（2016）云01民终2946号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-14
案件名称
上诉人云南奥宸房地产开发有限公司与被上诉人冯艳商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云南奥宸房地产开发有限公司,冯艳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终2946号上诉人（原审被告）：云南奥宸房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。法定代表人：邹建民，董事长。委托诉讼代理人：周玲，女，系该公司工作人员。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨国军，男，系该公司工作人员。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：冯艳，女。委托诉讼代理人：刘亚芳，云南鼎兴律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：艾保芹，云南鼎兴律师事务所律师。特别授权代理。上诉人云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称奥宸公司）因与被上诉人冯艳商品房买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案双方当事人申请庭外和解。现已审理终结。原判确认：原告冯艳与被告奥宸房地产公司于2013年7月24日签订了编号为A字第A号《商品房购销合同》，约定原告向被告购买奥宸滇池星城第A幢第A层A号房屋，房屋套内建筑面积为73.25平方米，每平方米7021.86元，总房款为514351元，交房时间为2014年12月25日。合同签订后，原告冯艳一次性支付了全部购房款。2014年12月25日，被告未按合同约定向原告交房。2015年6月25日，原、被告签订了《关于奥宸中央广场（G07地块）延期交房的补充协议》，约定被告将最终交房时间延迟至2015年12月25日，被告从原定交房时间2014年12月25日起至2015年6月25日止每日按购房总款的0.1‰向原告支付逾期交房违约金，该笔违约金于2015年7月25日开始进行赔付；若被告于2015年12月25日再次逾期交房，则被告应从2015年6月26日至2015年12月25日止每日按购房总款的0.2‰向原告支付违约金，支付时间为2016年1月25日开始支付；若被告未能在2015年12月25日交房，原告可以选择解除《商品房购销合同》，被告应在2015年12月25日后的15个工作日内向原告无条件退房和购房总款，并按协议约定于15个工作日内向原告全额支付违约金。2015年7月25日，被告按照《补充协议》约定向原告出具《退款确认单》，并向原告支付了自2014年12月25日至2015年6月25日违约金9361.19元。2015年12月25日，被告未按期交房，2016年1月11日，被告再次向原告出具《退款确认单》，确认2015年6月26日至2015年12月25日违约金为18825.24元，该款项尚未支付给原告。2016年1月14日，原告以快递方式向被告发送了催告函，要求解除合同、退还购房款及支付违约金，被告拒收。原告提起诉讼，请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》；2、被告返还原告购房款514351元；3、被告支付原告违约金18825.24元；4、被告按银行同期贷款利率支付原告利息（自2015年12月25日起至被告退还全部房款之日止）；5、诉讼费由被告承担。原判认为：一、根据原、被告签订的《补充协议》，双方已经明确约定了被告应于2015年12月25日前交房，若被告在承诺的最终交房日期仍不能交房，原告可以解除《商品房购销合同》。被告在最终交付日期内未能交房，故根据该补充协议，原告有权解除《商品房购销合同》。二、被告应否向原告退还购房款，并支付利息及违约金。因《补充协议》中约定了被告未能于2015年12月25日交房，原告在解除《商品房购销合同》后，被告应于2015年12月25日后的15个工作日内向原告无条件退还购房总款。因被告未履行按期交房的义务且《商品房购销合同》已解除暨退还购房款的时间已届满，故对原告要求被告退还购房款514351元的诉讼请求，予以支持。对于原告主张的2015年6月26日至2015年12月25日违约金18825.24元，因《补充协议》中对逾期交房的违约金进行了约定，不违反法律规定，予以支持。原告主张的利息，被告奥宸房地产公司在《商品房购销合同》解除后，未按《补充协议》约定向原告退还购房款，而是继续占用该款项，故对原告要求被告支付相应的银行同期贷款利息的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。原告主张的利息起算时间有误，应当自《补充协议》约定的15个工作日届满后开始起算，即自2016年1月19日起计算利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告冯艳与被告云南奥宸房地产开发有限公司签订的编号为A字第A号《商品房购销合同》。二、由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯艳退还购房款514351元，并支付以购房款514351元为基数自2016年1月19日起至款项付清之日止的中国人民银行同期贷款利息。三、由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯艳支付违约金18825.24元。四、驳回原告冯艳的其他诉讼请求。”一审案件受理费9132元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。宣判后，奥宸公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，并由被上诉人承担全部案件受理费。其理由为：一、原判遗漏认定事实，适用法律有误。原审把被上诉人提交的《补充协议》作为当事人协商一致的结果进行判决，上诉人认为该协议显失公平，不应作为定案依据，该协议与双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房只支付合同总价万分之一乘以逾期天数的违约金相比，是对上诉人权利的过度限制，对被上诉人权利的过度保护，严重显失公平；二、原判上诉人支付自2016年1月19日至付清购房款之日的贷款利息无事实及法律依据。上诉人认为本案《商品房购销合同》是不能解除的，上诉人逾期交房应按《商品房购销合同》约定支付违约金，而不是解除合同，故不存在退还购房款，也不存在支付利息的依据，故请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人冯艳答辩：原判认定事实清楚，适用法律正确。双方商品房购销合同签订后，购房款已全额付清，但上诉人逾期未能交房，故双方以补充协议约定2015年12月25日为最后交房期限，逾期若仍不能交房，购房人可以选择解除合同、退还已付购房款、支付违约金。上诉人至今未能交房，被上诉人一审诉讼请求是基于合同解除权，有事实和法律依据。上诉人长期占用已付购房款，并应承担已付购房款以银行同期贷款利率计算的利息。故请求驳回上诉，维持原判。经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。审理中，上诉人表示如果法院判决解除合同，要求下调违约金数额。本案争议的焦点为：双方签订的《补充协议》是否显失公平；违约责任如何承担？本院认为：上诉人奥宸公司与被上诉人冯艳于2015年6月25日签订的《关于奥宸中央广场（G07地块）延期交房的补充协议》，是上诉人预先拟定好向广大买房者提供的格式合同，双方在自愿平等基础上对合同内容签字确认，意思表示真实，且上诉人也按补充协议约定履行了前期违约责任，故补充协议合法有效，对双方均具有约束力。上诉人作为房地产开发企业，在房屋买卖合同关系中明显处于优势地位，对其权利义务的平衡、违约责任的承担应有清醒判断能力，在其已构成违约的前提下与被上诉人订立补充协议，说明其对责任的承担和自己权利的限制早有明确判断，故其主张的补充协议显失公平与本案事实不符，本院不予采信。其次，双方签订的补充协议已明确约定，上诉人在2015年12月25日还未能交房，被上诉人可以解除合同，该补充协议是对《商品房购销合同》的变更，属于《商品房购销合同》的组成部分，并赋予了被上诉人解除合同的权利，上诉人对被上诉人应无条件退房和退款。至于审理中上诉人要求下调违约金的主张，本案中，被上诉人在订立合同后即支付了全部购房款，而上诉人逾期交房已近两年，被上诉人买房目的一直不能实现，且资金一直被上诉人占用，双方约定的违约金数额并不高于给被上诉人造成的损失，故上诉人要求下调违约金的请求本院不予支持。原审根据本案事实依法所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初206号民事判决第二项，即“由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯艳退还购房款514351元，并支付以购房款514351元为基数自2016年1月19日起至款项付清之日止的中国人民银行同期贷款利息。”；第三项，即“由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯艳支付违约金18825.24元。”；第四项，即“驳回原告冯艳的其他诉讼请求。”；二、变更昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初206号民事判决第一项“解除原告冯艳与被告云南奥宸房地产开发有限公司签订的编号为A字第A号《商品房购销合同》”为“解除原告冯艳与被告云南奥宸房地产开发有限公司于2013年7月24日签订的编号为A字第A号《商品房购销合同》和2015年6月25日签订的《关于奥宸中央广场（G07地块）延期交房的补充协议》”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9132元，由上诉人云南奥宸房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审判长 许 莉审判员 陆有林审判员 汪 佳二〇一六年十月二十八日书记员 仝倩华 关注公众号“”