（2016）苏04执异45号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-03
案件名称
周益妹与宜兴怡丰房地产开发有限公司、江苏泓业嘉集团有限公司等民间借贷纠纷执行裁定书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
周益妹,宜兴怡丰房地产开发有限公司,江苏泓业嘉集团有限公司,陶少清,万文伟
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条
全文
江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏04执异45号案外人彭凤英，女，汉族，1964年2月25日生，住江苏省宜兴市。委托代理人易善军，男，汉族，1954年9月17日生，系彭凤英的丈夫。申请执行人周益妹，女，汉族，1964年12月17日生，住常州市武进区。委托代理人李晓，江苏致达律师事务所律师。委托代理人潘芳梅，江苏致达律师事务所律师。被执行人宜兴怡丰房地产开发有限公司。住所地江苏省宜兴市环科园龙池路北侧丰泽苑*幢。法定代表人陶少清，该公司董事长。被执行人江苏泓业嘉集团有限公司。住所地江苏省宜兴市环科园丰泽苑****号。法定代表人陶少清，该公司董事长。被执行人陶少清，男，汉族，1965年9月28日生，住江苏省宜兴市。被执行人万文伟，男，汉族，1972年4月6日生，江苏省宜兴市。本院在执行周益妹与被执行人宜兴怡丰房地产开发有限公司（以下简称怡丰公司）、江苏泓业嘉集团有限公司、陶少清、万文伟民间借贷纠纷一案中，案外人彭凤英向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。彭凤英提出异议称，贵院在执行周益妹与怡丰公司等民间借贷纠纷一案，查封宜兴市张渚镇山水怡和17#别墅（注：17#为施工编号，公安编号为30#），本人对此提出异议。第一，该房所有权归属于本异议人。本人于2013年3月19日以2714005元全款购买怡丰公司开发的该房屋。之后，即进行装修、使用及居住。虽然怡丰公司未能办理产权登记，但本人支付全款，是该房实际所有人。第二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款且实际占有，虽未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，本人的情况符合上述规定，本人无过错。因此，贵院的查封是错误的。第三，2016年9月13日，周益妹纠集50多名社会闲散人员暴力打砸本人别墅。不法分子据称是受贵院之托接管房屋的。对此，请贵院核查。综上，请求解除对宜兴市张渚镇山水怡和17#别墅的查封。彭凤英向本院提交了下列证据：1、怡丰公司出具的收据1张；2、2016年3月14日物业管理费收款收据1张；3、照片8张。申请执行人周益妹答辩称，怡丰公司于2012年4月24日将涉案争议土地抵押给我，土地上的建筑物一并抵押给我。本案执行依据（2014）常商初字第391号民事判决书对此已经确认。且，我实际占有该争议房屋。因此，我对涉案争议房屋享有优先受偿权，彭凤英的异议理由不能成立。经审查查明，周益妹与怡丰公司等民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月6日作出（2014）常商初字第391号民事判决书，判决确认：一、怡丰公司于判决生效后10日内归还周益妹借款本金1350万元及利息408.4万元（暂计算至2013年8月31日），支付律师费10万元;二、如果怡丰公司不履行上述债务，则周益妹有权以怡丰公司名下的国有土地使用权[土地使用权证号：宜国用（2011）第01600385号，他项权证号：宜他项（2012）第600665号]及地上建筑物折价或拍卖、变卖所得价款偿还，优先受偿范围为1500万元；……怡丰公司等被告需负担诉讼费用132017元。由于怡丰公司等被执行人未履行上述判决，周益妹向本院申请强制执行。在本案诉讼阶段，本院于2014年11月12日查封怡丰公司名下的国有土地使用权[权证号：宜国用（2011）第01600385号]。上述国有土地使用权，怡丰公司于2012年4月24日抵押登记给周益妹。2015年4月27日，本院出具查封公告，对怡丰公司座落于宜兴市张渚镇山水怡和苑，房屋编号26、29、30、38号四幢别墅予以查封，并张贴封条。另查明，2011年12月，宜兴市规划局向怡丰公司颁发建设工程规划许可证，载明：工程名称为独栋住宅9#-22#楼，建设位置为张渚山水怡和。本院认为，本院于2014年11月12日对被执行人怡丰公司名下的涉案土地使用权予以查封，该查封效力及于地上建筑物。因此，涉案争议房屋（山水怡和苑施工编号17号别墅）也在本院的查封范围内。本院于2015年4月27日对涉案争议房屋再次予以查封。涉案争议房屋尚未进行物权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项，对未登记的建筑物应当按照建设工程规划许可等相关证据认定权利人。因此，被执行人怡丰公司系涉案争议房屋的权利人。现彭凤英认为其已购买该房屋而主张权益。对于在执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议且能够排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定必须具备三个条件，其中第一个条件即：在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。据此条签订书面买卖合同是判断异议人与涉案房地产开发公司之间买卖争议房屋真实性的重要认定标准。但彭凤英在本案中始终不能提交关于涉案争议房屋的书面买卖合同。因此，彭凤英的主张不符合上述法律规定。对于彭凤英主张其已于2013年对涉案争议房屋进行装修的事实，其也不能提交于2013年装修的相关证据。综上，案外人彭凤英对涉案争议房屋主张所有权缺乏事实与法律依据，其提出的异议依法不能成立，本院不予支持。本院执行被执行人怡丰公司名下的涉案争议房屋并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九条的规定，裁定如下：驳回彭凤英的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 刘 冰审 判 员 赵玉冰代理审判员 姜 勇二〇一六年十月二十八日书 记 员 胡晓岚 来源：百度“”