（2016）苏0303民初3867号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-06-19
案件名称
陈克忠、陈天成与冯井婷商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈克忠,陈天成,冯井婷
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款
全文
徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0303民初3867号原告:陈克忠，男，1970年4月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。原告:陈天成，男，1995年6月2日生，汉族，住徐州市贾汪区。二原告共同委托诉讼代理人:张敬权，江苏彭淮律师事务所律师。被告:冯井婷，女，1953年9月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。原告陈克忠、陈天成诉被告冯井婷商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈克忠、陈天成及委托诉讼代理人张敬权、被告冯井婷及委托诉讼代理人陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈克忠、陈天成向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房产购买协议；2.判令被告返还购房款200000元及利息（从2014年1月25日起按同期银行贷款利率计算至原告起诉之日即2016年7月29日）。事实和理由：2014年1月，原告经熟人介绍认识被告，被告自称是徐州日成奥运城建设项目的承包商，在徐州日成奥运城有数套在建房产，最迟5个月内就可以上房。后原、被告达成购房协议，约定：原告购买被告位于徐州日成奥运城C8号楼2单元901室的房产一套，该房屋最迟在2014年6月交付，首付款20万元等内容。2014年1月24日原告将首付款20万元支付给了被告。后被告迟迟不能交付所购房产，原告多次催促被告履行购房协议，被告称已变更房产购买手续。原告无奈于2016年3月在徐州市云龙区人民法院起诉徐州日成房地产开发有限公司（以下简称“日成公司”），请求返还房款。经开庭审理，原告才了解被告与开发商签订了《徐州日成奥运城认定协议书》，且未办理认购变更手续。徐州市云龙区人民法院民事裁定书（2016）苏0303民初1486号，裁定：《徐州日成奥运城认定协议书》的合同主体为被告，原告与日成公司不存在商品房买卖合同关系，裁定驳回原告的起诉。经查，原告所认购的房产，直到现在仍未施工，也未取得商品房预售许可，开发商日成公司经营管理发生严重困难，已确定不继续开发。被告的违约行为，造成原告较大经济损失，故原告诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告冯井婷辩称，同意解除协议，可以协助原告到公司补办；原告诉称的20万元已交至日成公司，原告应向日成公司要求返还该20万元；关于2016年苏03**民初1086号案件，是因为那次诉讼日成公司因故无法办理变更手续，现在日成公司已正常运营，可以办理变更手续，且愿意办理变更手续。被告不是本案适格被告。本院认定事实如下：被告与案外人日成公司于2013年9月3日签订《徐州日成奥运城认订协议书》一份，协议书载明：甲方：徐州日成房地产开发有限公司；乙方：冯井婷；认订房号：C8号楼2单元901室；认购金：人民币贰拾万元整；价格约定：单价（人民币）6620元/平方米。协议约定：1、本协议书必须与认订金收据同时出具方可有效。2、认订金在交付首期房款时自动抵作房款，在签订正式合同后本协议书自然失效。3、协议签订并交认订金后，甲方为乙方保留所认订房屋，在此期限内不得将该房认订给他人。4、本协议签订后，乙方若变更姓名，必须到甲方办理备案手续，并交纳一定数目的更名费后，方可生效。5、因甲方原因，若乙方退房，甲方全额退还认购金。6、甲方在预售许可证等证件办理齐全后，通知乙方，乙方接到通知七日内到售楼中心签订《商品房买卖合同》，逾期者视为自动放弃此房，甲方有权销售此房，认订金按第5条执行（乙方须凭身份证原件办理退房手续）。7、本协议书一式两份，甲乙双方签字盖章，并交付认订金后即为生效。甲方在该协议书上盖章，乙方在协议书上签字。2014年1月，原、被告达成口头协议约定：被告将涉案房屋认购协议转让给原告，原告将20万元认购金直接支付给被告。2016年月，原告陈天成将日成公司诉至本院，案号为（2016）苏0303民初字第1486号，请求法院判令日成公司返还商品房认购金200000元整并赔偿利息损失。该案中，原告陈天成诉称：2014年1月24日，我以20万元价格（15万元转账，5万元现金）从冯井婷处购买案涉房产，由被告公司周会计更名，李竞之签字。该房原系冯井婷从李兴华处购买（李兴华的购房款由田培玲汇入侯海文的账号），2013年9月10日更名为冯井婷。2014年1月24日，我与被告签订了《徐州日成奥运城认订协议书》，并交纳了商品房认订金200000元。因被告至起诉时仍未施工，未取得商品房预售许可证，故诉至法院，请求法院判令被告返还商品房认购金200000元整并赔偿利息损失。被告日成公司辩称：原告从冯井婷处购买房屋与我公司无关，我公司并未收到原告的购房款，故原告的诉请不应得到支持。该案庭审中，原告陈天成提供被告冯井婷与日成公司签订的《徐州日成奥运城认订协议书》，及编号为4726594收据一张，收据显示：入账日期：2014年1月24日；交款单位：陈克忠、陈天成；人民币（大写）:贰拾万元整（¥200000）；收款事由：C8-2-901;落款处有“周某”签字。日成公司在该次庭审中称并未收到原告20万元首付款，不认可与原告之间存在商品房买卖合同关系。本院在（2016）苏0303民初1486号裁定书中认为：《徐州日成奥运城认订协议书》的合同主体为冯井婷与徐州日成房地产开发有限公司，原告并非认订协议书的主体，且仅依据原告提供的载有“C8-2-901预订金”的收据也不足以证明原告与被告方存在商品房买卖合同关系，故，依据现有证据不能证明原告是与本案有直接利害关系的公民，原告的起诉不符合法律规定的起诉条件。遂裁定驳回原告陈天成的起诉。本案庭审中，被告为证明其陈述，申请证人周某到庭作证。周某庭审陈述如下：我是日成公司的会计，冯井婷向我公司购买日成奥运城C8号楼2单元901室房屋的事情我知道，2013年9月3日的收据载明的缴款单位为冯井婷，这个收据不是我开的，是我们的经理孟银安开的，这个收据是真实的。冯井婷把20万元交给我公司了。2014年1月24日收据是我代表日成公司开具的，款项收到了，是变更以后开的，最开始购房人是冯井婷，后来就变更为陈克忠和陈天成。款项是交给财务科，财务科叫我开具的，具体谁交的钱我不清楚。冯井婷和陈克忠交的钱如何转换的我也不清楚。根据这张收据可以认定日程公司已收到陈克忠、陈天成购房款20万元。本院于2016年9月20日制作询问笔录一份，被询问人日成公司总经理石峰陈述：徐州日成奥运城小区C8号楼2单元901室房屋还没有盖好。据我了解，第一批订购的是冯井婷认购的。冯井婷当时缴纳了20万元的认购金。后来陈克忠、陈天成通过冯井婷购买了该楼号。公司收回冯井婷收据，向陈克忠、陈天成出具了20万元的认购金收款收据，当时应该把认购协议书一起变更为原告，但是当时我们一个销售负责人孟银安没有上班，说好的事后补办，但是没有来办理。公司认可现在涉案房屋的认购人为陈克忠、陈天成、认可收到原告缴纳的认购金20万元。在回答法庭询问“为什么你在本院(2016)苏0303民初1486号案件中作为被告日成公司的委托代理人的答辩意见为：原告从冯井婷处购买房屋与我公司无关，我公司并未收到原告的购房款，故原告的诉请不应得到支持”时，石峰陈述：因为当时原告在庭审过程中的庭审辩述思路混乱，没有听清楚。原告诉状不清晰，且陈述混乱。当时我也没有向周会计落实情况，也不认识冯井婷，我只是根据原告的陈述以及举证进行的答辩。从后期了解到情况，应该是我在本次调查中所陈述的事实。另查明，原告未与被告签订《徐州日成奥运城认订协议书》，也未就冯井婷与日成公司签订的协议书进行更名。截至原告起诉前，日成公司未就涉案房屋办理商品房预售许可证。本院认为：当事人协商一致，可以变更合同。被告与案外人日成公司签订的《徐州日成奥运城认订协议书》，经原被告及日成公司协商一致，认购人已经变更为本案原告。日成公司向原告出具收据，视为该公司认可原告向日成公司缴纳了认购款20万元。原被告及日成公司均认可认购人为本案原告，案涉《徐州日成奥运城认订协议书》认购人虽未变更，但不影响合同变更的效力。本院（2016）苏0303民初1486号裁定书虽认定：《徐州日成奥运城认订协议书》的合同主体为冯井婷与徐州日成房地产开发有限公司，原告并非认订协议书的主体。系因原告未能提供充分证据，且案外人日成公司因内部管理原因未能查清案涉房屋认购情况造成。本案中，日成公司对本案原告认购人身份已经认可，原告可通过其他合法途径主张权利。综上，原告向被告主张权利无事实及法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决如下：驳回原告陈克忠、陈天成的诉讼请求。案件受理费减半收取为2150元，由原告陈克忠、陈天成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 曹 磊二〇一六年十月二十八日书记员 迟崇禹 来源：