（2016）鄂0103民初6443号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-18
案件名称
武汉学府物业管理有限公司与赵耀森物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉学府物业管理有限公司,赵耀森
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初6443号原告：武汉学府物业管理有限公司，住所地武汉市东湖开发区武黄公路189号华乐花园2-3-702号。法定代表人程峥岚，总经理。委托诉讼代理人：梅占春，湖北晨丰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：赵耀森，男，1957年1月8日出生，汉族，住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：范志强，男，1979年5月14日出生，汉族，系被告范诚明儿子，住址武汉市江汉区，代理权限为特别授权。原告武汉学府物业管理有限公司（以下简称原告学府物业公司）与被告赵耀森物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦独任审判，公开开庭进行审理。原告学府物业公司的委托诉讼代理人梅占春、被告赵耀森的委托诉讼代理人范志强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告学府物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵耀森立即向原告学府物业公司支付物业服务费1835元及截止2016年8月11日的滞纳金534.67元（滞纳金应计至实际支付之日），共计2369.67元。2、被告赵耀森承担本案诉讼费。事实与理由：2009年4月9日，原告学府物业公司与香江新村小区业主委员会签订《武汉市物业管理委托合同（B）》（编号江房物字2090号）。约定由原告学府物业公司为香江新村小区提供物业管理服务，服务期限为2009年4月9日至2014年4月8日。2014年4月合同到期恰逢香江新村业主委员会换届，故香江新村社区居民委员会于2014年4月26日向原告出具《工作函》，邀请原告学府物业公司在新届业委会成立之前继续履行香江新村小区物业服务委托合同。鉴于此，原告学府物业公司继续对香江新村小区提供物业管理服务。2015年10月20日，香江新村业主大会业主委员会公示《告业主书》，告知全体业主原告学府物业已经退出该小区并敦促业主清缴物业费。综上原告学府物业公司实际在2009年4月9日至2015年10月20日之间为香江新村小区提供物业管理服务。在原告学府物业公司为香江新村小区提供物业管理服务期间，被告赵耀森作为该小区10栋4单元302室业主，2013年12月之前仍履行缴纳物业费的义务，但自2014年1月1日起即未再继续缴纳物业费。为保护原告合法利益，特诉至贵院，请判如所请。被告赵耀森辩称，1、我们坚持认为原告学府物业公司所签订的合同是非法的，其进驻我们小区也是于法无据。原告学府物业公司服务期满期后，与丧失了资格的业委会签订的物业服务合同应属无效，该合同上显示的香江新村的公章属于非法使用公章；2、原告学府物业公司在提供服务期间，非法占有和使用公共收益，在未得到小区业主大会同意的情况下，非法占用小区公共空间并将收益据为己有，也未向小区业主公开过收益明细，实属违法；3、原告学府物业公司在提供物业服务期间未尽到物业服务管理义务；4、原告学府物业的诉讼已过诉讼时效。原告学府物业公司为支持其诉讼请求，提供了以下证据：《武汉市物业管理委托合同（B）》、《工作函》、《监控系统改造合同》、《收款收据》、《销售合同》、《停车场管理系统设备清单》、敦促函及催缴通知照片、邮件截图。被告赵耀森为反驳原告学府物业公司诉讼请求，提供了以下证据：小区内景照片、武汉市住房保障和房屋管理局《关于2014年全市住宅小区物业服务质量考评结果的公告》、长江日报《关于2014年全市住宅小区物业服务质量考评结果的公告》、香江新村小区业主委员会《声明》。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月12日，原告学府物业公司与武汉市香江新村小区业主大会业主委员会签订编号为江房物字2090号《武汉市物业管理委托合同（B）》，该合同约定：香江新村小区业主委员会为委托方，原告学府物业公司为受委托方，由香江新村小区业主委员会委托原告学府物业公司为坐落于武汉市江汉区香港路265号香江新村小区提供物业管理服务，委托期限为5年，自2009年4月9日至2014年4月8日止；多层住宅房屋物业费按建筑面积每月每平方米0.60元收取，小高层住宅房屋物业费按建筑面积每月每平方米1.30元收取；物业费按季度缴纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。随后，原告学府物业公司入驻香江新村小区，为该小区提供物业管理服务。2014年4月26日，武汉市江汉区唐家墩街香江新村社区居民委员会向原告学府物业公司发出《工作函》，该《工作函》载明：“物业管理委托合同于2014年4月8日到期，因原业委会已过任期，目前业委会处于换届期间，无法进行续签及招标。但小区物业管理服务不能中断，因此香江新村社区特致函邀请贵公司在新届业委会成立之前继续履行香江新村小区物业服务委托合同”。原告学府物业公司据此继续为香江新村小区提供物业管理服务。2015年10月20日，原告学府物业公司终止对香江新村住宅小区的物业管理服务。2016年5月20日，原告学府物业公司在香江新村住宅小区公示栏中张贴了《敦促函》。另查明，2014年武汉市住房保障和房屋管理局对全市住宅小区物业服务质量进行了考评，原告学府物业公司提供的香江新村住宅小区的物业服务质量被评为后15名。还查明，被告赵耀森是武汉香江新村小区10栋4单元302室业主，该房屋建筑面积为141.59㎡。从2014年1月开始，被告赵耀森未向原告学府物业公司缴纳物业管理服务费。本院认为，原告学府物业公司与武汉市香江新村小区业主大会业主委员会签订的《武汉市物业管理委托合同（B）》其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对小区内的物业服务管理人、业主及物业使用人均具有法律约束力。原告学府物业公司依合同约定为香江新村小区提供了物业管理服务，小区内的业主及物业使用人应当向原告学府物业公司缴纳物业服务费。庭审中，原告学府物业公司虽然向法庭提交了履行物业服务义务的相关证据，但由于原告学府物业公司所提供的香江新村住宅小区的物业服务在2014年武汉市住房保障和房屋管理局组织的物业服务质量考评中，被评为后15名，据此可以认定，原告学府物业公司在履行物业服务义务过程中，并没有完全尽到物业管理服务的责任和义务，故不应按合同约定的物业服务费收费标准全额收取服务费。根据双方举证材料，原告学府物业公司主要是在小区内公共环境的维护、公共设施的维修和养护方面没有完全尽到管理责任和服务义务，故原告学府物业公司应按合同约定物业服务费收费标准的80%收取物业管理费。由于原告学府物业公司在合同履行期间，没有完全尽到管理责任和服务义务，其行为已构成违约，故对于原告学府物业公司提出：“要求被告赵耀森支付滞纳金”的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告学府物业公司虽然向法庭提供了《告业主书》，以证明其终止物业服务时向小区内拖欠物业费的业主主张了权利，但由于原告学府物业公司不能提供该证据的原件，且被告赵耀森向法庭提供了武汉市香江新村小区业主大会业主委员会的《声明》，该《声明》上载明：“我业委会从未以任何形式（书面或口头、公开或私下）对任何人出具学府物业向贵院提交的告业主书”，故该《告业主书》不能作为诉讼时效中继的依据。根据原告学府物业公司提供的证据，可以确认原告学府物业公司于2016年5月20日在香江新村住宅小区公示栏中张贴了《敦促函》，要求小区内拖欠物业费的业主尽快缴纳物业费和车位费。据此可以认定，本案的诉讼时效应从2014年5月20日开始起算。小区内公共收益是小区业主的共同利益，虽然是基于物业服务这一法律事实产生的权利，但小区公共收益该如何处置属于物权法调整的范畴，与本案不是同一法律关系，被告赵耀森可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告赵耀森于本判决生效后十日内向原告武汉学府物业管理有限公司支付物业服务费1155.37元（141.59㎡×0.60元／月×80%×17个月）；二、驳回原告武汉学府物业管理有限公司其他诉讼请求。减半收取案件受理费人民币25元，由被告赵耀森负担（此款原告武汉学府物业管理有限公司已预交本院，被告赵耀森于本判决生效后十日内支付原告武汉学府物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 胡琦二〇一六年十月二十八日书记员 王倩 来源：