（2016）粤01民终13665号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-18
案件名称
刘新辉与李瑞珍、广东利海集团有限公司商品房预售合同纠纷2016民终13665二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘新辉,李瑞珍,广东利海集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13665号上诉人（原审原告）：刘新辉，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：李瑞珍，住址同上。两上诉人的共同委托代理人：李军茂、鲁海石，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢海榆，董事长。上诉人刘新辉、李瑞珍因与被上诉人广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘新辉、李瑞珍上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为利海公司向刘新辉、李瑞珍支付从2013年5月7日起至2015年11月9日止的迟办证违约金（每日按1396142元的万分之五的标准计算，总额以刘新辉、李瑞珍主张的642225.32元为限）；2、利海公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院已查明利海公司向刘新辉、李瑞珍支付迟延产权登记的违约金应从2013年5月7日起计至2015年11月9日，每日按总房价的0.05%的标准计算。一审判决第一项明显与查明的事实不符。被上诉人利海公司无提交答辩意见。刘新辉、李瑞珍向一审法院起诉请求：1、判令利海公司向刘新辉、李瑞珍支付迟延办理产权登记的违约金642225.32元（每日以总房款1396142元的0.05%的标准计算，从2013年5月4日至2015年11月9日止，共920天），及按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的标准支付自起诉之日起至利海公司实际清偿迟办证违约金之日止的利息；2、判令利海公司向刘新辉、李瑞珍退还刘新辉、李瑞珍交付的契税24153元、登记费80元，共24233元并支付没有退还上述费用的违约金24233元（从2015年11月21日开始计算至实际清偿之日止，以本金为限）；3、本案诉讼费全部由利海公司承担。一审法院认定事实：2010年10月9日，刘新辉、李瑞珍与利海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘新辉、李瑞珍向利海公司购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢6层604号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）604房，总金额1396142元；刘新辉、李瑞珍以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付476142元，除首期款外，剩余房款920000元须于2010年10月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如果刘新辉、李瑞珍未能按照本合同第八条约定的期限将首期房款支付至预售款监控账号，利海公司有权要求刘新辉、李瑞珍每日按未支付首期款房价款0.05%的标准支付违约金，经利海公司催告，逾期超过5日仍未支付的，利海公司有权解除合同；利海公司应当在2012年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付刘新辉、李瑞珍使用；(第二十一条)利海公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择刘新辉、李瑞珍委托利海公司为刘新辉、李瑞珍办理《房地产权证》：利海公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为刘新辉、李瑞珍办妥产权登记，并将以刘新辉、李瑞珍为产权人的房地产权证交付刘新辉、李瑞珍；在此情况下，刘新辉、李瑞珍应当在收到利海公司书面通知后3个工作日内向某公司提供房地产登记机构要求的、需刘新辉、李瑞珍提供的证件资料；利海公司应一次性如实告知刘新辉、李瑞珍为办理产权登记需要由刘新辉、李瑞珍提供的证件资料，利海公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使刘新辉、李瑞珍未能及时提供证件资料的，由利海公司承担责任；若利海公司未在规定时间或者上述约定的期限内与刘新辉、李瑞珍申请房地产转移登记的，刘新辉、李瑞珍可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因利海公司未履行相关义务造成刘新辉、李瑞珍不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利海公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘新辉、李瑞珍支付违约金；逾期达到120日的，则刘新辉、李瑞珍有权在该120日届满之日起半年内解除合同；刘新辉、李瑞珍要求继续履行合同的，合同继续履行，利海公司应当自逾期之日的次日起至刘新辉、李瑞珍实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘新辉、李瑞珍支付违约金；附件七：本合同补充协议：刘新辉、李瑞珍申请的按揭贷款或个人住房公积金贷款的金额及年限由银行审批确定；如刘新辉、李瑞珍按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于刘新辉、李瑞珍申请的按揭金额，刘新辉、李瑞珍须在银行通知后7日内向利海公司付完购房金额或补齐首期款差额；刘新辉、李瑞珍逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使利海公司未能按期办理产权登记的，其责任由刘新辉、李瑞珍承担；等。2010年10月9日、2010年12月11日、2010年12月31日，利海公司向刘新辉、李瑞珍开具了涉案房屋的房款发票，金额分别为476142元、20000元、900000元。利海公司又于2010年10月9日分别开具了收到刘新辉、李瑞珍涉案房屋税费24153元、收到刘新辉、李瑞珍涉案房屋登记费80元的收据。刘新辉于2015年9月6日领取了涉案房屋的《契税纳税申报表》。税费部门于2015年11月4日向刘新辉、李瑞珍出具了涉案房屋的契税发票，其中反映实缴金额为41884.26元。据房管部门2015年11月10日出具的《不动产登记证明》反映，房屋坐落于海珠区华怡路104号604房，权属人为刘新辉、李瑞珍，该房屋于2015年11月10日办理抵押登记。一审诉讼中，刘新辉、李瑞珍为证明其主张，还提交了:一、日期为2015年11月3日的《关于利海假日轩604单元业主自行垫付税费办证事宜》,其中记载：1、业主已于2012年10月12日交付契税￥20943，现同意自行垫付剩余契税￥20941.26先行办理（此单元需交付契税合：41884.26）；2、原已交付税费￥20943待房产证完成办理后以现金方式退回：3、原已交付办证费￥3211待房产证完成办理后以现金方式退回：4、原已交付登记费￥80待房产证完成办理后以现金方式退回；以上费用合计：￥24234需要在房产证完成办理后退回，退回时间预计2015年11月20日；[该处有“以上违约金（含办证税费）于2015年11月26日退回至业主提供银行卡上。￥38854；若周一到：￥48568刘某某2015.11.19”手写字样]5、延期办证有赔偿待房产证完成办理后协商解决。注：若未能按时退回已付税费、办证费、登记费合计：￥24234，按已付税费每日10%支付违约金。该事宜的盖章处盖有“广东利海集团有限公司签约部专用章”及有“刘某某2015年11月3日”的手写字样。刘新辉表示该办证事宜是利海公司的工作人员出具的，其当时没有核实具体的税费金额，实际金额以收据为准。二、刘新辉与广州利海酒店物业管理有限公司于2012年6月30日签订的《前期物业服务协议》及刘新辉于2012年6月30日作出的《承诺书》（其中反映收到“利海假日轩临时管理规约”等）。三、广州利海酒店物业管理有限公司于2012年6月30日出具预收假日轩604、2012年7-9月管理费的发票、利海假日轩604房2012年10月-2018年4月收据。一审庭审中，刘新辉、李瑞珍表示涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日。原审法院认为：刘新辉、李瑞珍、利海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，利海公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为刘新辉、李瑞珍办妥产权登记，并将以刘新辉、李瑞珍为产权人的房地产权证交付刘新辉、李瑞珍。如因利海公司未履行相关义务造成刘新辉、李瑞珍不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，刘新辉、李瑞珍要求继续履行合同的，合同继续履行，利海公司应当自逾期之日的次日起至刘新辉、李瑞珍实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘新辉、李瑞珍支付违约金。刘新辉、李瑞珍主张利海公司于2012年6月30日交付涉案房屋，并提供了《前期物业服务协议》、《承诺书》、发票、收据等证据予以证实，故对于刘新辉、李瑞珍的上述主张予以认定。鉴此，涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月7日，故刘新辉、李瑞珍要求利海公司向其支付迟延产权登记的违约金(从2013年5月7日计至2015年11月9日，每日按总房价的0.05%的标准计算)的请求符合合同约定，予以支持，刘新辉、李瑞珍主张的办证截止时间计算有误，予以调整，且违约金总额以刘新辉、李瑞珍主张的金额为限。利海公司已按合同约定承担违约责任，刘新辉、李瑞珍要求利海公司再向其支付违约金的利息的请求，缺乏依据，不予支持。根据刘新辉、李瑞珍提交的《关于利海假日轩604单元业主自行垫付税费办证事宜》反映，利海公司承诺由刘新辉、李瑞珍自行办理交付契税事宜，并在办理房产证后以现金方式退回刘新辉、李瑞珍已预交的费用，预计退回时间为2015年11月20日，未能按时退回费用的，按已付税费每日10%支付违约金，刘新辉、李瑞珍已支付涉案房屋的契税等费用且该房屋的产权证已核发，故刘新辉、李瑞珍要求利海公司向其退回预交的税费24153元、登记费80元，并支付逾期退回上述费用的违约金24233元的请求合理合法，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年8月9日作出判决：一、广东利海集团有限公司在判决生效之日起十日内，向刘新辉、李瑞珍支付从2013年5月7日起至2013年11月9日止的迟办证违约金（每日按1396142元的万分之五的标准计算，总额以刘新辉、李瑞珍主张的642225.32元为限）。二、广东利海集团有限公司在判决生效之日起十日内，向刘新辉、李瑞珍返还税费24153元、登记费80元及逾期返还该费用的违约金24233元。案件受理费10707元，由广东利海集团有限公司负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：刘新辉、李瑞珍在原审法院开庭审理时陈述其于2015年11月10日收到房产证，所以迟办证违约金截止至2015年11月9日。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对刘新辉、李瑞珍要求利海公司支付逾期办证违约金的截止日期调整为2015年11月9日的请求进行审理。刘新辉、李瑞珍对原审法院认定涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月7日不持异议，本院予以认定。根据合同约定，利海公司应在涉案房屋交付后210个工作日内办妥产权登记，根据刘新辉、李瑞珍提交的《不动产登记证明》反映，涉案房屋于2015年11月10日办理了抵押登记，刘新辉、李瑞珍确认当日才收到房产证。因此利海公司支付迟延产权登记的违约金计算期限应为2013年5月7日至2015年11月9日。原审法院在“本院认为”中已表述了该意见，但判决主文某确定的截止日期有误，上诉人刘新辉、李瑞珍对此请求改判合理合法，本院予以支持。对于原审判决第一项本院予以调整。本案纠纷是因利海公司违约造成，案件受理费由利海公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初1996号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初1996号民事判决第一项为：广东利海集团有限公司在本判决送达之日起十日内，向刘新辉、李瑞珍支付从2013年5月7日起至2015年11月9日止的迟办证违约金（每日按1396142元的万分之五的标准计算，总额以刘新辉、李瑞珍主张的642225.32元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10707元，二审案件受理费8895元，均由被上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一六年十月二十八日书记员 徐毅敏