（2016）湘0302民初2576号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-03
案件名称
潘正仁、谭春连与湘潭首和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘正仁,谭春连,湘潭首和置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初2576号原告：潘正仁，男，1974年8月18日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市。委托诉讼代理人：谭春连，女，1979年1月13日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市。系潘正仁之妻。原告：谭春连，女，1979年1月13日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市。被告湘潭首和置业有限公司，住所地湘潭市。法定代表人谭细珍，董事长。委托诉讼代理人：黄强，湘潭市雨湖区XX法律服务所法律工作者。原告潘正仁、谭春连与被告湘潭首和置业有限公司（以下简称首和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告潘正仁的委托诉讼代理人谭春连及原告谭春连、被告首和公司的委托诉讼代理人黄强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘正仁、谭春连向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同并返还购房款277445元；2、判令由被告向两原告支付违约金2774元；3、判令由被告返还代收的由原告交纳的契税款2774元；4、判令由被告返还代收的由原告交纳的办证费用2775元；5、判令由被告按银行同期贷款利率向原告支付已付购房款的利息损失至被告实际支付时为止；6、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年9月13日，原告与被告签订了关于购买位于湘潭市雨湖区XXX路XXX栋1单元，房号为0301005的《湘潭市商品房买卖合同》，根据合同，被告应于2014年12月31日前验收交房，但被告在2014年12月底之前向原告发了一份《告客户书》，称由于二环线修路导致无法按期交房。根据合同第十条第5款的规定，买受人同意非因出卖人原因的通水、通电、通路，出卖人可以据实予以延期，原告在2014年12月底到售楼部签字领取了《告客户书》，即应当视为原、被告双方同意在2015年6月30日交房。但直到起诉时为止，被告仍未交房。根据合同第九条第一款第2项中违约责任的规定，逾期超过60日未交房的，原告有权解除合同。根据合同第十一条第二款的约定，原告退房的，被告应全额返还买受人的购房款，并支付已付房款1%的违约金。2013年8月21日，原告向被告缴纳了代收契税2774元，被告出具了相关收据。根据《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，对于已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋产权登记前退房的，退还已缴纳契税。因此，被告应退还已收取的契税2774元。2013年8月21日，原告向被告交纳了办理房产证的费用2775元，被告出具了相关收据，现因被告违约导致合同解除，因此要求被告返还该2775元。2013年7月15日、8月12日、8月21日，原告分三次向被告支付了购房首付款共计157445元，被告出具了相关收据。2013年9月13日，原告通过银行按揭贷款向被告支付了按揭房款120000元，有相关贷款合同为证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告应当分别自2013年8月21日，以人民币157445为基数，自2013年9月13日，以人民币120000元为基数，以银行同期贷款利率分段计算，向原告支付利息损失至实际偿清时为止。原告认为被告的行为违反了合同约定，故诉至人民法院。被告首和公司辩称：交房延期是因为行政单位和政府的工程导致工期延长，不是被告自身的原因。目前是因为已购房户无理取闹，导致相关配套设施无法使用，也是导致延期的原因。原告购买的房屋，已实际达到交房的条件，可以到相关部门办理相应的交房手续。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对两原告提交的，双方有争议的证据，本院作如下认定：对证据3，经本院审查，确能证实两原告办理按揭手续，在中国银行湘潭市板塘支行贷款12万元用于支付本案购房款的事实，故本院对其真实性、合法性及关联性均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的原告所提供的证据，本院认定事实如下：原告潘正仁、谭春连系夫妻关系。为了买房，两原告于2013年9月13日与被告首和公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，由两原告共同购买被告开发的位于湘潭市XXX路2号XXX栋1单元0301005号的房屋（建筑面积80.14平方米）一套，房屋单价为3462元每平米，合同总价为277445元，房屋首付款为157445元，余款120000元于2013年10月12日前办理银行按揭。《商品房买卖合同》还约定被告首和公司应于2014年12月31日之前将具备竣工验收合格的商品房交付两原告使用。逾期超过60日后，两原告有权解除合同。并约定了如果原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，两原告分三次共计将157445元购房首付款支付至被告指定账户内，余款12万元于2013年9月30日在中国银行湘潭市板塘支行办理了住房按揭贷款手续，贷款利率按浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次。另外，两原告向被告首和公司交纳了2775元办证费和2774元的契税费。之后，由于被告未能按约定将房屋交付原告使用，故原告诉至法院，形成本诉。另查明：1、被告湘潭首和置业有限公司系私营性质的有限责任公司。2、根据原、被告双方一致陈述，两原告在2014年12月底之前收到了被告发出的一份《告客户书》，其主要内容为：因湘潭市北二环线提质改造，导致大型车辆运送材料不便，水、燃气接通至小区受到一定影响，故无法在合同约定的2014年12月31日交房；承诺在2015年6月30日前将收尾工程完成，并将房屋按质完成交付。交房延期一切以合同进行。3、根据两原告陈述，其在收到上述《告客户书》后，表示同意按照被告的承诺，由被告在2015年6月30日前交付涉案房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告潘正仁、谭春连与被告首和公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告首和公司违反了《商品房买卖合同》中关于交付房屋的约定，已经构成了违约，被告首和公司对于本案应承担全部责任。且被告首和公司的违约行为已达到合同约定的解除条件。原告潘正仁、谭春连起诉要求解除合同，由被告首和公司返还房款及相关费用，给付利息，并支付违约金，于法有据，应予支持。因此，1、对于原告潘正仁、谭春连的第一项诉讼请求，即要求解除与被告首和公司所签订的《商品房买卖合同》予以支持。2、对于原告潘正仁、谭春连的第一、二、三、四项诉讼请求中的关于求被告首和置业有限公司退还购房款277445元、税款2774元及办证费用2775元并支付违约金2774元予以支持。3、对于原告潘正仁、谭春连的第五项诉讼请求中的关于请求被告首和公司按照银行同期贷款利率支付自2015年9月13日起至上述已支付的所有款项全部清偿之日止期间的利息的问题。本院认为，第一、对于两原告要求被告支付购房款中的157445元自2015年9月13日起至清偿之日止期间的贷款利息的请求，因缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。第二、对于两原告要求被告支付购房款中的12万元自2015年9月13日起至清偿之日止期间的贷款利息的请求，本院认为，根据两原告提供的证据，两原告与案外人中国银行湘潭板塘支行签订《个人一手住房贷款合同》的时间为2013年9月30日，而两原告及被告均未提供其他证据证实中国银行板塘支行向被告支付12万元的具体时间，故本院认为对于该12万元的利息损失的计算应从2013年9月30日起予以计算为宜。因此，对该12万元的利息损失，计算为：利息以贷款本金12万元为基数，以银行同期同类贷款利率，从2013年9月30日起计息算至被告偿清之日止。另外，对于被告首和公司提出的关于交房延期不是被告自身的原因，原告购买的房屋，已实际达到交房的条件，可以到相关部门办理相应的交房手续的答辩意见，本院认为，被告在本案审理过程中并未向本院提供充分、有效的证据证实其上述辩论意见成立，且两原告对于因非被告自身原因导致的延期交房也予以了理解，现两原告起诉要求退房等诉讼请求均是基于被告于2014年12月所作出的承诺无法实现的情况下而提出，故本院对被告首和公司的上述辩论意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、解除原告潘正仁、谭春连与被告湘潭首和置业有限公司所于2013年9月13日所签订的《商品房买卖合同》；二、被告湘潭首和置业有限公司自本判决生效日起十日内返还原告潘正仁、谭春连购房款人民币277445元；三、由被告湘潭首和置业有限公司自本判决生效日起十日内，赔付原告潘正仁、谭春连银行贷款本金12万元的利息损失（利息以贷款本金12万元为基数，以银行同期同类贷款利率，从2013年9月30日起计息算至被告偿清之日止）；四、被告湘潭首和置业有限公司自本判决生效日起十日内退还原告潘正仁、谭春连契税款人民币2774元、办证费用2775元，以上共计5549元；五、被告湘潭首和置业有限公司自本判决生效日起十日内支付原告潘正仁、谭春连违约金2774元；六、驳回原告潘正仁、谭春连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5590元，减半收取2795元，由原告潘正仁、谭春连负担295元，由被告湘潭首和置业有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 左 斌二〇一六年十月二十八日代理书记员 谢艳廷附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”