（2016）鄂0203民初1176号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-12-16

案件名称

董新发、董政友与姜新友确认合同效力纠纷一审民事裁定书

法院

黄石市西塞山区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

董新发,董政友,姜新友

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百二十四条，第一百五十四条；《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》：第三条

全文

湖北省黄石市西塞山区人民法院民事裁定书（2016）鄂0203民初1176号原告董新发。原告董政友。委托代理人邓亚山，黄石市金秋法律服务所法律工作者。被告姜新友。原告董新发、董政友诉被告姜新友确认合同效力纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员章国和独任审判，公开开庭进行了审理。原告董新发、董政友及其委托代理人邓亚山，被告姜新友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董新发、董政友诉称，2005年9月4日之前，原告父母先后去世。原告父母生前租住黄石市西塞山区澄月街道沿湖路499号新村小区108室（以下简称108号房屋）。原告董新发与父母是同住人，故续租。因生活所迫，原告外出打工，被告姜新友要求借住上述房屋，原告同意。2010年10月8日，原、被告双方签订一份转让协议，将原告董新发租住的上述房屋转让给被告。原告与被告哥哥姜新忠以原告母亲的名义，申请过户。原告只收取被告2000元租金，并出具了收条，其他情况一概不知。2016年5月，原告董新发因无房居住，要求被告返还上述借住房屋。被告以该房屋系其购买为由拒不退房。被告以故人的名义办理房屋过户手续，构成欺诈；双方转让行为构成恶意患通；上述房屋属原告董新发单位所有，原告只有承租权，没有处分权；转让行为损害了国家利益因而无效。故诉至法院。请求判令：确认原、被告双方签订的转让协议无效（指2010年10月8日的《申请书》）。原告董新发、董政友为支持其所诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告董新发、董政友的身份信息。证明原告主体适格。证据二、被告姜新友的身份信息。证明被告的主体适格。证据三、胡家湾社区2016年5月24日、6月6日的《证明》。证明原告母亲吕春枝于2005年去世，原告董新发从1970年起至2006年止，一直居住108号房屋。证据四、黄石市天隆物业管理有限公司（以下简称天隆物业公司）胡家湾管理处的《证明》。证明原告母亲吕春枝在1983年10月至2005年11月期间，租住108号房屋，并交纳房租水费。证据五、2010年10月8日的《申请书》。证明《申请书》记载的具体内容。被告姜新友辩称：原告因差欠黄石市工矿（集团）有限责任公司胡家湾煤业分公司（以下简称胡家湾煤矿）的物业费，胡家湾煤矿要收回108号房屋。原告就在外面说要把房子卖掉。因被告不是胡家湾煤矿职工，而108号房屋是胡家湾煤矿的公房，被告就找哥哥姜新忠商量，想把房子买下来，方便照顾老人。被告就找到胡家湾煤矿物业管理部门，即天隆物业公司胡家湾管理处。胡家湾管理处提出让被告找原告董新发商量，但必须补齐拖欠的物业费。经协商，被告支付原告董政友3600元，并补交拖欠的物业费800元。此后，108号房屋变更承租人的手续是二原告去办的。108号房屋办到了被告哥哥姜新忠的名下。108号房屋不归被告所有，原告没有理由起诉被告。被告姜新友为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据：证据一、天隆物业公司的房水费《收据》。证明2014、2015、2016年，姜新忠及其亲属交纳108号房屋房租、水费和卫生费的部分事实。证据二、天隆物业公司的《胡家湾管理处职工住房通知单》。证明自2010年10月26日起，108号房屋由姜新忠承租，租金每月9.6元，租金起扣日期为2010年10月26日。证据三、天隆物业公司的《房水费收据》、《证明》。证明自2003年10起至2010年10月止，108号房屋累计拖欠房租806.4元，由该单位职工姜新忠在2010年10月11日补交800元。证据四、天隆物业公司胡家湾管理处的《证明》。证明截止2016年10月，108号房屋房租、水费和其他物业费均由姜新忠交清。在质证过程中，被告姜新友对原告董新发、董政友提交的证据一、二、三、五的真实性无异议，认为证据四不真实，董新发一直没有在108号房屋居住。原告董新发、董政友对被告姜新友提交的证据一，认为收据记载的费用不是108号房屋的费用；对证据二，认为不清楚；对证据三，认为不真实，108号房屋租金是从其母亲工资扣的，不存在被告补交的事实；对证据四、认为因没有注明是108号房屋，与本案没有关联。本院综合当事人双方的质证意见，对原告提交的证据一、二、三、五，因被告对其真实性没有提出异议，本院予以采信。对原告提供的证据四，因被告没有提出证据反驳，本院予以采信。对被告提供的证据一、二、三、四，因原告没有指出被告或姜新忠在同栋楼存在其他房屋，是为其他房屋交费的事实，本院予以采信。经审理查明，原告董新发、董政友的母亲吕春枝原系胡家湾煤矿职工，自1983年10月起，租住108号房屋，月租金9.6元。2005年，吕春枝去世。此后，108号房屋由原告董新发居住。2010年10月8日，胡家湾煤矿物业管理单位天隆物业公司胡家湾管理处收到署名为申请人吕春枝、代办人董政友、董新发的《申请书》。《申请书》载明：“矿物业，本人（吕春枝）所居住房屋胡矿铁路外108号房屋，自愿转让给姜新忠，请矿物业办理过户手续为感。具体其他事宜与矿物业无关。”《申请书》上有董政友、董新发的签名并加盖了手印。2010年10月11日，被告哥哥姜新忠为108号房屋补交拖欠的房租至2010年10月，共800元。2010年10月26日，天隆物业公司发出了《胡家湾管理处职工住房通知单》：108号房屋面积21.3㎡，月租金9.6元，承租人姜新忠，自2010年10月26日起扣租金。此后，108号房屋由被告姜新友居住。原告认为，108号房屋系原告租赁给被告居住，要求被告退房；被告认为，108号房屋由其哥哥姜新忠购买。为此，双方发生争议。原告诉至法院，请求确认2010年10月8日的《申请书》无效。本院认为，审查2010年10月8日的《申请书》是否有效，本质为审查《申请书》载明的二个法律行为是否有效：一是胡家湾煤矿解除与吕春枝之间的108号房屋的公房租赁关系行为，另一是胡家湾煤矿设立与案外人姜新忠之间的108号房屋的公房租赁关系行为。由于108号房屋的所有权人是胡家湾煤矿，吕春枝和姜新忠均原系胡家湾煤矿职工，胡家湾煤矿与吕春枝、姜新忠之间解除、设立单位公房租赁合同关系，性质是用人单位依照国家原劳动法律法规的规定，对单位公房在职工内部进行分配和管理产生的法律关系。依照法律规定，因单位内部分房、建房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属人民法院主管范围。因此，原告提起本案诉讼，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院应当不予受理；已经受理的，应当驳回起诉。本案纠纷应当由房屋所有权人的物业管理单位，即天隆物业公司主管，属单位内部管理事宜，管理的当事人为吕春枝的法定权利义务继受人和姜新忠。被告姜新友不是当事人。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一款第三项、第一百五十四条第一款第三项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，裁定如下：驳回原告董新发、董政友的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员　　章国和二〇一六年十月二十八日书记员　　陈小奇微信公众号“”