（2016）苏01执异416号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-12-22

案件名称

申请执行人刘兵头与被执行人章桂星、李时红、甘肃苏鑫投资担保有限公司、甘肃武威宏业房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案的执行裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

甘肃武威宏业房地产开发有限公司,刘兵头,章桂星,李时红,甘肃苏鑫投资担保有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条

全文

江苏省南京市中级人民法院执行裁定书（2016）苏01执异416号异议人（被执行人）：甘肃武威宏业房地产开发有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区南关东路3号。法定代表人：张礼森，该××董事长。委托代理人：施猛，该××员工。申请执行人：刘兵头，男，1963年12月14日生，汉族。委托代理人：汪大江，江苏××律师事务所律师。被执行人：章桂星，男，1969年6月4日生，汉族。被执行人：李时红，男，1962年4月10日生，汉族。被执行人：甘肃苏鑫投资担保有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区南关东路3号。法定代表人：张礼森，该××董事长。本院在执行申请执行人刘兵头与被执行人章桂星、��时红、甘肃苏鑫投资担保有限公司（以下简称苏鑫公司）、甘肃武威宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）民间借贷纠纷一案中，异议人宏业公司对本院委托江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司（以下简称象仁公司）作出的苏象仁房地鉴字第[2016-013]号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称《估价报告》）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。宏业公司的委托代理人施猛，刘兵头的委托代理人汪大江参加了听证。现已审查终结。异议人宏业公司异议称：1、宏业公司所有的甘肃省武威市凉州区南关东路134号天宁苑小区1幢房地产（以下简称天宁苑1幢房地产）位于武威市商业繁华地段，该地段商业用房一层对外的出售均价为3万元/平方米，二层、三层对外的出售均价为2万元/平方米，但象仁公司作出的《估价报告》中一层的单价为16580元/平方米，二层的单价为12435元/平方米，三层的单价为11606元/平方米，显然没有参照当地的房地产市场价格进行估价。2、2016年武威市的房地产价格成持续上升状态，但象仁公司本次作出的估价结果低于其2014年作出的估价结果。综上，象仁公司作出的《估价报告》未能客观准确地反映天宁苑1幢房地产的市场价值，估价结果过低，请求重新进行评估。申请执行人刘兵头称，宏业公司名下的天宁苑1幢房地产曾于2015年9月25日被挂在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，起拍价6607.3410万元，但无人应价，因此，宏业公司的异议理由不能成立，请求驳回宏业公司的异议请求。经审查查明，刘兵头与章桂星、李时红、苏鑫公司、宏业公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年10月17日裁定保全了宏业公司名下的天宁苑1幢房地产。2014年7月21日，本院作出（2013）宁商初字第164号民事判决书。刘兵头对该判决不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。2016年3月4日，江苏省高级人民法院作出（2014）苏商终字第00448号民事判决书，判决：一、撤销（2013）宁商初字第164号民事判决；二、章桂星于本判决生效之日起十日内向刘兵头支付借款本金2289万元及利息；三、李时红对章桂星前述付款责任承担连带清偿责任；四、苏鑫公司对章桂星前述付款责任中不能清偿部分的二分之一承担赔偿责任；五、宏业公司在2550万元范围内对苏鑫公司前述赔偿责任中不能清偿的部分承担补充赔偿责任。判决生效后，刘兵头于2016年3月29日向本院申请强制执行。在执行中，本院委托象仁公司对宏业公司名下天宁苑1幢房地产的市场价值进行评估。2016年8月25日，象仁公司作出《估价报告》，估价结果为：天宁苑1幢��地产（房屋建筑面积11482.73平方米，规划用途商业）在价值时点2016年8月4日的房地产价值（毛坯）计10491.27万元，装修价值计995.18万元，总价值合计11486.45万元。具体明细为：一层，用途商业，单价16580元/平方米（毛坯）；二层，用途商业，单价12435元/平方米（毛坯）；三层，用途商业，单价11606元/平方米（毛坯）。另查明，本院在执行申请执行人孔小顺与被执行人张礼森、宏业公司民间借贷纠纷一案中，于2014年7月委托象仁公司对宏业公司名下天宁苑1幢房地产的市场价值进行评估。2014年8月25日，象仁公司作出苏象仁房地鉴字第[2014-013]号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为：天宁苑1幢房地产在价值时点2014年8月20日的房地产价值（毛坯）计10323.97万元，装修价值计1127.6万元。其后，本院以该估价结果作为依据，在淘宝网司法拍卖网络平台上对天宁苑1幢房地产进行公开拍卖，第一、第二次流拍后，第三次拍卖时间为2015年9月25日，起拍价为6607.3410万元，但没有成交。在听证中，象仁公司指派负责本次评估的注册房地产估价师聂晨红、郝稳竹出庭接受质询，其认为：1、象仁公司作出的《估价报告》是在调查当地大量市场数据的基础上，结合估价师经验和市场行情综合确定的价值，与市场行情相符。2、天宁苑1幢房地产2014年的评估价值为11451.57万元（含装修），2016年的评估价值为11486.45万元（含装修），与2014年持平略高。退一步讲，商业房地产市场价值受市场环境、市场供给、政府政策等多方面影响，价值有所波动也是正常的。3、虽然2014年--2016年8月全国一二线城市房价有较大的涨幅，但武威市系西北的四线城市房价一直较平稳，没有太大波动。今年来，商业零售业受互联网金融的冲击，市场前景大不如前，且天宁苑1幢房地产体量大，交易税费高，成交价格往往低于市场预期。综上所述，宏业公司称象仁公司作出的估价结果过低是不客观的。本院认为，首先，象仁公司系本院依法定程序选定的评估机构，具备相应的评估资质。其次，象仁公司在评估过程中，程序合法，选用的评估方法符合行业规范的要求。第三，宏业公司主张象仁公司作出的估价结果过低，但没有足以反驳的证据和理由。第四，象仁公司作出的估价结果仅是本院在拍卖中参照的保留价，估价对象的实际价值最终是由市场决定。综上所述，宏业公司提出的异议不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回甘肃武威宏业房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审　判　长　　沈通审　判　员　　洪途代理审判员　　金鑫二〇一六年十月二十八日书　记　员　　李好来源：百度搜索“”