（2016）湘0105民初2741号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-03-22

案件名称

长沙馨香源物业管理有限公司与熊非熊物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市开福区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长沙馨香源物业管理有限公司,熊非熊

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条

全文

湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初2741号原告长沙馨香源物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞路广福园小区一栋。法定代表人骆杰，该公司总经理。委托代理人黄今今，湖南天楚律师事务所律师。委托代理人李慧，湖南天楚律师事务所实习律师。被告熊非熊，男，汉族，1963年8月21日出生，住长沙市开福区。原告长沙馨香源物业管理有限公司（以下简称馨香源物业公司）诉被告熊非熊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员佘志明担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员喻艳担任记录。原告委托代理人黄今今、李慧，被告熊非熊委均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨香源公司诉称，2002年10月20日，长沙市福兴隆房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务合同》，依法选聘原告对长沙市开福区金霞路广福园小区进行前期物业服务管理。《物业管理服务合同》约定不带电梯的多层住宅物业费为0.5元/㎡/月；未按约定交纳物业费的，应补交物业费并每日收取0.3‰的滞纳金。被告购买广福园小区×××房，并于2003年5月30日收房入住。原告按照合同提供了物业管理服务。被告自2009年1月1日起至今一直未向原告交纳物业费，截至2016年4月30日已拖欠原告物业费4312元，并产生滞纳金1726.95元。原告多次进行催缴，被告仍未交纳。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费4312元，滞纳金1726.95元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告熊非熊辩称，原告起诉的房号、欠费时间及欠费金额属实。但其不交物业费是因为物业不作为，私自改变房屋结构，导致被告房屋变形。被告房屋楼下门面原本是杂屋，2009年围墙拆除后楼下业主将杂屋改成门面，施工后造成房屋基础改变，房屋承重改变，造成被告房屋内厨房靠北边的墙体上下分离，断裂面达两公分。向物业公司反映，但物业公司不作为。经审理查明，2003年5月30日，长沙福兴隆房地产开发有限公司物业管理部（甲方）与被告熊非熊（乙方）签订《广福园小区物业管理合同》，主要约定：甲方对广福园小区的房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权；乙方购买或承租的物业为广福园小区，作为居家使用，物业管理费为0.5元/㎡/月（以物价局核价为准）；违约责任：乙方应当按照规定时间交清费用，对不按规定交纳各项费用的，处以应缴金额5‰的滞纳金。逾期一个月，处以每日应缴金额2%的罚款。2002年10月20日，长沙福兴隆房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定长沙福兴隆房地产开发有限公司委托原告对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理，委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止。业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（住户）收取：（1）不带电梯的多层住宅0.5元/㎡/月；（2）商铺1.5元/㎡/月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，原告依约对长沙市开福区金霞路广福园小区进行了物业管理。被告熊非熊系长沙市开福区金霞路广福园小区×××房业主，房屋面积为97.09平方米。2016年6月16日，被告向本院提交照片一组，证明其房屋部分墙体出现开裂、塌陷的情况。被告以物业不作为，他人擅自改变房屋结构造成被告屋内墙体分离为由，自2009年1月1日起未再向原告缴纳物业服务费。至2016年4月30日止，被告欠缴物业服务费共计4312元。原告于2016年5月22日向被告发出《律师函》催缴拖欠的物业服务费。另查明，原告从2002年8月26日起具有从事物业管理活动的资质，资质等级为二级。原告向本院提交由长沙福兴隆房地产开发有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部系长沙馨香源物业管理有限公司前身，长沙馨香源物业管理有限公司成立于2002年8月26日。经物价部门批准，广福园小区多层住宅物业服务费为0.5元/㎡/月。以上事实，有当事人陈述、《物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》、入住通知书、《房屋交接单》、律师函、福兴隆公司的证明、收费标准审批证、照片、《收款收据》、投诉记录等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：一、原告与长沙福兴隆房地产开发有限公签订的《物业管理服务合同》，以及被告签订的《广福园小区物业管理合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》对业主应具有约束效力。二、被告提出家中墙体损坏，但未提供证据证明墙体损坏的原因。根据被告所述墙体损坏系楼下业主侵权行为导致，本案对此不予处理，被告可就侵权纠纷另行起诉。原告在履行过程中也存在瑕疵，业主反映问题，物业应履行积极协调、处理的附随义务，使业主能安居乐业。故本院酌情减免被告10%的物管费，被告应缴纳的物管费为4312元-4312元×10%=3880.80元。被告以原告物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，属于合理抗辩，原告诉请的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告熊非熊在本判决生效之日起十日内支付原告长沙馨香源物业管理有限公司2009年1月1日起至2016年4月30日止的物业服务费3880.80元；二、驳回原告长沙馨香源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告熊非熊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　佘志明人民陪审员　　张　勤人民陪审员　　刘正青二〇一六年十月二十八日代理书记员　　喻　艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 更多数据：