被告方昊。合同签订后，原告按约向被告方昊交付了租赁房屋，被告方昊于2014年3月28日支付租金130000元，于2014年7月6日支付保证金87000元，但2015年3月1日之后的租金一直未付。被告太仓印象江南投资管理有限公司的法定代表人及独资股东杨华系被告方昊的岳母，被告方昊、杨华于2014年7月31日向原告出具承诺书，承诺被告方昊将租赁房屋转租给被告太仓印象江南投资管理有限公司，原告与被告太仓印象江南投资管理有限公司签订的租赁协议只作为被告太仓印象江南投资管理有限公司办理工商营业执照所用，三方之间仍以被告方昊与原告之间的租赁合同为准，为此2014年9月1日原告又与被告太仓印象江南投资管理有限公司签订了一份年租金为260000元的房屋租赁合同，原告租赁房屋的实际使用人系被告太仓印象江南投资管理有限公司。因三被告结欠2015年3月1日至今的租金分文未付，原告多次向三被告催讨所欠租金，但三被告均未支付，严重损害了原告的合法权益。现原告太仓美豪实业有限公司诉至法院请求：1.解除原告分别与被告方昊、被告太仓印象江南投资管理有限公司签订的租赁合同；2.被告方昊、被告太仓印象江南投资管理有限公司从租赁房屋中腾退；3.被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司、杨华共同支付租金及使用费【2015年3月1日起至2016年8月4日止按21666.67元/月（260000元/年/12）计算，计算金额为368333元；2016年8月5日起至实际腾退之日止，按22750元/月(260000元/年/12*1.05)计算】；4.被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司、杨华共同支付违约金65000元；5.被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司、杨华共同支付原告代缴电费16285.71元及迟交电费产生违约金14177元，合计30462.71元。被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司、杨华均未作答辩。经审理查明：2014年4月1日，原告太仓美豪实业有限公司（原太仓美豪房地产开发有限公司、合同甲方、出租方）与被告方昊（合同乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：原告将自有的太仓市太平南路18号上城国际3楼会所（建筑面积886.63㎡）租给被告方昊作足浴营业使用；甲方于2014年4月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2014年9月1日起至2020年8月30日止；房屋租金标准为160000元/年，广告场地使用费标准为100000元/年，房屋及门头广告仅限承租方使用不得转租他人，无论承租人是否实际使用房屋及广告场地，均需支付租金及广告场地使用费，即每年租金合计260000元/年，每二年的8月5日对租金和广告场地使用费标准上调，上调幅度为每二年以第一年基数递增5%，即2016年租金为2014年租金上涨5%，2018年租金为2016年租金上涨5%，以此类推；其中，第四条第2款约定乙方应于签订本合同后一星期向甲方支付第一次租金及广告场地使用费130000元，依次类推，租金支付方式为6个月一付，逾期支付的，逾期一日，乙方按日租金的百分之20支付滞纳金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为4个月租金（包括广告场地使用费）86700元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、物业管理费等费用、房屋和设备日常维修由乙方承担；无论任何原因解除本合同的，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，由乙方增加的装修乙方不得拆除，并不得向甲方主张任何费用；其中，第九条第2款第（六）项约定乙方逾期不支付租金累计超过7日的，甲方可通知乙方解除本合同，乙方应按照月租金3倍向甲方支付违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。原告太仓美豪实业有限公司按约向被告方昊交付了涉案商铺（含广告场地），并收取了被告方昊第一期租金（含广告场地使用费）130000元，另收取被告方昊租赁保证金87000元。因被告方昊将涉案商铺转租给被告太仓印象江南投资管理有限公司具体使用经营，被告太仓印象江南投资管理有限公司为办理工商营业执照登记之便，被告方昊、被告杨华于2014年7月31日向原告太仓美豪实业有限公司承诺：被告太仓印象江南投资管理有限公司和原告签订租赁协议只作为办理工商营业执照所用，仍以被告方昊和原告于2014年4月1日签订的租赁合同为准，和太仓印象江南投资管理有限公司无关。2014年9月1日，原告太仓美豪实业有限公司（出租方）、被告太仓印象江南投资管理有限公司（杨华代表、承租方）遂按照上述承诺又签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：出租方将坐落在太仓市城厢镇太平南路18号房屋（886.63㎡）租给承租方使用，租赁期限从2014年9月1日至2020年8月30日，租金260000元/年，于每年9月1日前交付；该房屋租赁合同系苏州市太仓工商行政管理局管理员机打印的固定范本，编号为2016061616241200002；同时，原告太仓美豪实业有限公司为被告太仓印象江南投资管理有限公司向太仓市工商局出具了住所及经营场所证明。另，被告太仓印象江南投资管理有限公司系一人有限责任公司，股东为被告杨华。在被告方昊租赁期间，因涉案商铺拖欠太仓市供电公司电费并由此产生违约金，原告太仓美豪实业有限公司共计代为缴纳拖欠电费16285.71元、逾期缴纳电费产生的违约金14177元，合计30462.71元。原告太仓美豪实业有限公司庭审中陈述：2014年9月1日，原告按照承诺书与被告太仓印象江南投资管理有限公司签订的房屋租赁合同仅为后者办理工商营业执照登记使用，该合同的具体权利义务并未实际履行；被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司腾退的具体对象仅限于为家具、电器等动产设备，其他的与涉案商铺已附和为一体的附属物按合同约定无权拆除，也无需腾退；被告方昊交纳的租赁保证金的冲抵先后顺序依次为水电费，迟交电费的违约金和逾期支付租金违约金，租金和使用费。以上事实，由原告太仓美豪实业有限公司提交的房屋初始登记证明、商铺租赁合同、收款收据、房屋租赁合同、承诺书、住所及经营场所证明、发票、汇款记录，当事人陈述等予以证实。本院认为：原告太仓美豪实业有限公司与被告方昊于2014年4月1日签订的商铺租赁合同合法有效，对双方具有约束力。而原告太仓美豪实业有限公司与被告太仓印象江南投资管理有限公司于2014年9月1日签订的房屋租赁合同，根据被告方昊、杨华出具的承诺内容及原告庭审陈述，该合同双方并不希望发生合同效力，且也未实际履行，故该份合同并不具有效力，也无需解除。被告方昊自2015年3月1日至今的商铺租金及广告场地使用费未付，违反了商铺租赁合同第四条中租金支付的约定，故原告太仓美豪实业有限公司有权依据该合同中第九条第2款第（六）项的约定解除原告与被告方昊于2014年4月1日签订的商铺租赁合同，该合同的解除时间应以被告方昊于2016年9月24日收到原告诉状为准，故本院确认该商铺租赁合同于2016年9月24日解除；合同解除后，作为承租人的被告方昊有义务按照该合同的约定及原告的明确要求对家具、电器等设备进行腾退，作为次承租人的被告太仓印象江南投资管理有限公司也无权再继续占有使用涉案商铺，其作为实际使用人应与被告方昊共同腾退。另原告要求三被告共同支付租金（含广告场地使用费）及占用费，经审查，被告方昊租金（含广告场地使用费）支付至2015年2月28日，因涉案商铺租赁合同于2016年9月24日解除，故被告方昊应按照商铺租赁合同约定支付原告2015年3月1日至2016年9月24日的租金408891.55元【2015年3月1日至2016年8月4日期间租金为371182.65元（260000+260000/12*5+260000/365*4），2016年8月5日至2016年9月24日期间的租金为37708.90元（260000*1.05/12+260000*1.05/365*20）】，自2016年9月25日至实际腾退之日止按照22750元/月（260000*1.05/12）的计算标准支付使用费。在本案中，因被告方昊未支付租金，违反商铺租赁合同第九条第2款的约定，应按照商铺租赁合同约定支付逾期支付租金的违约金65000元（260000/12*3）；按照合同约定，涉案商铺电费等均由被告方昊承担，因被告方昊未向供电公司缴纳电费，原告已代为之缴纳电费16285.71元、逾期缴纳电费产生的违约金14177元，被告方昊亦应在本案中一并支付原告。因被告方昊已支付原告太仓美豪实业有限公司租赁保证金87000元，应按照商铺租赁合同的约定及原告的明确要求进行冲抵，经先行冲抵电费、迟交电费的违约金合计30462.71后，剩余56537.29元用以冲抵逾期支付租金违约金，逾期支付租金违约金经冲抵后还剩余8462.71元。故本院最终确认：被告方昊应支付原告太仓美豪实业有限公司租金408891.55元和使用费（自2016年9月25日至实际腾退之日止，按照22750元/月计算）、逾期支付租金的违约金8462.71元。因向原告太仓美豪实业有限公司缴纳租金的相对方系被告方昊，被告太仓印象江南投资管理有限公司、杨华与原告太仓美豪实业有限公司之间并无生效的合同存在，且原告亦并无证据证明被告太仓印象江南投资管理有限公司、杨华存在债务加入的情形，故本院对原告要求被告太仓印象江南投资管理有限公司、杨华共同支付拖欠租金、逾期支付租金的违约金的诉求部分不予支持；但因原告与被告方昊之间的租赁合同解除后，被告太仓印象江南投资管理有限公司则对房屋构成无权占有，其对租赁合同解除后的房屋使用费（至实际腾退之日止）应与被告方昊负共同支付义务，另被告杨华作为被告太仓印象江南投资管理有限公司的独资股东未证明其公司财产独立于股东自己财产，故被告杨华应对被告太仓印象江南投资管理有限公司的该付款义务承担连带责任。被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司、杨华经本院合法传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告太仓美豪实业有限公司与被告方昊签订的《商铺租赁合同》于2016年9月24日解除。二、被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司共同将位于太仓市太平南路18号上城国际3楼会所腾退后交付原告太仓美豪实业有限公司。三、被告方昊支付原告太仓美豪实业有限公司租金408891.55元、逾期支付租金的违约金8462.71元，合计417354.26元。四、被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司、杨华共同支付原告太仓美豪实业有限公司房屋使用费（自2016年9月25日至实际腾退之日止，按照22750元/月计算）。五、驳回原告太仓美豪实业有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19000元，公告费560元，合计19560元，由原告太仓美豪实业有限公司负担4000元，被告方昊负担15560元(其中1560元由被告方昊、太仓印象江南投资管理有限公司、杨华共同负担)。该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起10日内按照负担额直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审　判　长　　王云超人民陪审员　　李培忠人民陪审员　　袁　辉二〇一六年十月二十八日书　记　员　　徐瑜洁百度搜索“”