（2016）苏0321民初1007号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-01-06
案件名称
徐淑真、徐从同等与胡玉英、徐光丽等所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐淑真,徐从同,徐从虎,徐重龙,胡玉英,徐光丽,徐光宗
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零三条，第一百零四条；《中华人民共和国继承法》：第十条第一款，第十一条，第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百零六条
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0321民初1007号原告：徐淑真，女，1952年3月24日出生，汉族，退休职工，住丰县。原告：徐从同，男，1959年1月6日出生，汉族，职工，住丰县。原告：徐从虎，男，1965年10月25日出生，汉族，职工，住丰县。原告：徐重龙，男，1963年8月24日出生，汉族，干部，住丰县。四原告共同委托诉讼代理人：李辉，江苏汉地律师事务所律师。被告：胡玉英，女，1950年9月16日出生，汉族，退休职工，住丰县。被告：徐光丽，女，1977年1月12日出生，汉族，职工，住丰县。被告：徐光宗，男，1979年10月18日出生，汉族，个体工商户，住丰县。三被告共同委托诉讼代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。原告徐淑真、徐从同、徐从虎、徐重龙诉被告胡玉英、徐光丽、徐光宗所有权确认纠纷一案，本院于2016年1月22日立案后，于2016年4月25日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2016年8月10日、2016年10月21日再次公开开庭审理了本案。原告徐淑真、徐从同、徐从虎、徐重龙及其委托诉讼代理人李辉、被告胡玉英、徐光丽、徐光宗及其委托诉讼代理人孙景波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐淑真、徐从同、徐从虎、徐重龙向本院提出诉讼请求：1、要求判令位于丰县汉城西大门北侧第二家第三间门面房（该房屋登记所有权人为徐业森，房产证号为丰房权证私字第××号，面积为504.5㎡，价值2608000元）归四原告共同共有。四原告愿意按照被告建造涉案房屋的出资比例，以评估的房屋价格2608000元计算，返还被告118136元，并按照2000年双方签订的集资建房办法第4条的约定给付被告拆迁补偿安置折款40000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：四原告为涉案房屋登记所有权人徐业森的子女，被告胡玉英、徐光丽、徐光宗为徐业森已去世儿子徐从兴的妻子、女儿和儿子。徐业森于2011年1月去世。1999年11月11日，丰县汉城改造拆迁徐业森的房屋，因此补偿徐业森120㎡土地用于建房，该土地性质为划拨。后徐业森又自行出资从拆迁人处取得30.57㎡的土地使用权。因徐业森无力建房，但为了能按照建筑规划及时建造房屋，就召集四原告及被告胡玉英、徐光宗签订集资建房办法，约定由四原告与胡玉英筹资建造涉案房屋，每人必须预付40000元建房费，不预付者即永远丧失三间门面房（三层共九间）的分配权及占有权，后原告分别按照集资建房办法的约定筹资将涉案房屋建好。2001年9月6日，在徐业森支持下原被告结算，建造涉案房屋的总费用为370880元（包含购买30.57㎡土地使用权的费用），五家每家应交款金额为74176元，原告徐淑真已交71000元，欠付3176元，徐从同已交66080元，欠付10196元，徐重龙已交73000元，欠付1176元，徐从虎已交62000元，欠付12176元，被告胡玉英、徐光宗已交16800元，欠付57376元，合计对外欠款共84100元。应由原告和被告胡玉英、徐光宗偿还，每人应还数额在集资明细账中均予以了明确。后四原告将所欠的84100元债务及利息全部还清，被告未偿还建造涉案房屋的任何借款本金及利息。办理涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证时，因徐业森健在，徐业森提出先办理到其名下，原告为了不惹老人生气，就同意将涉案房屋的所有权证及土地使用权证办理在其名下。徐业森于2005年3月取得涉案房屋所有权证书及土地使用权证书。被告未足额支付40000元预付款，按照约定其对涉案房屋不再享有分配权和使用权，涉案房屋的真实所有权人系四原告。被告一再起诉四原告，主张涉案房屋为徐业森的遗产要求继承，故原告诉至法院要求确认涉案房屋归四原告按份共有，各占25%的比例。被告胡玉英、徐光丽、徐光宗辩称，第一、被告对于涉案房屋享有五分之一的权属，该房屋系因拆迁之后在徐业森的主持下集资所建造，拆迁前被告一直在该房屋居住，被拆迁的房屋实际上属于家庭共有财产，基于拆迁安置所取得的权益也属于家庭共有财产，家庭所指的是原告及被告的小家庭，徐业森主持建造的涉案房屋也属于五家共有的；第二、原告主张被告丧失房屋共有权利没有依据，理由一：该房屋系在补偿的基础上集资所建，被告已经进行了出资，目前原告也认可被告出资的事实，只是出资不足40000元，双方对被告进行了部分出资这一事实没有争议，出资就应享有相应的权益；理由二：2000年集资建房办法第三条所约定的是不支付40000元预付款的后果，但对于部分支付所要承担的后果没有约定，原告因被告部分未出资而要求其承担全部不出资的后果，明显没有依据，该条款不适用于本案情形；理由三：2001年9月6日的明细账，实际上是对集资建房办法第三条的废止，明细账所说的是原告及被告所要承担的付款义务，显然当时是在房屋建设完毕徐业森主持下，书面约定建房债务如何承担的问题，那么，只要承担这些债务，就是房屋的共有人，如果不是房屋共有人，就不存在承担债务的问题，所以徐业森对于被告是房屋共有人的事实是认可的，明细账恰恰是对被告作为房屋共有人的一种确认；理由四：被告并没有违反明细账的约定，明细账对于付款的支付对象，履行期限均没有明确约定，仅仅约定了债务的数额和利息的承担，因此，在没有明确载明付款的期限的情形下，被告即使存在未支付部分款项的情形，也不构成违约。而客观情况是，在徐业森去世之前，被告也多次表示付款，当时徐业森考虑到他的儿子去世了这一客观情形，对于建房中被告应承担的债务其愿意代为偿还。在徐业森去世之后，被告也多次向原告表示付款，但原告拒绝接受，导致涉案矛盾产生。直到现在被告也表示对于这些债务该付款的付款，该承担的承担，但是由于对象不明确，导致被告履行不了；理由五：被告是否付款，并没有侵犯原告的合法权益，房屋系徐业森老人召集，涉及的建房款也是老人筹集，正常的债务也是由徐业森进行偿还，原告和被告的五个家庭仅仅有各自的出资义务，而各自没有代他人出资的义务，也没有因代他人出资而取得他人权益的义务，显然，被告是否出资到位，对原告的权利不存在任何影响。况且，即便原告代被告偿还了欠款，原告基于此所取得的权利系一种相应的债权，债权就是一种追偿权，追偿权和物权是不相关的，并不影响原告的债权，原告基于代偿而认为取得了对被告物权的共有权利，显然是错误的；理由六：按照原告的诉讼理由，其认为被告没有支付40000元的预付款，而丧失了集资建房的权利，进而丧失了相应的物权，那么这种权利的行使实质上是对被告参与集资建房这种行为的排斥和否认，也等于是解除了被告参与集资建房的合同权利，显然，属于合同的解除权。而解除权在法律上是形成权，其行使不得超过一定的期限，也就是一年的除斥期间。本案中原告主张的除斥期间应该是针对40000元预支款没有出资的情形，显然至今已经过了多年，已超过了法定期限，该权利已经消灭。同时，2001年9月6日的明细账也是原告对于合同解除权的放弃行为，综上所述，原告主张涉案房屋由其四人共有，没有事实依据，实际上涉案房屋应属于四原告和被告五家共有。如四原告主张涉案房屋的所有权，三被告同意放弃对涉案房屋的共有权，但要求四原告按照三被告占涉案房屋评估价款20%的比例支付给三被告份额款，四原告为三被告垫付的出资款，被告同意返还给四原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此，本院认定事实如下：四原告为涉案房屋登记所有权人徐业森的子女，被告胡玉英、徐光丽、徐光宗为徐业森已去世二儿子徐从兴的妻子、女儿和儿子，徐从兴于1995年12月5日去世，其母亲即徐业森的配偶温兰英于1998年3月26日去世。1999年11月11日，因丰县汉城改造需拆迁徐业森的房屋，因此在汉城西立面大门北侧C型营业房第一户提供120㎡土地供徐业森建造门面房使用。同时，徐业森又自行购买了30.57㎡土地。徐业森因无力投资建房，故召集其子女徐淑真、徐重同、徐重龙、徐重虎，二儿媳胡玉英共同集资建房，并签订了集资建房办法，主要内容为：“一、筹资人员：徐淑真、胡玉英、徐重同、徐重龙、徐重虎。二、筹资金额：工程开工时，上述人员每人必须预付40000元建设费用，以后根据工程进度和工程造价分期支付建设费，工程竣工时，每人所承担的款项必须付清。三、违约责任：对上述40000元预付款，不予支付者，即永远丧失三间门面房（三层共九间）的分配权及占有权。四、为保留徐氏基业，采取徐氏五姐弟各自出资各自分房的办法。如有人不愿出资，可得到40000元的份额款，但目前不能支付，等缓过气来再给。”2000年年初涉案房屋建成。2001年9月6日，徐业森召集四原告与被告胡玉英、徐光宗对建房花费钱款进行对账，确认建房资金包括：徐淑真已交71000元、胡玉英已交16800元、徐从同已交66080元、徐重龙已交73000元、徐从虎已交62000元、贷款60000元、徐业林代借款22000元，合计370880元，故原被告五家每家应交74176元，扣除各家已交的，徐淑真尚欠3176元、胡玉英尚欠57376元、徐从同尚欠10196元、徐重龙尚欠1176元、徐从虎尚欠12176元。以上建房借款82000元，加上饭店欠款2100元，合计84100元，分别由徐从同从欠款10196元中偿还10000元（月息6.8厘）贷款，由胡玉英或者徐光宗从欠款57376元中偿还50000元（月息6厘）贷款。剩余欠款24100元，分别由徐从虎用所欠款项12176元、胡玉英用所欠款项7376元、徐淑真用所欠款项3176元、徐重龙用所欠款项1176元、徐从同用所欠款项196元予以偿还。2004年9月，徐业森分别向徐淑真、徐从虎、徐重龙出具房款已交清的证明。2011年1月徐业森去世。庭审中，被告胡玉英、徐光宗认可上述建房款已实际出资16800元，对于2011年9月6日集资明细账上分配的债务，被告主张徐业森已代其还清，但其并未提供证据证明。原告主张胡玉英的上述债务系原告四人共同代为偿还，其提供的证人王某陈述2000年8月份徐淑真向其借款50000元用于建房，所借款项四原告于2011年11月上旬一次性自愿向其偿还了88000元。对于被告另外的7376元欠款，四原告主张其四人已于2002年3月上旬偿还给卢友臣。三被告对四原告共代被告偿还集资明细账中的欠款95376元予以认可，其中包括偿还50000元贷款本息合计88000元和徐业森代借款、饭店借款中的7376元。2015年8月19日，经原被告共同申请，本院委托徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司对涉案房屋的价值进行鉴定，经鉴定涉案房屋总价值为3108000元，其中包含房屋所有权人应向国家补交的国有土地使用权出让金500000元。原被告对涉案房屋价值为2608000元均予以认可，对评估时涉案房屋占用土地使用权价格为500000元亦无异议。同时，原被告一致同意在本案中分割涉案房屋的现有租金196964元。本案的争议焦点为：1、被告对涉案房屋是否享有所有权，如享有，所占的比例是多少；2、被告放弃涉案房屋的共有权，原告应支付给被告房屋及土地价款的数额；3、涉案房屋产生的租金196964元应如何分割。本院认为，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等发生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。涉案房产虽登记在徐业森名下，但根据集资建房办法第四条的约定，该房产系采取徐氏五姐弟，即原被告五家各自出资、各自分房的办法所建造，该建造方式系徐业森筹划并同意的，从由徐业森主持形成的集资明细账中对建房款按照五分之一份额划分来看，涉案房产的建造款系由原被告五家负担，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因涉案房屋登记的所有权人徐业森已故，故作为徐业森法定继承人及涉案房屋实际建造人的原告主张涉案房产的权利人并非徐业森，进而要求确认涉案房产的产权归属，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告对涉案房产是否享有所有权及所占比例的问题。因涉案房产系集资建造，判断被告对涉案房产享有所有权的前提是其是否在集资建房人之列，就建房所做的约定以及是否依照约定对涉案房产进行了出资。本案中，根据集资建房办法第一条的约定，参与集资建房的除四原告外，包括被告胡玉英，并且按照约定其与原告所应预付的建房费用数额相同，均为40000元。按照房屋建成后原被告在徐业森主持下对建房款结算达成的汉城门面房集资明细账来看，胡玉英与四原告对最终结算的建房款均系平均分担，按照该明细账的结算结果，被告胡玉英尚欠57376元未付，该欠款在徐业森的主持下并经原被告一致同意，已明确约定由被告胡玉英用欠付的该款项偿还建造涉案房屋及开饭店对外所借的债务，据此能认定徐业森与本案四原告均认可被告对涉案房屋的出资已完成，至于上述债务被告是否已偿还并不影响被告对涉案房屋享有共有权这一事实，理由是：原被告在徐业森的主持下达成的集资明细账已确定由被告胡玉英用所欠的上述款项偿还对外债务，因此在该债务分配给被告胡玉英后，就应视为被告胡玉英对涉案房产已完成出资义务，其对涉案房产即应享有共有权。至于被告胡玉英是否偿还了上述债务，属其与出借人间的债权债务纠纷，或与代偿人之间追偿权与被追偿权纠纷，均不能推翻其对涉案房屋享有共有权这一事实。集资建房办法第三条约定的对上述40000元预付款不予支付者即永远丧失三间门面房的分配权及占有权，而本案被告胡玉英前期已出资16800元，并且2001年9月6日原被告在徐业森主持下达成的集资明细账时并未因胡玉英出资不足而剥夺其参与分配的权利，而是最终确定了其应付款的数额，并将所欠他人的债务分给被告予以偿还，该集资明细账形成于集资建房办法之后，其是对每家应支付建房款的数额及应担债务的重新划分，亦是对集资建房办法的进一步补充和完善，相较于集资建房办法其更能体现原被告的真实意思。并且在该集资明细账形成时四原告亦均未完成全部出资，故不应因被告胡玉英实际出资不足集资建房办法中约定的40000元而认定其对涉案房屋不再享有分配权、所有权，亦不应因集资明细账形成时被告胡玉英未完成全部出资而剥夺其对涉案房产应享有的份额。基于上述已查明的事实，涉案房产系原被告共同建造，且四原告与被告对涉案房产的出资额相同，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。该法第一百零四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。本案被告主张其对涉案房屋占有20%的比例，具备事实及法律依据，本院予以支持。本案审理中，四原告主张涉案房屋归其四人共同共有，被告亦自愿放弃对涉案房屋的共有权，原被告的意思表示真实明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。但双方对被告基于放弃共有权应享有的补偿款数额达不成一致意见，且争议较大，对此本院认为，徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司估价款包括两部分，一是所建房屋的价值，二是涉案房屋所占用土地的使用价值。就本案而言，涉案房屋占用土地系划拨土地，但该土地实际上一部分系由徐业森用之前的土地置换而来，另一部分系徐业森出资购买所得，该土地实质上具有价值。徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司参照2015年涉案土地应缴纳的出让金标准确定该土地的价值为500000元，原被告对此亦无异议，本院认为涉案房屋所占土地的价值可参照500000元予以确定。原告抗辩涉案房屋占用土地的价值应以拆迁补偿时评估的土地价值来确定，该抗辩无事实及法律依据，且将导致以此确定的土地价值远远低于市场价值，本院不予采纳。因涉案房屋所占土地的使用权属徐业森与温兰英共同所有，温兰英于1998年3月26日去世，徐业森于2011年1月去世，徐从兴于1995年3月26日去世，按照《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第十一条、第十三条的规定，被告徐光宗、徐光丽对涉案土地的使用权价值应当继承的份额为100000元。三被告对涉案房屋享有的共有权份额为20%，涉案房屋评估价为2608000元，故在四原告享有涉案房屋所有权的情况下，四原告应共同补偿给三被告房屋价款521600元。鉴于三被告自愿偿还四原告代偿款95376元，并同意按照年利率6%向原告支付利息，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以采纳。关于利息计算的起始时间，就本案而言，被告拖延履行应由其承担的还款义务，导致四原告用自己的钱偿还了借款，无形中付出了资金占用的机会成本，而该机会成本的付出是不完全必要的，且代偿后仍要承担向债务人追偿无果损失代偿款的风险，故基于此，本院认为被告应自原告实际代为偿还借款之日向原告支付利息。根据四原告提供的证人王某证实，其中的88000元四原告共同于2011年11月份上半旬还清，被告对还款时间亦未明确提出异议，故本院予以确认。但原告未提供证据证明2011年11月份具体哪一天偿还的该笔借款，且称已记不清楚，根据举证责任的分配原则，应由原告自行承担举证不能的不利后果，故本院认定以上款项利息的计算时间自2011年11月16日开始。对于其余7376元的偿还情况，原被告前后陈述不一致，但三被告对四原告已代为偿付的事实予以认可，本院予以认定。关于7376元的偿还时间，集资明细账中未作明确约定，被告对此亦不清楚，四原告主张是在2002年3月上半旬共同偿还给卢友臣的，该陈述与集资明细张的形成时间一致，且无其他证据予以推翻，故本院对原告的陈述予以认定。同样，该7376元三被告应自2002年3月16日开始向四原告支付利息。另，原被告一致同意在本案中一并处理涉案房屋的租金196964元，与法并无不合，本院予以支持。根据被告对涉案房屋所占的份额，认定原告应支付给被告房屋租金39392.8元。三被告主张其三人作为一家主张涉案房屋的权益，与法并无不合，本院应予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第十一条、第十三条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，判决如下：一、位于丰县汉城西大门北侧第二家第三间门面房（该房屋登记所有权人为徐业森，房产证号为丰房权证私字第××号，面积为504.5㎡，价值260.8万元）归四原告共同共有；二、原告徐淑真、徐从同、徐从虎、徐重龙于本判决生效后十日内支付给被告胡玉英、徐光宗、徐光丽房屋折价款、土地使用权继承款、房屋租金，合计660992.8元；三、被告胡玉英、徐光宗、徐光丽于本判决书生效后十日内偿还原告徐淑真、徐从同、徐从虎、徐重龙代偿款95376元及利息（以88000元为基数，按年利率6%，自2011年11月16日计算至实际付清之日止；以7376元为基数，按年利率6%，自2002年3月16日计算至实际付清之日止）；四、驳回原告徐淑真、徐从同、徐从虎、徐重龙的其他诉讼请求。案件受理费27660元（原告已预交），由原告徐淑真、徐从同、徐从虎、徐重龙共同负担5500元，被告胡玉英、徐光宗、徐光丽共同负担22160元（被告负担的部分随案款一并支付给原告徐淑真、徐从同、徐从虎、徐重龙）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 孙建青审 判 员 李晓侠人民陪审员 李玉武二〇一六年十月二十八日书 记 员 刘亭亭 关注公众号“”