（2016）豫17民终2407号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-09
案件名称
余丹丹与张天华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张天华,余丹丹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终2407号上诉人（原审被告）：张天华，男，1955年6月13日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：王道君，河南精锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余丹丹，女，1986年12月2日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：张鸽，河南精锐律师事务所律师。上诉人张天华因与被上诉人余丹丹房屋买卖合同纠纷一案，不服确山县人民法院（2016）豫1725民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张天华及其委托诉讼代理人王道君，被上诉人余丹丹委托诉讼代理人张鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张天华上诉请求：请求二审人民法院依法撤销原判，依法改判。事实和理由：1、根据合同对房屋交付期限的约定，因特殊原因，可以延续到2014年年底交房；2、其已经缴纳了罚款，房产证已经可办理，因此其并未违约；3、被上诉人余丹丹支付的7万元系定金，因余丹丹违约，故其不应返还给余丹丹。余丹丹辩称，上诉人张天华至今不能提供该房屋的合法手续，由于张天华所建房屋不能办证，以致于答辩人无法实现合同目的，答辩人不再交付剩余房款的行为仅仅是不安抗辩权的行使，并非违约行为；根据合同，关于对七万元的约定并不明确，因此不能认定为定金，该七万元应当返还。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。余丹丹向一审法院起诉请求：依法判令张天华退还房款70000元及利息。一审法院认定事实：2013年1月24日，张天华与姚富喜等人签订联合建房协议，约定将自己的宅基地、房屋交给姚富喜等人，由姚富喜等人全额出资建设住宅楼，楼房建成后，张天华分得底层门面房一间半，二层住宅两套，各户住宅产权证由姚富喜一方负责办理并负担办证费用。在房屋建设过程中，张天华将自己分得的住宅中的一套对外出售，2013年11月2日，余丹丹与张天华签订房屋买卖合同，合同约定：余丹丹购买张天华在西郊六队二层东户住宅一套，余丹丹应先交预定金70000元，剩余款项交款、交钥匙两结清，若逾期不交款的，张天华不交给余丹丹钥匙，逾期90日张天华有权出售该房屋，并扣除余丹丹总房款的30%；张天华预计在2013年农历年底正式交房，因特殊原因，张天华可延续年底交房；张天华应保证卖出的房屋没有产权和债务纠纷，因以上原因造成余丹丹不能办理产权登记等一系列问题的，由张天华全部承担责任，张天华应协助余丹丹办理房产证，办证费用由张天华自负；总房款贰拾陆万元整，先支付柒万元定金，下欠壹拾玖万元。在合同书左下角注明：2013.11.2日余丹丹以（已）付70000元整，下欠壹拾玖万元。2014年1月30日是2013年农历年底，该栋楼房未能在这时竣工。2014年8月11日确山县打击“三违”工作指挥部办公室（以下简称三违办）对姚富喜等人违法占地建设行为进行了处罚，2014年9月4日，姚富喜缴纳了罚款，2014年9月19日，三违办下达复工通知书，要求姚富喜按照有关规定施工，层数不得高于三层，面积不得超过1200平方米，但是目前双方均没有提交该栋房屋占用范围内土地的审批手续。2014年4月，余丹丹以房屋未建成为由要求解除合同，但以何种方式通知张天华，余丹丹没有向一审法院说明。后张天华通知余丹丹交款，余丹丹也未履行。2014年年底，张天华将该房屋卖予他人。一审法院认为，张天华用政府划拨的宅基地与他人联合建房，原有的土地使用权和房屋使用权发生了变动，其不能独立对新建房屋享有所有权。联建各方将在建房屋对外出售，实质上是一种变相的房地产开发行为，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定。张天华提交的违章建筑处罚通知书也印证了张天华和他人的联建行为违法。确山县打击“三违”工作指挥部办公室对姚富喜等人违法占地建设行为进行处罚后虽然下达了复工通知书，但是该通知书不是审批手续，也不能以此认定该栋建筑已经转化为合法建筑。在现有证据无法显示相关建设行为经过政府审批或追认的情况下，张天华无法根据《中华人民共和国物权法》第三十条关于合法建造的事实行为设立物权的规定取得新建房屋的合法产权，已经给余丹丹今后取得产权证照造成客观上的困难。根据《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定以外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。张天华在未取得所有权的情况下，与余丹丹签订房屋买卖合同，虽然合同有效，但是张天华在合同履行期限内，未能将违章建筑转变为合法建筑，已经构成违约，余丹丹不支付约定价款，属于合理的抗辩，现房屋已经卖给他人，合同目的已无法实现。关于余丹丹已交付的70000元的性质问题，双方首先在合同第二条约定“先交预定金70000元”，在合同第八条又约定“先交柒万元定金”，在合同书左下角注明：2013.11.2日余丹丹以付70000元整，下欠壹拾玖万元。从这三处的表述不能确定原被告双方当时的真实意识表示，根据《中华人民共和国担保法》及其司法解释的规定，该70000元不认定为定金。综上，余丹丹要求张天华返还70000元的诉讼请求，予以支持。双方在发生争议后，余丹丹没有及时行使解除权，由此造成的损失由余丹丹自行承担，其要求张天华支付利息的请求，不予支持。一审法院判决：一、被告张天华于判决生效之日起十五日内退还原告余丹丹预付款70000元。二、驳回原告余丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告张天华负担。本院经审理查明，双方签订的房屋买卖合同中第3条中“由于魅力帮震惊梭，甲方可延续年底交房”约定不明，二审查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、双方当事人谁违约；二、7万元能否认定为定金。关于争议焦点一，双方谁违约的问题。本案中，上诉人张天华至今未能提交合法的建房审批手续，其已经构成违约，余丹丹不支付约定的剩余房款，属于合理的抗辩，现房子已经卖给他人，合同已经无法履行，一审法院认定张天华违约并无不当。关于争议焦点二，7万元能否认定为定金的问题。合同中对7万元存在三处不同的表述，且合同中亦无相关定金的具体说明相印证，故双方对该7万元性质约定不明，一审法院对该7万元不认定为定金亦无不当。综上所述，张天华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人张天华负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 许卫卫代理审判员 李力伟二〇一六年十月二十八日书 记 员 柳莹莹 来源：