（2016）鲁1003民初1155号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-06-20
案件名称
丛培庆与文登市华欣物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
威海市文登区人民法院
所属地区
威海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丛培庆,文登市华欣物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1003民初1155号原告：丛培庆，城镇居民。委托诉讼代理人：张玉珊，山东昀明律师事务所律师。被告：文登市华欣物业服务有限公司，住所地威海市文登区香北街1号。法定代表人：蒋延永，经理。委托诉讼代理人：王琳，山东阔海大地律师事务所律师。丛培庆与文登市华欣物业服务有限公司（以下简称华欣公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丛培庆及其委托诉讼代理人张玉珊，被告华欣公司之委托诉讼代理人王琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丛培庆诉称：原告原居住在威海市文登区珠海路X号X单元X室，被告为该小区物业公司。原告于2015年8月搬离该小区，搬走前提前告知被告将原告家中的水电暖阀门闭合，被告应允。2015年11月11日暖气试压过程中，因被告疏忽未将原告暖气阀门闭合，导致原告家中暖气漏水，地板及楼下部分设施被淹以及浸水，给原告造成了极大的经济损失。故原告诉来法院，要求判令被告赔偿原告经济损失40000元。被告华欣公司辩称，被告对原告诉称原告居住的位置及被告为该小区物业公司没有异议，对原告诉称2015年8月搬离小区，搬走前提前告知被告将其家中阀门闭合有异议。原告从未通知被告将其家中的暖气阀门闭合，被告也不清楚原告冬天是否在涉诉房屋内居住。对原告诉称的因被告疏忽未将原告暖气闭合导致原告家中暖气漏水被告有异议，原告居住的小区每户室内室外均有暖气阀门，在2015年11月暖气进行试压之前被告的工作人员对小区每户室外的暖气阀门进行了检查，将室外的暖气阀门关闭，后于2015年11月8日在电梯内张贴通知，告知业主试压时间为2015年11月10日，要求试压时每户家中留人，如家中无人务必关好自家的阀门，这样做的目的就是起到双保险作用，防止出现有些室外的阀门因质量问题或其他问题虽闭合也不能完全阻断流水导致家中暖气漏水现象的发生。本案原告私自将暖气片卸走，未通知被告，卸走暖气片之后暖气管道也不加堵头，并且也不关闭室内的暖气阀门，在2015年采暖期之前的一个月也未向电业部门进行报停，导致家中漏水，责任完全在于原告，与被告无关，故被告不同意赔偿原告损失。经审理查明：原告丛培庆为威海市文登区珠海路X号X单元X室房屋所有权人，原在此居住，后于2015年11月供暖试压前搬离。被告华欣公司为该房屋所在小区物业公司，与原告之间形成物业服务合同关系。2015年11月10日暖气试压时，原告室内暖气漏水（原告称因为暖气接口松动，造成暖气管内水渗漏，被告称因原告自行折卸暖炕，暖气管接口处未加封堵，加之室内回水阀未关，造成暖气管漏水。），造成木地板、踢脚线等损坏。庭审中，原告申请对损失价值进行鉴定，经本院委托由威海正荟资产评估有限公司出具威海正荟鉴报字（2016）第001号鉴定报告书，经鉴定诉争房屋室内实木复合地板、踢脚线损失共计人民币18057元，本次鉴定花销鉴定费3000元。被告辩称此鉴定价值过高，但对此未提交证据证实。诉争房屋暖气阀门有室内、室外各一处，室内阀门由业主自行管理，室外阀门由被告华欣公司负责检查、维修等日常管理维护工作。原告称其在诉争房屋内居住三年，暖气一直正常使用，室内阀门原告从未进行过调节，因所购房屋为精装修原告也不清楚室内阀门的位置及如何使用，诉争房屋暖气漏水，是因为被告未将室外阀门关闭造成的。被告辩称其在试暖前就小区内室外阀门进行了检查，如果发现损坏的将进行维修更换（更换的阀门件由供热公司提供），没有损坏就统一将室外阀门关闭（被告辩称按正常物业管理流程，不报停的都是打开阀门，但本小区物业公司本着对住户负责的态度，担心家中无人试暖漏水，所以所有住户的室外阀门由物业统一关闭，室外阀门箱不上锁，试暖时住户自行将自家室外阀门打开，有不明白的住户联系被告，被告工作人员去给业主打开试暖），此后根据供热公司提供的不交暖气费名单张贴封条，诉争房屋室外阀门从外观检查没有任何问题，被告已尽最大限度的管理修缮义务；之所以暖气进入原告室内，可能是因为室外阀门质量出现问题，但阀门非被告安装、管道也非被告管理，从外观检查没有问题就不能归责于被告，同时除室外阀门外还有室内阀门，可起到多重保险作用，而原告搬离时如将室内阀门关好或对卸走暖气片处管道加堵，也不会出现室内漏水的情况。原告称其原在诉争房屋内自行盘有暖气供热的暖炕一处，原告在搬离时请专业人士进行了拆除，并对接口进行了封堵、安装了堵头，原告未将室内暖气片拆卸带走。经查明，暖炕暖气管道口现有堵头，被告辩称此系被告工作人员在漏水发生后帮忙加堵的，但对此未举证证实。被告就其辩称原告在搬离时将暖气片拆卸带走且未加封堵，未举证证实。原告称其搬离后，多次告知被告工作人员关闭暖气阀门以防漏水，对此申请证人徐某、王某到庭作证，该二人称听到原告告知被告公司经理搬家后请物业公司关闭暖气阀门。被告辩称其于2015年11月8日在小区张贴通知，告知业主试压时间，并要求届时家中务必留人查看，如家中无人应关好自家阀门，对此提交通知单两份以证实；另称供热公司也在试压前通过电视字幕的形式公告文登区试压时间，而原告不接受暖气服务但并未向供热公司进行报停。原告对上述证据不予认可，并表示上述证据不足以证实被告履行了通知义务，关于是否应当向供热公司报停暖气，原告称不清楚。原告称因诉争房屋暖气漏水，不仅造成原告室内地板浸水，亦给楼下业主房屋天花板造成损坏，原告已代为履行了维修义务，为楼下房屋天花板维修花销维修费2700元，对此提交收款收据一份以证实。被告对上述证据不予认可，并表示该证据不足以证实楼下房屋天花板浸水及维修花销事实。以上事实,有原、被告的陈述，鉴定报告书、照片、录像、证人证言、收据等证据在案为凭。本院认为，本案中，原、被告所提到暖气漏水的直接原因，主要集中在阀门开关、堵头封堵、管道接口松动问题上。原告庭审中陈述的，其从未调节过室内暖气阀门而历年暖气使用正常，说明室内阀门是一直属开放状态，那么在原告搬离后，就防止暖气漏水的一道室内保险显然原告是没有进行保障的。庭审中，原告主张曾多次告知被告在搬离时关闭自家室外阀门可见，原告对搬离后暖气的安全是有注意性的，故无论原告确对室内阀门位置及如何使用不清楚，或是原告疏于关闭，均说明原告本身对自家房屋暖气防漏注意有失，原告自身对诉争房屋暖气试压漏水存在过错。暖气漏水的位置系在室内，故无论是原告主张的暖气管接口松动或是被告辩称的原告未就暖炕管口封堵，原告自身的维修不当是造成漏水的主要原因，加之原告在试暖前未向供暖部门报停暖气，原告应对自身损失承担主要责任。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。暖气试压水源来源于集体试供，即水源系从室外至室内的流向，室内发生了漏水，故暂不论室内阀门的作用是否到位，此已能说明室外阀门作用是缺失的，缺失的原因无外乎未行关闭或外阀门本身存在损坏事实。室外阀门的检查、维修、看护义务由被告华欣公司负责，无论室外阀门是未行关闭（被告虽辩称供暖前关闭业主阀门系被告自愿履行的管理行为，并非法定物业服务义务，但既然被告承担起该管理职责，即应管理到位，况且原告在搬前已告知被告关闭暖气阀门事实），或损坏未维修、损坏未发现，均说明被告华欣公司物业服务未尽所职，物业服务未到位，故就此给业主造成了损失，被告应当进行相应的赔偿。本院认为，综合案件事实，被告华欣公司应当对原告损失承担次要责任，比例本院酌定为30%，即被告赔偿原告财产损失5417.1元（18057元×30%）。原告就其主张的因其室内漏水造成楼下房屋天花板浸水、原告为此垫付维修费2700元，仅提交收款收据一份以证实，本院认为该证据不足以证实上述主张，故就原告该部分损失主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告文登市华欣物业服务有限公司支付原告丛培庆财产损失人民币5417.1元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告负担346元，被告负担54元。鉴定费3000元，由原告负担2100元、被告负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 孙灵俊二〇一六年十月二十八日书记员 杜厚琳 来源：