（2016）湘01民终5243号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-01-12
案件名称
袁忠普与邹红山房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹红山,袁忠普
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终5243号上诉人（原审被告）：邹红山。被上诉人（原审原告）：袁忠普。委托诉讼代理人：袁卿。上诉人邹红山因与被上诉人袁忠普房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初第2371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹红山上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回袁忠普的诉讼请求。事实和理由：邹红山经中介介绍于2013年5月3日与袁忠普协商租赁事宜，当时租的是租房，但考虑可以通过人力物力把住房改为门面增加其价值，需要投入三万多元，估计五年内可以收回成本，故与袁忠普协商了三年合同期满后租金增长百分之十五续租两年，且袁忠普不能以任何理由拒签二年合同，该约定合法有效。袁忠普辩称：邹红山在房屋租赁期间曾拖欠水电费三万多元长达三个月之久，袁忠普知道后上门催其交纳仍不交纳，直到袁忠普提出将去法院起诉邹红山才补交。另，听说袁忠普存在将租赁房屋进行转租的行为。综上，邹红山存在多项违约行为，故袁忠普不同意续签合同。请求维持原判。袁忠普向一审法院起诉请求：1、邹红山将朝阳一村5栋102房腾空后交还给袁忠普；2、邹红山向袁忠普交付自2016年5月3日起至实际腾空退还房屋之日止的租金，按每月2800元标准计算；3、判令邹红山给付袁忠普违约金2000元。一审法院认定事实：2013年5月3日，袁忠普（出租方、甲方）与邹红山（乙方、承租方）经友好协商，就租赁朝阳一村5栋102房事宜签订一份《房屋租赁合同书》，约定：租金2000元每月，半年给付一次；租期暂定三年，从2013年5月3日至2016年5月2日；三年内乙方可以转租，房租由乙方代管交房租，如乙方转让，必须通过甲方，但甲方有义务配合乙方转让，乙方付交通费300元给甲方；合同期为三年，期满后乙方有权续租，续租按两年签，租金增长按原房租的百分之十五续租，甲方不得拒签。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，双方均积极履行租赁合同，袁忠普向邹红山交付了租赁房屋，邹红山则按约定向袁忠普交纳了租金到2016年5月2日。三年租赁合同期满后，袁忠普考虑为自己35岁的儿子准备婚房，打算不再将房屋出租，不想与邹红山续签两年的租赁合同。邹红山则认为根据合同享有续签权，袁忠普不得拒签。双方就是否续签合同事宜几经协商不成，酿成纠纷形成诉讼。一审法院认为：袁忠普与邹红山就朝阳一村5栋102房的租赁事宜签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期为三年。三年租赁期间，双方均全面履行了合同义务。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案租赁期间届满后，邹红山继续使用租赁房屋，但袁忠普对此提出异议，在租赁期间未届满就曾多次表示到期后不续租，届满后也要求腾空交还租赁房屋，因此本案租赁期满后双方并未成立不定期租赁关系，原租赁合同已经因合同到期而终止。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此邹红山应当将租赁的朝阳一村5栋102房腾空后交还给袁忠普。合同终止后，邹红山以享有续租权为由拒绝腾空租赁房屋而实际上继续使用租赁房屋，对袁忠普而言构成了侵权，故应当赔偿占用房屋费用损失，标准以参照原合同标准每月2000元计算至实际交还房屋之日止为宜。袁忠普诉称应当按照每月2800元的标准计算房屋占用费损失，没有事实依据，本院只在每月2000元范围内予以支持，超额部分属于不合理诉求，不予支持。袁忠普还要求邹红山给付违约金损失2000元，因双方在合同中并没有约定违约金，因此对这一诉求亦不予支持。对邹红山关于其享有优先承租权的抗辩理由，因优先承租权应当以袁忠普再将房屋出租为前提，而本案中袁忠普明确表示收回房屋是准备做儿子的婚房之用，而非再次出租，因此该抗辩理由没有事实依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、邹红山在本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋长沙市朝阳一村5栋1楼102房，将房屋交还给袁忠普；二、邹红山在本判决生效之日起十日内给付袁忠普房屋占用费（以每月2000元为标准，从2016年5月3日计算至房屋实际交还之日止）；三、驳回袁忠普的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由邹红山负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，邹红山将涉案租赁房屋改造为门面，并在租赁期内曾存在拖欠水电费的情形。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，袁忠普与邹红山签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。虽合同约定邹红山在三年租期届满后有权要求续租两年，但鉴于邹红山存在将涉案租赁房屋改为门面进行经营、拖欠水电费的情形，且袁忠普明确表示收回房屋是准备做儿子的婚房之用，故一审法院判令邹红山腾退房屋并支付房屋占用费并无不妥。综上所述，邹红山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人邹红山负担。本判决为终审判决。审 判 长 周坤审 判 员 熊伟代理审判员 周卓二〇一六年十月二十八日书 记 员 陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”