（2016）苏0612民初5106号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-22
案件名称
陆永初与沈洪涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市通州区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆永初,沈洪涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条，第五条第一款
全文
江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0612民初5106号原告（反诉被告）：陆永初。委托诉讼代理人：陆丰。委托诉讼代理人：季栋栋，江苏维业律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈洪涛。委托诉讼代理人：顾伟彬，南通市通州区姜灶法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）陆永初与被告（反诉原告）沈洪涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆永初及其委托诉讼代理人陆丰、季栋栋、被告（反诉原告）沈洪涛委托诉讼代理人顾伟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆永初向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《租房协议》；2.判令被告立刻腾退房屋，并支付房屋使用费（按日租金63元自2016年4月26日计算至实际腾房之日）；3.判令被告支付实际使用的电费，暂定1000元；4.诉讼费由被告承担。审理中，原告表示电费待实际发生后另行主张，不要求在本案中处理。事实和理由：2014年4月份，原、被告签订《租房协议》，原告将位于南通市通州区川姜镇志南村19组仓库出租给被告沈洪涛使用，租赁期限为2014年4月25日至2015年4月25日，租金为23000元/年。原告依约将房产出租给被告后，被告依约缴纳了当年租金。2015年4月到期后，被告缴纳了下一年度的租金并继续使用案涉房屋。2016年4月，租赁到期后被告未继续缴纳租金，原告多次催要并提出解除租赁，被告既不缴纳租金，又不肯搬离。沈洪涛辩称，2016年4月26日至今的房屋租金答辩人确实至今未付。因2015年6月2日下大雨，答辩人租赁的仓库进水，致使仓库中堆放的棉布被雨水浸泡，造成答辩人的财产损失，陆永初未赔偿，故答辩人未付租金，原告主张解除租赁合同的理由不成立。房屋使用费应按18000元/年进行计算。沈洪涛向本院提出反诉诉讼请求：1.判令陆永初赔偿其直接财产损失85296元、布销售损失20000元，合计105296元；2.反诉诉讼费由陆永初承担。事实和理由：沈洪涛与其儿子沈聪合做布销售生意，因经营需要向陆永初租赁仓库用于堆放布匹。2015年6月2日下午下大雨，雨水进入仓库，致使沈洪涛堆放于仓库内的全棉卷布被雨水浸泡。后沈洪涛将浸泡过雨水的布运往染厂重新定型加工，造成次布损失14596元，支付重新定型加工费63935元，并支付运费8000元。由于布匹重新定型致使布的外观、质量等下降，造成布销售经济损失约20000元。以上损失要求陆永初予以赔偿。陆永初辩称，2015年6月2日下午下雨且雨量较大，答辩人出租给沈洪涛的房屋地势较低，造成雨水进入仓库，致使沈洪涛的全棉布被雨水浸泡。造成沈洪涛损失的原因一方面是天气，另一方面是仓库地势较低，均属于不可抗力，答辩人不应承担责任。即使沈洪涛所称的被雨水浸泡的损失存在，其提供的证据无法证明损失范围，也无法证明与本案存在关联性，故答辩人请求法庭驳回沈洪涛的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月26日，陆永初与沈洪涛订立《租房协议》，陆永初将位于志南村19组的房屋出租给沈洪涛作仓库使用，约定租赁期限为2014年4月25日至2015年4月25日，租金为23000元，后实付22000元。第二年，沈洪涛支付陆永初租金18000元，双方未重新订立《租房协议》。2015年6月2日下午下大雨，因房屋地基渗水，致仓库内的布匹被水浸泡。双方就损失处理未能达成一致意见。2016年4月，陆永初要求沈洪涛给付租金时，因前述损失未处理，沈洪涛未付租金。2015年5月10日，陆永初的委托诉讼代理人季栋栋向沈洪涛寄送律师函，通知沈洪涛房屋租期已满，不再续租，要求沈洪涛于收到律师函后十五日内搬出。案涉房屋未办理建房审批手续。本院认为，陆永初出租给沈洪涛的房屋并未办理建房审批手续，双方订立的租赁合同无效，沈洪涛应返还房屋。因合同无效，本院对于陆永初要求解除合同的诉讼请求不再理涉。陆永初可按照双方约定的租金标准主张房屋占有使用费。因上一年度的租金经双方协商一致变更至18000元，故本院按照18000元/年计算2016年4月26日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费。2015年6月2日，案涉房屋因下雨雨量较大致地基渗水，沈洪涛堆放的布匹被水浸泡造成损失。陆永初对于房屋地基渗水的事实予以了确认，也知晓沈洪涛堆放于该房屋内的布匹被浸泡的事实，本院对于被淹布匹的重新定型加工费及运输装卸费与本案的关联性予以确认。沈洪涛提供的证据显示重新定型加工费为63900元，运输装卸费为6800元，合计70700元，均在合理范围内，陆永初并无反驳证据提供，本院予以确认。沈洪涛主张的次布损失，因不能确认本案中的次布与正常布匹价格的差价，也不能确认未能重新定型加工的布匹数量，故对次布损失本院无法予以确认，沈洪涛应承担举证不能的不利后果。对于布销售损失20000元，沈洪涛未提供任何证据予以证明，本院不予支持。陆永初将未经批准建设的房屋出租给沈洪涛使用，沈洪涛作为同村村民，应当知晓该房屋的情况，双方订立合同均存在过错，应承担相应的责任。本院酌情认定陆永初对沈洪涛因布匹被淹的损失承担50%的赔偿责任，即赔偿沈洪涛35350元（70700×50%），其余损失由沈洪涛自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条之规定，判决如下：一、沈洪涛于本判决发生法律效力之日起十日内将房屋交还陆永初，并支付自2016年4月26日至实际交房之日止的房屋使用费（按18000元/年的标准计算）；二、陆永初于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿沈洪涛35350元；三、驳回陆永初的其他诉讼请求；四、驳回沈洪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取40元（陆永初已垫付），反诉案件受理费减半收取1203元（沈洪涛已垫付），合计1243元，由陆永初负担404元，由沈洪涛负担839元（待执行时由陆永初给付沈洪涛364元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2486元(该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。代理审判员 管丽君二〇一六年十月二十八日书 记 员 倪 茜 关注公众号“”