（2016）京0101民初15401号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-11-25

案件名称

北京龙湖酒店管理有限公司诉北京显像管总厂房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京龙湖酒店管理有限公司,北京显像管总厂,汉庭星空（上海）酒店管理有限公司北京光明西路分公司,汉庭星空（上海）酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初15401号原告北京龙湖酒店管理有限公司，住所地北京市东城区光明西街1号。法定代表人金志刚，总经理。委托代理人吴宁，北京市汉和律师事务所律师。被告北京显像管总厂，住所地北京市东城区光明西路*号。法定代表人陈兵慧，总经理。委托代理人王伯涵，北京市大嘉律师事务所律师。委托代理人吕中旭，北京汇都律师事务所律师。第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司北京光明西路分公司，住所地北京市东城区光明西街1号。负责人陈安东，总经理。委托代理人曾令（兼第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司之委托代理人），北京夏安律师事务所律师。第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所地上海市自由贸易试验区浦东大道2123号3层F33室。法定代表人何晖，执行董事。原告北京龙湖酒店管理有限公司（以下简称龙湖酒店公司）与被告北京显像管总厂（以下简称显像管厂）、第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司北京光明西路分公司（以下简称第三人分公司）、第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理,依法由代理审判员王裴裴独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴宁，被告的委托代理人王伯涵、吕中旭，第三人的委托代理人曾令到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖酒店公司诉称：2003年12月30日，原告承租被告位于北京市东城区光明西路×号之×号楼、×号楼房屋，建筑面积共计6860平方米，租期10年。2007年至2011年间，经被告同意，原告出资先后新建了1663.76平方米房屋。2011年1月14日，原告与第三人签订了《合作加盟协议》，原告将上述房屋中的5500平方米交付第三人用于经营汉庭星空酒店，被告为第三人提供了企业住所证明，成功注册了第三人分公司。后，被告以原告擅自转租为由起诉原告，2016年7月26日，北京市第二中级人民法院作出终审判决。但两审判决仅对双方的合同期限、违约责任进行了审理，对原告为承租房屋投入3900万元的旧厂房进行主体改造未予审理判决，对原告新建的1663.76平方米因鉴定未果而未予判决。现原告起诉至法院，要求：1、被告给付原告新建房屋残值补偿款1112771元，第三人与第三人分公司对其继续使用原告新建房屋的部分负连带补偿责任；2、被告给付原告房屋主体改造残值补偿款6283312元，第三人与第三人分公司对其继续使用原告对房屋主体改造后的部分房屋残值补偿负连带责任。被告显像管厂辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、原告的第一项诉讼请求违反了“一事不再理”原则，2014年9月双方诉讼中，龙湖酒店曾提出反诉，要求显像管厂赔偿其新建房屋损失200万元，后东城法院作出判决，认定显像管厂对龙湖酒店新建房屋没有赔偿义务，驳回其该项反诉请求，后中院维持了一审裁判。2、原告要求被告给付房屋主体改造残值已过诉讼时效，双方合同已于2013年解除，且该房屋自2011年就已租赁给第三人，此后龙湖酒店从未要求被告给付主体改造费用或残值，在诉讼中的反诉请求中亦未提及。3、原告所称的主体改造实质上就是装修内容，根据双方签订的租赁合同，原告对承租房屋进行装修改造需要报被告批准，但原告从未向被告报批过，被告无法核实其装修改造支出费用，双方合同因租赁期满解除，原告无权要求被告对其装修进行补偿。第三人、第三人分公司述称：同意被告的意见。根据合同的相对性，第三人与第三人分公司均非原、被告合同的相对方，原告要求第三人承担责任缺乏依据。经审理查明：2003年12月30日，原、被告签署《租赁合同》，合同约定被告将涉案房屋租于原告，租期为2003年12月1日至2013年11月30日，租金依次递增，其中2011年1月1日至2013年12月31日期间的租金为年335万元，原告采取押二付一的方式支付租金，原告交纳10万元保证金；合同还约定原告应按约定交纳租金及水电燃气费等，如果不按期支付，须交纳滞纳金，迟延一个月后每天滞纳金为年租金的千分之五，从交滞纳金开始原告有权采取必要的措施，包括停止各种动力供应，如果原告累计三个月不能支付房租及水电燃气费的，被告有权终止合同，原告损失自负；合同还约定原告不得擅自转租、转包他人，否则视为违约；合同另约定合同终止后，原告必须保证楼房完好无损交给被告，不准拆卸与楼体连接的附着物，如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整；合同还约定双方必须严格遵守合同条款，否则按违约处理，违约方应接受对方按年租金总额的15%罚款。2005年8月30日，原、被告签署《补充合同》，就涉案房屋的附属用房另租给原告进行了约定。2007年7月2日，原、被告签订《补充协议》，约定原告于1999年在涉案房屋中的×号楼6层上方投资改造增建的酒店7层产权归被告所有，被告不另收租金，归原告自行经营和管理，租期以主合同为准。2007年9月6日，原、被告及案外人徐明良签署《补充协议》，三方明确截止2007年9月1日，原告拖欠被告租金110万，原告承诺在2007年12月31日之前付清，否则另付违约金45万元，同时原告承诺在2008年3月31日之前支付主合同约定的保证金；案外人徐明良为原告提供连带担保。2007年9月25日，原、被告签署《租赁补充协议》，约定被告将自己的临建房交予原告用作办公用房，期限暂定2007年10月1日至2010年9月30日。2011年初，原告和第三人签署《合作协议》，约定原告将涉案房屋中约5500平米的面积房屋与第三人合作进行酒店经营，合作期为8年，始于2011年1月20日，免租期为3.5个月。后，第三人分公司于2011年4月在涉案房屋登记注册成立，并在此经营汉庭连锁酒店。在第三人分公司成立时向公司行政部门提交的企业住所（经营场所）证明上，产权人同意将位于涉案房屋5500平米的房屋以合作方式提供给第三人分公司使用，使用期限8.5年，在产权单位盖章确认处盖有被告公章。经司法鉴定，该处被告公章字样与被告在相关部门留存的公章不一致，被告称系原告伪造被告公章加盖，原告称确系被告加盖，并称被告加盖公章的行为视为同意原告与第三人之间的合作。原告曾提供一份落款时间为2004年10月12日的《协议书》一份，协议约定被告同意原告在酒店西侧新建食堂及更衣间，一切费用及手续由原告负责，所建房屋使用年限与原告酒店租用年限同步，不再发生房租费用，如果双方终止酒店合同，此协议也同时终止，原告应将新建房屋完好无损的交给被告。另查，第三人及第三人分公司称原告在2011年1月20日就将经营场地交给第三人分公司，第三人分公司在2011年4月份就开始经营，第三人每年支付原告费用，原告不参加第三人分红也不承担亏损。再查，2014年显像管厂曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉龙湖酒店公司至我院，要求：1、确认龙湖酒店公司向第三人及其分公司转租的行为是严重违约；2、龙湖酒店公司支付拖欠租金118万（截止2010年12月31日）；3、龙湖酒店公司支付因拖欠118万元租金及违法转租而产生的违约金502500元；4、龙湖酒店公司支付2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金1675000元，并支付滞纳金243880元、违约金251250元。5、确认双方之间的合同关系在2013年11月30日到期终止。诉讼中，龙湖酒店公司提起反诉，要求：1、判令显像管厂赔偿龙湖酒店公司损失384万元；2、显像管厂赔偿龙湖酒店公司新建房屋损失200万元。经审理，我院于2016年1月13日作出（2014）东民初字第11855号民事判决书，判决：1、确认显像管厂和龙湖酒店公司之间的租赁合同关系已于2013年11月30日终止；2、龙湖酒店公司于判决生效后10日内支付显像管厂2010年12月31日之前拖欠的租金118万元；3、龙湖酒店公司于判决生效后10日内支付显像管厂2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金167.5万元；4、龙湖酒店公司于判决生效后30日内支付显像管厂违约金76万元；5.驳回显像管厂其他诉讼请求；6、驳回龙湖酒店公司所有反诉请求。后，龙湖酒店公司不服提起上诉，2016年7月26日北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终3399号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案二审判决中，就龙湖酒店公司要求显像管总厂赔偿新建房屋损失的上诉请求，论述称：因双方在《租赁合同》中已约定，合同终止后，龙湖酒店公司必须保证楼房完好无损交给显像管厂，不准拆卸与楼体连接的附着物，如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整。另外，双方于2007年7月2日签订的《补充协议》约定龙湖酒店公司增建的酒店7层产权归显像管厂所有。双方签订的落款时间为2004年10月12日的《协议书》约定，显像管厂同意龙湖酒店公司在酒店西侧新建食堂及更衣间，一切费用及手续由龙湖酒店公司负责，如果双方终止酒店合同，此协议也同时终止，龙湖酒店公司应将新建房屋完好无损的交给显像管总厂。现双方租赁合同已到期终止，基于上述约定，龙湖酒店公司要求显像管厂赔偿其新建房屋的损失，缺乏依据不予支持。龙湖酒店要求对新建房屋价值鉴定的主张，亦属无必要，该院不予采纳。本案审理中，原告向本院提交东方燕都评字（2016）第408号《资产评估报告书》一份，称其委托北京东方燕都资产评估有限责任公司对涉案房屋的新建房屋及主体改造费用进行评估，并依此报告确定要求被告赔偿的数额。被告主张该评估公司为原告自行委托，该评估公司不在北京市高级人民法院确定的鉴定机构司法名录中，且评估报告依据仅系原告提供的账面记录，未明确评估将作为司法鉴定使用，故不认可该证据的关联性和合法性。本院认为：原告和被告签署的《租赁合同》及后续签订的几份补充合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的协议，各方均应秉着诚实信用原则，忠实履行各自权利义务。当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。就原告第一项诉讼请求，龙湖酒店公司再次起诉要求显像管厂赔偿其新建房屋损失，因龙湖酒店公司要求法院判决显像管厂赔偿其新建房屋损失的诉讼请求已经（2016）京02民终3399号民事判决书判决并发生法律效力，龙湖酒店公司就同一事实及诉请再次诉讼，该诉实质上系否定前诉裁判结果，属于重复起诉，对原告要求被告赔偿其新建房屋损失的诉讼请求，本院予以驳回；故原告要求二第三人对其使用部分负连带责任的诉求缺乏依据，本院不予支持。鉴于法院生效判决已确认原、被告合同于2013年11月30日到期终止，龙湖酒店公司在租赁期满后要求出租人赔偿主体改造费用的请求缺乏依据，双方合同明确约定合同终止后，龙湖酒店公司必须保证楼房完好无损交给显像管厂，不准拆卸与楼体连接的附着物，如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整，故对原告的第二项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条，《最高人民法院》第十二条之规定，判决如下：驳回原告北京龙湖酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费31786元，由原告北京龙湖酒店管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　王裴裴二〇一六年十月二十八日书记员　　姚　丹 微信公众号“”