（2016）冀0681民初2048号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-30
案件名称
肖士伟与肖立水租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
涿州市人民法院
所属地区
涿州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖士伟,肖立水
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十三条，第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第六十条第一款，第二百一十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第七十三条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0681民初2048号原告肖士伟，男，汉族，1965年3月25日出生，住涿州市清凉寺区。委托代理人赵国芳，女，汉族，1965年1月28日出生，住涿州市。被告肖立水，男，汉族，1963年8月1日出生，住涿州市。委托代理人潘伟，河北信正律师事务所。原告肖士伟诉被告肖立水租赁合同纠纷一案，本院受理后作出（2015）涿民初字第2295号民事判决书。被告肖立水不服一审判决，提出上诉。河北省保定市中级人民法院做出（2016）冀06民终879号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重申。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖士伟及其委托代理人赵国芳、被告肖立水及其委托代理人潘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告系兄弟关系，被告系原告的三哥。1990年9月20日，原、被告的父亲肖宗起将学庙口东的房产分给了四个儿子。其中，将南楼分配给了肖立河、肖立红（肖士伟）、肖立水，分家单写到：“其余留得走道1.5米后兄弟三人平均分配。楼房各分上下各一间，西立河中立红东立水”。分房后，兄弟各占各的。2007年11月17日，原告肖士伟（肖立红）与被告肖立水二人达成《哥俩换房协议》：“三哥立水有楼房东面上下各一间及门脸房一间，与四弟肖立红楼房中间上下各一间及门脸房一间进行调换”。同时，二人签订了《租房协议》：“肖立红前门脸一间出租给肖立水使用，其中包括饭店设备归立水所有，立红不得参与。东房（指厨房）每月给立红100元，加西走道加房（指门脸房）租费200元，每季度肖立水给立红1000元”。从协议签订至今，被告从未给过原告房租。后原告多次找到被告协商，要求解除协议，被告搬离原告的房产，但被告据不答应。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令解除原、被告的《租房协议》，判令被告给付原告房租30477元、赔偿12000元、律师费4000元、滞纳金3103.9元，债务利息12415.6元，以上共计61996.5元，判令被告在2016年9月底前返还原告房屋，判令诉讼费由被告承担。被告辩称，原告没有证据证明所有物权，实属无权处分，根据合同法51条规定，无处分权人处分他人财产经权利人追认该合同才有效，本案中无全部权利人的追认。原告起诉的合同根据物权法规定，共同共有人对共有的不动产享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共有人同意。本案中所指的共同共有财产，其中一人无权处分，应经全部共有人处理，故此，该行为无效。合同涉及的走道为原老人分家单上遗留走道，是老人自己对财产的分家阐述，其余部分才为本案原被告和肖世宇（肖立河）三人共同共有，该走道为共同使用，不宜分割处理。合同涉及的东房是指原分家单上的厕所位置，现为顺美中介租赁的门脸房，该门面房为哥撒共同共有，根据物权法规定，该房屋未哥仨共有财产，其租房的房租也应由哥仨共同所有。而自2007年至今，都为原告一人独自占有，侵害了其他共有人的合法权利。本案涉及到案外人肖世宇（肖立河）的合法权益，遗漏了具有独立合法请求的案外人肖世宇。原告起诉的本无权处理的合同，无事实和法律依据，同时又早已过诉讼时效。根据民法通则规定，拒付或者延付租金的诉讼时效为1年，本案早已过诉讼时效。请法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。对于原告起诉书中东房指厨房不认可，认为东房是顺美中介用的房。顺美中介房屋是由原来厕所翻盖而成，是老人翻盖的，后来原告又修缮了一下。租费200元的西边走道的加房，是老人放杂物的，大家也走道。租原告门脸房没有说价钱，是免费用的，我都不该给钱。经审理查明，原告肖士伟（肖立红）、被告肖立水及案外人肖立山、肖世宇（肖立河）系兄弟关系。1990年9月20日，原被告父亲肖宗起立分家单，言明：“我在54年购得学庙口东就瓦房一处共四间，东西10.5米，南北12.5米，由于年久失修，不得不在87年翻盖成南楼上下各三间。在89年又在北边购得北南4.1米，东西14.5米，其中有3.8×4.65米小屋一间，厕所4.1米×1.43米一块。现在我因年老身体有病想把宅基地分给他兄弟四人。在89年翻盖房子时，肖立山没有出钱参加盖房。宅基地由肖立河、肖立水、肖立红兄弟三人盖房占用。兄弟三人补给肖立山贰仟元，其宅基地由肖立河兄弟三人用于长期使用不得再过问。老人同意分给长子肖立山前面西面3.8×4.65米房子一间，其余留得走道1.5米后兄弟三人平均分配。楼房各分上下各一间，如下：西立河中立红东立水。”2007年11月17日，原告肖士伟（肖立红）与被告肖立水签订哥俩换房协议，言明：“三哥立水有楼房东面上下各一间及门面房一间，与四弟肖立红楼房中间上下各一间及门面房一间进行调换。另楼东面1.82米减去老墙。现有南门往北22.11米，因立红与县医院打官司占有产权，我立水不予立红参与产权。立据人：肖立水、肖立红。证明人；孟某”。同日二人签订租房协议，言明：“今有肖立红前门脸一间出租给肖立水使用，其中包括饭店设备归立水所有，立红不得参与。东房每月给立红100元，加西走道加房租200元，每季度肖立水给立红一千元整。租期为3年，协议只对立红、立水有效。立据人：肖立水、肖立红。证明人：孟某”。证明人孟某系原被告的舅舅。庭审中，原告主张租房协议中门脸房房租为每月200元，协议中东房指门脸房后面的厨房，房租为每月100元，西走道租金每季度100元，被告每季度应共支付原告租金1000元。自协议签订至今，被告从未给过原告房租。被告表示，租房协议中，门脸房为原告让其免费使用，东房指由厕所改建的房屋，该房屋应为兄弟三人共有，现由顺美中介租用，租金由原告肖士伟一直收取。西走道加房为兄弟三人共有，原告无权出租给被告。被告不应支持原告租金。经原被告证实，该宅院东侧厕所分家后改建为房屋，该房屋现由顺美中介租用，房租由原告肖士伟收取。被告所经营肖记饭店是原告肖士伟于2005年登记开办的，被告经营之前一直由原告经营，肖记饭店所使用门脸房为三间，分别为肖世宇（肖立河）、肖立水、肖士伟所有，肖世宇（肖立河）的门脸房在西边，肖立水的门脸房在中间，肖士伟的门脸房在东边。被告申请证人孟某出庭作证，因孟某身患结肠癌不能出庭，被告提交孟某视听资料及证明。孟某证明言明：“所有房屋老人建在时所盖，归兄弟三人共有。西走道房其中门面和东房顺美租房为兄弟三人共有”。“肖立水与肖立红换房协议进行调换可生效，令楼东面1.82米走道减去老墙，现有南门往北至22米，其产权为彭淑文所有，老人不在后应兄弟三人共有走道，哥仨肖立河、肖立水、肖立红共有产权”。孟某视听资料言明，原被告之间租房协议为其书写，协议中东房指顺美中介所租用房租，租金每月100元；西走道加房指西边走道及走道后加盖的小房，西走道每月租金200元，小房每月租金30元，每个季度被告支付原告租金1000元。原告经营饭店期间没有支付给被告及案外人肖世宇（肖立河）门脸房租金，被告租用原告门脸房经营饭店也不向原告支付租金。原告表示，其经营饭店期间把租用被告肖立水门脸房的租金交给了老人，并未直接给付给被告肖立水，又听其二嫂讲述老人每月给付肖立水门脸房租金，被告肖立水表示并未收到过老人给付的门脸房租金。上述事实，有肖宗起分家单一份、原被告换房协议和租房协议一份、孟某证人证言视听资料及证明、孟某门诊大病鉴定表、原、被告及其委托代理人当庭陈述为证。本院认为，关于租房协议中门脸房租金数额、东房具体指向、西走道及加房租金数额及每季度支付租金1000元由来，原被告表述均不一致。租房协议由证人孟某书写，亦系租房协议证明人，其作为原被告长辈亲属，与原被告均无利害关系，其对租房协议中具体内容的表述本院应予以采信。据此，因签订租房协议时未约定门脸房租金，原告要求被告支付每月租金200元的诉求，本院不予支持。租房协议中东房系顺美中介所租用房屋，该房屋系肖立河、肖立水、肖士伟三人共有，原告无权单独处分，亦未得到其他共有人追认，租房协议中关于东房部分效力待定，且顺美中介租金一直由原告收取，租房协议中关于东房部分并未实际履行，原告要求被告支付东房租金每月100元的诉求，本院不予支持。因西走道为肖立河、肖立水、肖士伟三人共有，原告无权单独处分，亦未得到其他共有人追认，租房协议中关于西走道部分效力待定，原告要求被告支付西走道租金的诉求，本院不予支持。依据举证规则和证据证明力规则，原告主张被告支付房租30477元、赔偿12000元、律师费4000元、滞纳金3103.9元，债务利息12415.6以上共计61996.5元的依据不足，本院不予支持。因原被告签订的租房协议租期为三年，协议到期后被告一直租用原告门脸房至今，并未签订新的书面协议，系不定期租赁，原告要求解除租赁合同，符合法律规定，被告应将占用原告的门脸房返还给原告。本案系发还重审，是原审案件的后续审理，诉讼时效抗辩应限于原审一审提出，以保障后续审理程序的稳定。被告在一审期间未提出诉讼时效抗辩，重审一审中提出诉讼时效抗辩亦非基于新的证据，对于被告该抗辩，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告肖立水于本判决生效后十日内向原告肖士伟返还占用的门脸房（肖记饭店使用的三间门脸房中东边一间）。二、驳回原告肖士伟的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由原告肖士伟负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本五份，同时按照法律规定交纳上诉案件受理费，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长 马长军审 判 员 朱慧姝人民陪审员 赵 帅二〇一六年十月二十八日书 记 员 赵春雨 微信公众号“”