（2016）京03民终11201号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-11-18

案件名称

吕艳上诉李爱民房屋买卖合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吕艳,李爱民,满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终11201号上诉人（原审被告、反诉原告）吕艳，女，1976年8月12日出生。委托代理人李斌，北京市尚元律师事务所律师。委托代理人张照青，北京市尚元律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李爱民，男，1974年8月25日出生。委托代理人吴建新，北京久维律师事务所律师。原审第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。负责人王建，总经理。委托代理人赵婷婷，女，1988年3月23日出生。上诉人吕艳因与被上诉人李爱民、原审第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初12654号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年10月12日受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官刘栋、法官李淼参加的合议庭，于2016年10月18日、2016年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人吕艳委托代理人李斌、张照清与被上诉人李爱民委托代理人吴建新、原审第三人满懿公司委托代理人赵婷婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吕艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判决驳回李爱民的诉讼请求；3.判令李爱民配合吕艳办理北京市朝阳区阜荣街×号院×号楼××层×单元××××号房屋的注销存量房网签合同的相关手续；4.判令李爱民向吕艳支付违约金111万元；5.判令李爱民承担本案诉讼费用；6.判令解除李爱民和吕艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。事实与理由：一、一审判决认定在合同签署60日后吕艳仍负有配合银行面签手续的义务，认定错误。根据本案合同第四条第（五）款第2项第（2）目以及补充协议第二条第三款第2项约定，2015年10月11日本案合同及补充协议签订，2015年11月3日本案房屋完成网签。2015年12月10日前，本案合同应办理完毕银行批贷手续。李爱民未在2015年12月10日前办理任何银行批贷手续，亦未通知吕艳配合办理。自2015年12月11日起，（无论何种原因造成）银行未批贷，李爱民应自行筹齐剩余房款支付给吕艳，且自2015年12月11日起吕艳即不再负有配合李爱民办理贷款面签的义务。2016年1月14日，李爱民办理银行贷款，中介与吕艳沟通联系，但合同双方未达成新的办理贷款及银行面签的协议，故吕艳没有配合李爱民办理贷款面签的义务。二、一审判决认定吕艳不配合办理房屋交割和过户错误。根据合同第七条第（1）款、补充协议第二条第5款以及补充协议第二条第4款约定，因房屋的首付款系案外人孟×向吕艳转款296万元，吕艳要求退还孟×账户，由李爱民账户支付，或者由李爱民及孟×共同签收授权书等书面文件，确认该款系孟×代李爱民支付，但李爱民一直不予确认。在无法确认296万元系李爱民支付的情况下，双方发生争议。由于李爱民原因，合同约定60日内，银行未批示批贷函，故双方约定过户条件未成就，双方亦未共同办理过户手续。因双方存在争议，李爱民未接收房屋，吕艳也未交付，系双方原因。因过户条件未成就，双方也未共同办理过户，也系双方原因。三、一审判决认定案外人代履行行为并无不妥，违背事实及法律。双方签订的合同及补充协议中，虽未明确必须由李爱民账户支付房款，但大笔付款金额应当由交易双方当事人本人支付或进行确认。案外人孟×向吕艳转款296万元，但由于李爱民拒绝出具授权书等确认文件，拒绝吕艳将该笔款项退回给孟×更换李爱民账户重新支付。在此情况下，孟×代李爱民支付的情况不能确认，孟×的代履行行为至今仍处于未确认状态。如日后孟×以不当得利或其他法律关系向吕艳主张296万元，或者出现因违法犯罪或其他行为造成司法机关向吕艳追回该296万元的情况，则相应责任承担又将引发新的争议。四、李爱民构成违约。李爱民未自行支付首付款，其主张孟×代付首付款，拒不同意转回后由其自身账户付款，又拒不提供授权书等确认文件。李爱民在合同签订后60日内，未完成银行批贷，60日后未按约定自行筹齐剩余房款支付给吕艳。李爱民的行为，是造成合同有效期届满前，合同不能履行的原因。五、合同失效后不应继续履行，只能追究违约责任。根据补充协议第五条第3款第（6）项约定，合同超期后时效，失效的合同没有法律效力，不能作为依据继续履行。双方约定合同失效后，双方只能按合同追究违约方违约责任，故不存在合同继续履行的情况和可能。李爱民答辩称：第一、针对上诉状事实和理由，合同第四条第522项的适用是有条件的，上诉状事实理由第一项省略了合同的前提条件，这项依据不能成立。关于买方办理房屋贷款手续时间，前期是由于吕艳两次出国联系不上导致没有办理贷款手续的面签，后期吕艳先后三次承诺办理面签，一次是承诺1月18日，一次承诺1月25日后来又于2016年1月24日提出全部付清首付款之后才能办理面签，应该是合同发生变更。李爱民把全部首付款都付给了吕艳。第二、关于吕艳房屋交割和过户义务，在补充协议第二条第五项有明确约定（李爱民证据1.3），约定卖房人收到首付款之后应该办理物业交付（李爱民证据5.2），吕艳也说了收到首付款就给钥匙，一审判决有合同和事实依据，关于房屋过户问题，一审判决李爱民支付剩余房款，肯定是要办理过户手续的。第三、关于付款方式。吕艳提到案外人支付房款的问题，1.付款通过转账进行，副联上清楚说明了是李爱民付涉案房屋的首付款，款项性质非常清楚。2.交付定金的时候李爱民就是通过孟×账户打的。付款方式是吕艳是认可的。3.吕艳的账户是吕艳亲笔书写留给孟×的，付款方式和金额没有任何异议。第四、合同有效期约定不影响合同继续履行。1.本案之所以没有在约定时间内履行完毕，主要原因是吕艳一方违约造成。直接表现就是不配合办理面签，本案中2016年1月14日中介通知李爱民已经办理了贷款面签手续，此后吕艳以种种借口拖延，承诺要求办理面签，但是没有正当理由拖延，后来又要求支付完全部首付款之后再办理面签。2.合同约定的期限内，李爱民和中介均向吕艳提出继续履行合同，中介以发函的形式督促吕艳继续履行合同，因此吕艳主张合同约定期限内没履行完毕合同应终止没有法律依据。满懿公司述称：答辩意见同一审意见一致，同意一审判决。吕艳的上诉请求不涉及满懿公司，所以满懿公司没有意见。对于吕艳提出的事实理由，第一项我们坚持一审意见，延期是因为吕艳期间出国耽误时间造成延期。对于事实部分不涉及到满懿公司，满懿公司不发表意见。李爱民向一审法院起诉请求：1.吕艳将涉案房屋交付李爱民；2.吕艳协助李爱民办理涉案房屋产权过户手续，将涉案房屋过户至李爱民名下；3.吕艳支付李爱民逾期履行违约金111万元；4.吕艳支付李爱民中介费2万元。吕艳向一审法院反诉请求：1.解除李爱民和吕艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2.李爱民配合吕艳办理涉案房屋网签注销手续；3.李爱民支付吕艳违约金111万元。一审法院认定事实：2015年10月11日，李爱民和吕艳签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同日，李爱民、吕艳和满懿公司还签署了《补充协议》和《居间服务合同》，李爱民、吕艳均向满懿公司签署了《授权网签委托书》。在《北京市存量房屋买卖合同》中，李爱民、吕艳约定：通过满懿公司提供居间服务，吕艳将涉案房屋出售给李爱民，房屋成交价格为555万元；李爱民应于签订本合同当日支付定金10万元，李爱民拟申请银行贷款250万元，在办理涉案房屋权属转移登记手续前，李爱民应取得批贷函件并自筹付清首付款，李爱民因自身原因未获得贷款机构批准上述拟贷款的，李爱民继续申请其他银行贷款，至贷款批准期间已发生的及可能发生的各种费用由李爱民承担，但若在本合同签署后60日内银行仍未批贷或批贷额度小于李爱民拟贷款金额的，李爱民应自行筹齐剩余房款并支付给吕艳；吕艳于过户当日将涉案房屋交付给李爱民；吕艳应当保证涉案房屋没有产权纠纷，未被限制转让，吕艳承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，李爱民承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续或者产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方损失。在《补充协议》中，李爱民、吕艳和满懿公司约定：李爱民于2015年10月12日支付吕艳定金10万元；吕艳应按贷款机构的要求（或接到满懿公司的评估通知后5日内）配合评估公司对房屋进行评估，李爱民、吕艳应于涉案房屋网签合同生效5日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，李爱民应于2016年2月7日前将除贷款外的第一笔购房款295万自行支付给吕艳；李爱民、吕艳应于银行批示批贷函15个工作日内且吕艳收到全部首付款共同前往房屋登记机构办理房屋产权转移登记手续；李爱民、吕艳应于吕艳收到李爱民全部首付款当日自行办理物业交割手续；李爱民、吕艳任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日向守约方支付房屋交易总价的万分之五作为逾期违约金；李爱民、吕艳最后约定本次房屋买卖合同有效期为2015年10月11日至2016年2月27日，超出约定时间，上述合同自动失效。2015年10月12日，李爱民向满懿公司支付了中介费2万元，满懿公司职工何××向李爱民书写了收条。2015年10月13日，李爱民委托案外人孟×向吕艳转账支付了定金10万元。同日，吕艳书写收据载明在满懿公司的居间服务下，收到购买人李爱民购买涉案房屋的购房款共计10万元。2015年11月3日，满懿公司代李爱民、吕艳就涉案房屋的买卖办理了网签备案登记手续。2015年11月11日，吕艳出境。2015年11月4日至2015年11月21日期间，李爱民和何××有多次电话联系记录，吕艳和何××之间无电话联系记录。2015年11月22日，吕艳入境。2015年11月22日至2016年1月13日期间，李爱民和何××之间有多次电话联系记录，吕艳和何××之间亦有多次电话联系记录。2016年1月13日，何××第一次通知李爱民、吕艳于次日前往银行办理贷款申请手续。14日，李爱民及满懿公司至中国银行股份有限公司北京市分行填写了《个人购房贷款申请及贷前调查材料》，李爱民拟申请贷款249万元，吕艳因自身原因未前往。同日，李爱民向满懿公司支付了房屋评估费600元。后，何××再次约吕艳银行面签时间，吕艳回复何××“你落实后告诉我，若单方可以，我周一（2016年1月18日）能去”，何××后明确告知吕艳需要吕艳夫妻二人同时到场面签。1月18日，吕艳因家里有事未前往银行面签。2016年1月24日，何××向孟×发短信称“我们和业主吕艳女士反复沟通了，她要求你给她汇完首付款296万，她收到钱才配合接下来的手续！周三她不在北京，让你直接转账在之前的汇款账户上就行，她给你写收款收据，配合咋们的流程手续”，孟×回复“好”。2016年1月25日，孟×向吕艳转账支付了购房款100万元；1月26日，孟×向吕艳转账支付了购房款196万元，上述两笔转账业务回单的摘要均注明“李爱民付朝庭公寓3E2801”。1月26日，孟×向吕艳发短信称首付款306万元已经付清，请吕艳尽快和满懿公司工作人员去银行办理面签。吕艳回复孟×称“我们签的合同购买方是李爱民，请用李爱民转账付款，另外请给孟×的账户信息，明天银行上班我落实了到款后给孟×退回此款”，孟×回复“这就是李爱民付的房款”。2016年1月27日，李爱民通知何××办理涉案房屋的交割事宜。因吕艳认为李爱民有违约行为及对孟×的支付行为不认可，故未能交割涉案房屋。经查，涉案房屋未设定抵押。经询，李爱民表示如法院判决李爱民、吕艳之间的房屋买卖合同继续履行，其同意一次性向吕艳支付剩余购房款。上述事实，有当事人当庭陈述及《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、招商银行转账汇款业务回单等证据在案为证。一审法院认为：李爱民、吕艳和满懿公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》均合法有效，各方当事人均应依约履行各自权利义务。根据本案现已查明的事实，本院认为本案争议焦点有四：第一、李爱民、吕艳未能在2015年11月3日涉案房屋买卖合同网签备案后5日内办理贷款申请及签约等相关手续的责任认定问题。《补充协议》中约定李爱民、吕艳双方应于涉案房屋网签合同生效后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，从该条约定可见办理银行面签手续并非仅为李爱民一方义务，结合李爱民在2015年11月4日至2015年11月21日期间和何××有多次电话联系记录，而吕艳在该期间和何××之间无电话联系记录且在2015年11月11日出境等客观情况，法院认为李爱民较吕艳在履行合同方面态度更为积极主动，在吕艳未举出充分反证的情况下，法院实难将双方在2015年11月9日之前未能办理银行面签手续的消极后果归责于李爱民单方。第二、李爱民、吕艳在《补充协议》中关于“本次房屋买卖合同有效期为2015年10月11日至2016年2月27日，超出约定时间上述合同自动失效”的约定能否适用的问题。法院注意到在2015年11月22日至2016年1月13日期间，李爱民、吕艳和何××之间均有多次电话联系记录，而何××在2016年1月13日第一次正式通知李爱民、吕艳于次日前往银行办理贷款面签手续，然吕艳并未于次日成行；后，吕艳称其可于1月18日前往办理面签手续，但事实上吕艳于18日再次未成行。且截至2016年1月26日，李爱民已单方办理了银行面签手续并支付了全部首付款，即李爱民已履行了其在合同中的主要义务，而因吕艳不予配合办理银行面签手续及后续的涉案房屋交割及过户手续导致合同超过约定期限，法院认为系因吕艳的原因导致合同未能在约定的有效期内履行，在此种情况下，如适用合同有效期的约定明显失当，故李爱民、吕艳的房屋买卖合同应继续履行。第三、案外人孟×代李爱民向吕艳付款的行为是否恰当的问题。首先，在《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中，并未明确约定必须由李爱民本人账户支付首付款；其次，在李爱民、吕艳签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》后，案外人孟×即向吕艳转账支付了依照合同约定应由李爱民支付的定金10万元，现无证据证实吕艳就此提出异议；再次，李爱民的合同义务为支付钱款这一种类物，截止本案法庭辩论终结，并无任何证据指向案外人孟×的代履行行为会对吕艳收取房款这一合同根本目的构成阻却。由此，法院认为案外人孟×的代履行行为并无不妥。第四、涉案房屋买卖合同应否继续履行、李爱民是否存在实际经济损失及吕艳应否承担违约金的问题。经法院审理查明，李爱民在涉案房屋买卖合同的履行过程中并无单方根本违约行为，现李爱民同意以现金形式一次性付清剩余房款，在房屋买卖合同客观上尚能继续履行的情况下，法院认为合同应继续履行为宜。故李爱民要求吕艳将涉案房屋交付李爱民以及吕艳协助李爱民办理涉案房屋产权过户手续，将涉案房屋过户至李爱民名下的诉请，于法有据，法院予以支持。至于李爱民另主张111万元违约金的诉请，李爱民在2016年1月26日支付完毕首付款后，吕艳应及时完成涉案房屋交割，但吕艳至今仍占有涉案房屋，吕艳理应为其逾期交房行为向李爱民承担违约责任，但法院认为，约定的违约金不能过分高于造成的损失，现李爱民的合同根本目的尚能实现，且李爱民未举证证明其确因吕艳的行为遭受了实际经济损失，且吕艳在庭审中陈述其不应当交纳违约金，该种表述也是主张违约金过高的一种表达形式，故法院将在综合考虑合同约定、双方的履约情况后对吕艳应承担的违约金数额予以酌定。至于李爱民另要求吕艳支付中介费2万元的诉请及吕艳全部的反诉请求，均因缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、李爱民于判决生效后十五日内向吕艳支付北京市朝阳区阜荣街×号院×号楼××层×单元××××号房屋的剩余购房款二百四十九万元；二、吕艳于判决生效后三十日内将北京市朝阳区阜荣街×号院×号楼××层×单元××××号房屋腾空并交付李爱民；三、吕艳于判决生效后三十日内协助李爱民将北京市朝阳区阜荣街×号院×号楼××层×单元××××号房屋的产权变更登记至李爱民名下；四、吕艳于判决生效后十五日内支付李爱民违约金十万元；五、驳回李爱民其他诉讼请求；六、驳回吕艳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，孟×接受法院质询，自述系李爱民前妻，因双方准备复婚与婆婆共同生活故购买涉案房屋。孟×根据吕艳和满懿公司的要求以网银转账方式向吕艳的招商银行账户分别支付了一笔定金、两笔房款，但都是李爱民的钱系孟×代李爱民支付。合同签字虽是李爱民本人，但合同条款均为孟×出面协商。吕艳对该份证人证言的真实性予以认可，部分证明目的不予认可。李爱民对该份证人证言的真实性、关联性均予以认可。满懿公司对该份证人证言的真实性、证明目的均予以认可。对于孟×证人证言，其陈述转账款项来源、用途及签约情况的内容能与其他证据相互印证，本院对此予以采信。各方均未提交新证据，各方均认可一审查明的事实。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同自始有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中吕艳上诉认为在合同签署60日后，吕艳不应负有配合义务，而李爱民未按约定在合同签署后60日后自行筹款并向吕艳支付构成违约，一审法院认定吕艳不配合办理银行面签系合同无法继续履行原因之一属认定错误，对此，本院认为，根据已查明事实，配合办理贷款手续系双方义务，综合各方之间通话记录及吕艳出境等情况，一审法院认定对于未能按期办理贷款手续的结果李爱民并无过错，吕艳因懈怠行为更应对此承担责任，之后李爱民未自行筹款交付行为亦不构成违约，认定正确，应予维持，吕艳上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。吕艳上诉认为因案外人孟×代履行付款行为，且李爱民对此不予确认，对交易安全产生重大隐患，其不认可该行为，且因此双方产生争议最终导致未能办理过户及交付房屋，一审法院认定孟×代履行行为并无不妥属认定错误，对此本院认为，因双方对付款方式并无明确约定，且吕艳对孟×代履行定金行为进行过确认，再者在转账摘要中孟×对该款项性质已作出了明示，孟×证人证言内容再次进行确认，一审认定孟×代履行付款行为不应对合同继续履行产生阻却，认定正确，应予维持，吕艳上诉理由缺乏依据，本院不予支持。吕艳上诉认为因合同约定有效期至2016年2月27日，超期自动失效，双方已不存在继续履约之依据，对此本院认为，根据已查明事实，系因吕艳之数次不当行为导致合同未能在约定期限内履行完毕，吕艳因此主张合同有效期到期而合同失效缺乏法律依据，本院不予支持，吕艳亦应对因其不当行为而产生的消极后果承担相应责任，吕艳上诉认为因双方争议导致未能如期交付房屋并办理过户手续，缺乏事实依据，本院不予采纳。一审法院认定事实正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50650元，由吕艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　刘　茵审　判　员　李　淼代理审判员　刘　栋二〇一六年十月二十八日书　记　员　田亚男书　记　员　佳　丽