（2016）苏0321民初3800号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-02-20
案件名称
徐州心如物业管理有限公司与方旭物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州心如物业管理有限公司,方旭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0321民初3800号原告：徐州心如物业管理有限公司，住所地丰县御景园88号楼610室。法定代表人：杨思文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周伟，江苏弘润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所实习律师。被告：方旭，男，1984年6月5日出生，汉族，务工，住丰县。委托诉讼代理人：方步刚（系原告方旭之父），住丰县。原告徐州心如物业管理有限公司与被告方旭物业服务合同纠纷一案,本院于2016年7月28日立案后，依法由代理审判员张超适用简易程序，于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告徐州心如物业管理有限公司的委托诉讼代理人周伟、孙景利，被告方旭的委托诉讼代理人方步刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐州心如物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付物业管理费3594元（包括公共水电费300元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告未缴纳2012年11月1日至2015年10月31日期间的物业费，包括公共水电费300元。方旭辩称，被告的房屋漏水原告不能及时维修，物业费收费标准不合理，对排污沟没有清理造成被告车库进水，财产造成损失，且原告系2013年进行物业服务，要求被告支付2012年的物业费没有依据。综上物业公司未提供服务，被告不缴纳物业费。被告于2011年春节前上房并缴纳一年的物业费用.上房时缴纳一年暖气费用并未开通暖气，原告承诺用暖气费折抵物业费。本院经审理认定事实如下：2010年3月3日原告徐州心如物业管理有限公司与徐州高盛地产开发有限公司就丰县左岸人家小区签订前期物业服务合同，收费标准为花园洋房住宅第一年为0.50元/㎡·月，第二年后为0.60元/㎡·月，第二十九条规定：“本合同期限自2010年3月1日起至2015年3月1日止；本合同期限内，业主大会成立，本合同自动终止。”2013年12月6日，原告徐州心如物业管理有限公司与丰县左岸人家小区业主委员会签订丰县左岸人家小区物业委托服务合同，收费标准为花园洋房0.60元/㎡·月。第十七条规定：“物业服务期限为壹年，自2013年12月1日起至2014年11月31日止。”2015年6月10日原告徐州心如物业管理有限公司与丰县左岸人家小区业主委员会签订丰县左岸人家小区物业委托服务合同，未对花园洋房的收费标准进行约定。第十八条规定：“物业服务期限为壹年，自2014年11月1日起至2015年10月31日止。”被告系丰县左岸人家小区花园洋房业主，房屋面积为152.47平方米。本院认为：徐州心如物业管理有限公司与徐州高盛地产开发有限公司就丰县左岸人家小区签订前期物业服务合同，徐州心如物业管理有限公司与丰县左岸人家小区业主委员会签订丰县左岸人家小区物业委托服务合同，形式及内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同，其效力及于丰县左岸人家小区的所有业主，被告方旭应按照合同约定支付物业服务费。被告方旭主张被告房屋漏水原告不能及时维修、对排污沟没有清理造成被告车库进水，财产造成损失，原告并未提供物业服务，故不缴纳物业费用。为证明其主张，被告提供了关于方步刚住房漏水的证明、左岸人家G1-3-101室业主提出问题整改协调记录、保修单复印件、现场照片予以证明，以上证据不能证明原告未履行物业服务合同或履行合同构成重大瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被告可就其主张另行主张权利，但不能作为被告对抗物业公司而拒付物业管理费用的依据，故对于被告的该项主张，本院不予支持。被告主张原告认可用暖气费折抵物业费，但未提供任何证据予以证实，对于被告的该项主张，本院不予认可。根据合同约定，被告方旭自2012年11月1日至2014年11月30日期间应当支付的物业服务费为2287.05（0.60元/㎡·月×152.47㎡×25月）元。原告主张2014年12月1日至2015年10月31日物业服务费用，该期间物业服务合同并未对花园洋房的收费标准进行规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据前期物业合同及2013年12月1日至2014年11月30日物业服务合同的约定，花园洋房的物业服务收费标准均为0.60元/㎡·月，2015年6月10日签订的物业服务合同与前一份物业服务合同的合同相对人一致、物业管理公司一致、服务地点、内容一致，且被告实际接受了物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系，故2014年12月1日至2015年10月31日物业服务费用也应按照0.60元/㎡·月计算，2014年12月1日至2015年10月31日物业服务费用为1006.3（0.60元/㎡·月×152.47㎡×11月）元。对于原告要求被告支付公共水电费300元，未提供证据予以证明，本院不予支持，可待证据充分后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告方旭于本判决生效后十日内支付给原告徐州心如物业管理有限公司物业服务费3293.35元；二、驳回原告徐州心如物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告方旭负担（随案款一并支付给原告徐州心如物业管理有限公司），如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。代理审判员 张 超二〇一六年十月二十八日书 记 员 刘秉昂 来自：