（2016）桂03民终2073号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-12-31

案件名称

中国农业银行股份有限公司桂林分行与蒋有贵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋有贵,中国农业银行股份有限公司桂林分行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区桂林市中级人民法院民事判决书（2016）桂03民终2073号上诉人（原审被告）：蒋有贵，男，1967年7月8号出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市。委托诉讼代理人：刘永平，全州县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司桂林分行，住所地广西壮族自治区桂林市中山中路56号。负责人：彭莉红，该分行行长。委托诉讼代理人：詹勋礼，广西君健律师事务所律师。上诉人蒋有贵因与被上诉人中国农业银行股份有限公司桂林分行房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2016）桂0302民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋有贵及其委托诉讼代理人刘永平，被上诉人中国农业银行股份有限公司桂林分行的委托诉讼代理人詹勋礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蒋有贵上诉请求：1、撤销（2016）桂0302民初109号民事判决，查清事实并予以改判；2、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。一、一审法院仅从被上诉人几张假提示函及不能确定拍摄时间的送达照片就认定上诉人是从2015年2月起就停止交纳租金的事实是错误的；二、一审法院法律适用错误，本案上诉人自与被上诉人签订合同后每季度只支付15000元，拒付6900元／季直到2015年2月，此后上诉人15000的租金亦拒付，被上诉人对此是知情的，而本案立案时间是2016年1月13日，即2015年1月12日前的租金追诉权已过诉讼时效；三、上诉人不存在拖欠租金和违约问题。被上诉人就涉案门面在招标过程中恶意抬高门面租金，上诉人的中标租金远高于市价，后被上诉人亦口头答应上诉人每月按7500元支付租金。因此，上诉人不存在拖欠租金及违约事实。被上诉人中国农业银行股份有限公司桂林分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人中国农业银行股份有限公司桂林分行向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《门面租赁合同》；2、被告支付拖欠的租金计人民币189561.02元（租金按合同暂计至2015年10月15日，之后的租金计至被告搬离租赁场地之日止）以及违约金（按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，从2012年5月计至被告付清全部租金款项之日止）；3、被告立即搬离原告所有的位于桂林市乐群路门牌号为××的门面；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告从2000年始就承租原告位于桂林市乐群路××门面经营服装，2012年4月门面即将到期时原告对该门面进行招标，被告中标。原告于2012年4月28日通知被告于5月2日签订租赁合同，但是，由于其他原因，原告于5月14日又通知被告于5月16日签订合同。2012年5月15日，原、被告双方签订门面租赁合同。合同第一条约定，原告将桂林市乐群路××门面租赁给被告经营用，面积22平方米左右。第二条约定，租赁期限为四年，从实际交付之日起开始计算。第三条第1、2款约定，首年每月租金7300元，从第二年开始每年涨8%，先交租金后使用，首季租金21900元于房屋交付之日缴纳完毕，从第二个季度开始的每个季度季首的5日内，须将当季租金交到原告指定的农行账户。第八条2款约定，本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式确定，双方订立补充协议。第九条3款约定，被告未按时向原告支付约定的款项属于违约行为，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款5%的违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，押金不退。等等。合同签订当日，被告继续续租原告门面，续租时被告应当交纳首季租金21900元，但其仅交纳租金15000元。此后，被告按季交纳10期租金，每季均为15000元。根据合同约定，被告第一年应当从2012年5月15日至2013年5月15日每季交纳租金21900元，共计87600元，但其每季只交纳租金15000元，共计60000元，尚欠27600元。第二年从2013年5月15日至2014年5月15日，被告每季应当交纳租金23652元，共计94608元，但被告每季只交15000元，共计60000元，尚欠34608元。第三年从2014年5月15日至2015年5月15日应当每季交纳租金25544.16元，共计102176.64元，但被告只交了首末二季，每季15000元，共计30000元，尚欠72176.65元。第四年从2015年5月15日至2016年5月15日，每季应当交纳租金27587.69元，但被告没有交。截止2015年10月15日止被告应交纳租金330364.12元，减去已交纳150000元，被告尚欠租金180364.12元，原告计算尚欠189560.02元系多算了一个月租金9195.90元。被告在承租期间，曾因租金过高而于2012年9月17日向原告反映，申请要求降低租金，未果。因被告不全额交纳租金，原告的相关部门于2014年9月19日、2014年11月25日、2015年3月4日分别向被告送达提示函，督促被告足额交纳租金，并对送达过程拍了照。但是被告拒绝接受提示函。被告从2015年2月起就停止交纳租金，2015年7月31日，原告委托广西君健律师事务所律师詹勋礼催促被告交纳租金，但被告一直没有交纳。就违约金是否过高的问题，经该院向被告进行释明，被告认为违约金过高，要求减少或不交。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、租金是否进行了变更；二、原告的部分诉请是否超过了诉讼时效；三、被告要求降低部分租金是否有法律依据。关于租金是否进行了变更以及被告要求降低部分租金是否有法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告通过招标的形式取得原告门面的承租权后，与原告签订租赁合同，是双方真实意思的表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。租赁合同第八条第2款约定“本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式确定，双方订立补充协议”。被告虽然认为租金过高，也曾书面向原告要求减少租金，但在双方没有协商一致并签订补充合同的情况下就单方少交租金的行为并不能证明租金已经变更。被告要求降低部分租金也没有提交相应证据证明自己的主张。原告的部分诉请是否超过了诉讼时效的问题。本案约定是在四年租赁期限内连续给付租金，其连续给付租金是有整体性，因此，其诉讼时效应从最后一次给付租金期限届满即2016年5月14日起算，因此，本案不存在超过诉讼时效问题。关于违约金是否过高的问题。本案在审理过程中，经该院向被告进行释明，被告认为违约金过高，要求减少或不交。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因被告拖欠租金的行为违反了租赁合同第九条第3款“被告未按时向原告支付约定的款项属于违约行为，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款5%的违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，押金不退”的约定。因此，被告应承担相应的违约责任。本案中原告也没有提交其是否造成其他损失的依据，就本案而言，原告的损失仅基于被告拖欠租金存在的利息损失，因此，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算违约金，已过分高于造成的损失，被告也请求降低，故该院酌情降低，本案的违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率的130%分段计算。鉴于本案在判决前租赁期限已届满，该院对原告解除合同的诉请不作实体判决。原告要求被告支付拖欠租金、搬离租赁物的请求，符合双方约定和法律规定，该院予以支持。但原告要求被告支付拖欠截止2015年10月15日止的租金189561.02元计算有误，应为180364.12元。被告认为租金已经变更并要求降低部分租金以及部分诉请超过了一年的诉讼时效的辩解没有事实和法律依据，其理由不能成立，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条之规定，判决：一、被告蒋有贵给付原告中国农业银行股份有限公司桂林分行租金（租金计算：1、从2012年5月15日至2015年10月15日共计180364.12元；2、从2015年10月16日起至被告蒋有贵实际搬离门面止每季租金按27587.69元交纳）；二、被告蒋有贵支付原告中国农业银行股份有限公司桂林分行违约金，违约金以拖欠租金数额，从拖欠次日起按照中国人民银行同期贷款利率130％分段计算至交清租金止（详见附表）；三、被告蒋有贵搬离原告中国农业银行股份有限公司桂林分行所有的位于桂林市乐群路××门面；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。案件受理费4091元（原告已预交），由被告蒋有贵负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：涉案门面隔壁门面的《租赁合同》复印件一份，证明在同一地段中，上诉人的租金远高于市价，涉案租赁是不公平的。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认定如下：上诉人所提供的证据系复印件，被上诉人对此亦不予认可。因此，本院对上述证据不予采信。双方当事人对一审查明的事实没有异议，但上诉人认为一审漏查“双方对原合同租金变更达成一致意见”的事实。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人主张一审判决漏查上述事实，却未能提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予采信。综上，一审查明的事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：双方涉案租赁合同的租金条款是否进行了变更；涉案2015年1月12日前所欠租金是否已过诉讼时效。本院认为，关于双方涉案租赁合同的租金条款是否进行了变更的问题，涉案《门面租赁合同》第八条第2项约定：“本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议。”依此约定，上诉人与被上诉人有关租金变更一致意见应以双方签订书面补充协议方可生效，现上诉人未能提供相应书面文件证实双方已就租金变更达成一致意见，故上诉人主张其不存在拖欠租金和违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案2015年1月12日前所欠租金是否已过诉讼时效的问题，涉案双方租赁合同一直处于履行状态，依公平及诚实信用原则，被上诉人基于同一租赁合同项下的租金在合同任意履行期内要求上诉人依约支付相应租金当无不可。涉案租赁合同约定的租赁期为四年，起始日期为2012年5月15日，故涉案租金的诉讼时效应从最后一次给付租金期间届满之日，即2016年5月14日起算。上诉人主张2015年1月12日前所欠租金已过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4091元，由上诉人将有贵负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王裕松审　判　员　　胡卫新代理审判员　　王　凯二〇一六年十月二十八日书　记　员　　黄　璐关注公众号“”