（2016）苏0583民初12265号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-01-20
案件名称
12265刘晶晶与陈玲玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘晶晶,陈玲玲,王秋菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十条，第一百零七条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初12265号原告：刘晶晶，女，汉族，1985年10月18日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：毛西建，系原告配偶。委托诉讼代理人：胡凯云，上海市汇业律师事务所律师。被告：陈玲玲，女，汉族，1983年2月23日生，住江苏省启东市。第三人：王秋菊，女，汉族，1988年10月24日生，住江苏省启东市。原告刘晶晶与被告陈玲玲、第三人王秋菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日受理后，依法由代理审判员欧平独任审判，并于2016年10月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人毛西建、胡凯云，被告陈玲玲到庭参加诉讼。第三人王秋菊未到庭。本案现已审理终结。原告刘晶晶请求法院判令：被告继续履行房屋买卖合同，协助办理位于昆山市开发区XX花园XX号楼XX室房屋的过户手续；第三人协助办理土地证过户手续；被告支付原告违约金，按每天150元从2016年3月1日计算至判决生效之日止；被告承担律师费26000元；被告承担诉讼费。事实与理由：原告通过中介与被告于2016年2月20日在中介公司签订了房产买卖合同，购买被告位于昆山市开发区XX花园XX号楼XX室。原告当天向被告支付了2万元定金。双方就交易流程进行了约定。在履行合同过程中，被告迟迟未能提供土地证，原因是土地证不是被告的名字，是被告的上家即第三人王秋菊，但是被告却迟迟拖延，直到2016年4月26日，被告才要求第三人王秋菊向国土局申报公告。公告完成后，被告却迟迟不去更换土地证。原告已经准备了履行合同的相关手续。但是由于房屋涨价过高，被告明确要求涨价，如果不涨价，不予履行合同的相关义务。原告认为，原被告之间的房屋买卖合同不存在履行障碍问题，而是被告因为房屋涨价而拒绝履行合同。为此起诉至法院提出如上请求。被告陈玲玲辩称：到目前为止原告只付款2万定金，其余款项至今未付；原告首付未付导致我换房不成功；涉案房屋目前是由我父母居住，我父母现在没有其他房屋，所以没办法继续履行合同。第三人王秋菊未作答辩。经审理查明：2016年2月20日，原告作为乙方（购买方）、被告作为甲方（出售方）、昆山理想家园房地产咨询有限公司作为丙方（居间方）签订《昆山市存量房买卖合同》，该合同载明：1、甲方同意将坐落在昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋（产权证号开发区字第××），房屋面积90.12平方米出售给乙方。房屋状态为硬装。2、转让价格为80万元。该价格为甲方净到手价，乙方承担交易过程中产生的所有税费。3、付款方式为现金与住房公积金贷款。4、签约时付定金2万元，签约后甲乙双方于10日内备齐所有资料，配合丙方到银行（或公积金中心）申请贷款，申贷通过后五日内（如公积金为预审通过），乙方支付甲方第二笔房款25万元；525000元，在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户。尾款5000元，交房时结清。5、签订合同时甲方将该房屋房产证和土地证交于丙方保管以利于办理后续流程。甲方应保证房屋权属清楚。6、办好过户手续且甲方收到全部房款（尾款除外）后五个工作日内办理房产交付手续。7、甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总价款20%作为违约金。8、本合同一式三份，签字生效。本合同生效后，各方应诚信履行，如有争议协商不成可以向昆山法院提起诉讼。如因合同纠纷诉至法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、保全费等）。签订上述合同当日，原告支付被告2万元定金。随后，居间方着手为原告办理公积金贷款，因被告仅提供了房屋产权证未能提供土地使用权证导致公积金贷款无法办理。另查明：位于昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋（产权证号昆房权证开发区字第××）房屋所有权人为陈玲玲，系陈玲玲单独所有。该房屋系由陈玲玲于2013年12月向第三人王秋菊购买而来，2014年4月1日，该房屋所有权从王秋菊转移登记至陈玲玲名下。因王秋菊土地使用权证丢失未能及时办理土地使用权变更登记。2016年4月26日，王秋菊在昆山日报登报挂失涉案房屋的土地证，准备配合办理土地使用权的变更登记，此后因故未能将该房屋土地使用权变更登记至陈玲玲名下。庭审中，居间方经办人江海波到庭陈述原被告双方合同履行中的相关事实：我参与了原被告签约前的沟通和签约过程，履行合同过程中与买家卖家也有电话沟通。今年2月份签合同，当天我们居间方是收了卖方的房产证，签完合同当天通知双方准备公积金资料，卖方是要准备房产证、土地证、身份证、户口本、结婚证，买方是身份证、户口本、结婚证、公积金本，签完合同后我们给了他们一段时间准备资料。签合同当天卖方说土地证没带，说在家，只有房产证，后来在准备资料的时候说没找到土地证，可能是丢了，我们就让卖方补办土地证，后来卖方跟我说当时买房的时候之前的中介没有给他办理土地证，所以没有土地证，后来就只能挂失补办土地证，但是经过查询得知土地证还是王秋菊的名字。后来卖方就联系到王秋菊让她过来配合办理挂失补办土地证，我也陪同去办理土地证挂失手续。因为登报挂失需要一段时间，卖方当时跟我说他可以找人提前拿土地证，后来又过一段时间卖方说房子不打算卖了，然后我们就告诉买方房东不打算卖了。此后就没有顺利进行交易。买卖双方交易的房屋属于硬装，就是附合性装修应该留下，家电之类可以搬走的东西卖方可以搬走。审理中，原告明确表示愿意一次性以现金方式支付被告购房款，并自愿承担因不能给付的法律后果。为此，原告提供一份农业银行存款查询单，该查询单显示原告农业银行账户余额确实有78万元。以上事实由原告方提供的昆山市存量房屋买卖合同、收据、房产证、土地使用证遗失公告（报纸）、房产中介与卖方的微信记录、通知、被告与第三人之间的房屋买卖合同、销售不动产统一发票、契税凭证、不动产权证明、国有土地使用证存根及江海波证人证言和双方当事人陈述予以证实。本院认为：原被告双方签订的《昆山市存量房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。该合同中明确约定在原告支付2万元定金后，后续付款方式为现金+公积金贷款，并在合同第五条约定卖方应在签订合同时将房产证和土地证交于居间方代管以便于办理后续手续，而事实上无论是办理公积金贷款还是后续办理过户均需要被告提供土地证，因被告未能提供土地证的原因未能及时办理公积金贷款和后续交易，责任在于被告，且被告在履行合同过程中及庭审中均表示不同意继续履行合同，被告显属违约。被告通过买卖方式获得本案所涉房屋，第三人王秋菊应当协助将涉案房屋的完整产权登记至陈玲玲名下。陈玲玲在涉案房屋产权办理至其名下后将房屋产权过户登记至原告名下，并将涉案房屋交付原告，房屋交付标准为不能破坏附合性装修，可搬移的家电等物品可以自行搬离。原告在过户当日将购房余款78万元全部支付给被告。关于原告所主张的违约金，本院认为被告未能配合原告办理公积金贷款，原告需另行筹集资金支付房款，势必存在一定损失，且双方对违约责任有约定，本院综合考虑房价部分原告并无损失，其损失主要在于无法使用公积金而需要另行筹集资金，认定违约金按约定标准计算5个月即36000元。关于原告主张的律师费，本院认为，原被告双方合同中明确约定违约方应承担律师费，而本案中原告确有律师出庭，原告主张的律师费26000元并不显著过高，属司法厅和物价局核准的律师收费办法的合理范围，故本院对原告要求被告支付律师费26000元的主张予以支持。关于被告所辩称的原告仅支付2万元定金以及该房屋中由其父母居住的问题。本院认为，原被告双方约定的交易流程为原告支付2万元定金，随后买卖双方提供证件由居间方办理公积金贷款，在公积金贷款办妥后再行支付首付款，在该过程中，原告支付后续款项的条件尚未成就，原告并未违反交易流程约定。关于被告所述房屋由其父母居住的问题，被告既然考虑出售房屋理应自行对其父母进行安顿，其出售本案房屋可以获得售房款，也能够安顿。故本院对其抗辩主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人王秋菊于本判决生效后十日内协助将位于昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋不动产完整产权登记至被告陈玲玲名下。二、被告陈玲玲在办妥位于昆山开发区XX花园XX号楼XX室不动产完整产权登记后十日内协助将该房屋完整产权过户至原告刘晶晶名下，相关税费由原告刘晶晶承担；被告陈玲玲于办理过户手续同日将位于昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋交付原告刘晶晶，房屋交付标准为保留附合性装修。三、原告刘晶晶在陈玲玲协助办理过户登记手续当日，将购房款78万元支付给被告陈玲玲；同时，由被告陈玲玲支付原告刘晶晶违约金36000元，支付律师费26000元，合计62000元。原告支付被告的购房款与被告支付原告的违约金和律师费两相折抵，最终为在被告陈玲玲协助办理过户手续当日，由原告刘晶晶支付被告陈玲玲购房款718000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费11800元，减半收取5900元，由被告陈玲玲负担，该款项原告已向本院预交，本院不再退还，由被告陈玲玲于协助办理过户手续当日直接支付原告刘晶晶5900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。代理审判员 欧 平二〇一六年十月二十八日书 记 员 高美娟 关注公众号“”