（2016）鄂0704民初1650号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-30
案件名称
鄂州德福物业管理有限公司与周宇辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
鄂州市鄂城区人民法院
所属地区
鄂州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鄂州德福物业管理有限公司,周宇辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第八十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0704民初1650号原告鄂州德福物业管理有限公司，住所地鄂州市五里墩花园路综合市场4号楼2层。法定代表人：肖樱，该公司经理。委托代理人刘磊，湖北伸道律师事务所律师（特别授权）。被告周宇辉。委托代理人龚胜勇，湖北伸道律师事务所律师（特别授权）。原告鄂州德福物业管理有限公司（以下简称德福公司）与被告周宇辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月1立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告德福公司的委托代理人刘磊、被告周宇辉委托代理人龚胜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德福公司诉称，2005年1月7日，上饶凤凰物业管理有限公司（以下简称凤凰公司）与湖北捷迈特置业有限公司（以下简称捷迈特公司）签订《洋澜国际康城物业管理服务合同》，约定凤凰公司接受委托从事洋澜国际康城小区（以下简称康城小区）的前期物业管理工作，其中小高层物业费为0.69元／平方米／月。被告于2009年5月16日向捷迈特公司购买并接受康城小区39栋1单元502室196.42平方米的房产及31栋34号车库。至2012年12月，被告下欠凤凰公司物业管理费5，340.00元。2012年12月，原告与康城小区业委会签订《物业管理服务合同》，约定原告接受委托从事该小区的物业管理工作，小高层物业费为1.2元／平方米／月。截至2015年12月，被告下欠原告物业管理费9，432.00元。2013年12月23日，凤凰公司与与原告签订协议，约定将被告下欠的物业管理费转让给原告。至此被告共欠原告物业管理费14，772.00元。原告为维护自身合法权益，具状诉至法院，要求被告支付物业管理费14，772.00元、滞纳金3，633.00元，由被告承担本案诉讼费用。被告周宇辉辩称，原告未向被告催收物业费；凤凰公司将债权转让给原告未通知被告；原告管理工作存在瑕疵，应酌情减少物业费；原告关于滞纳金的诉讼请求没有法律依据，且金额过高。原告德福公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、原告的营业执照复印件一份、被告身份证复印件。拟证明原告、被告诉讼主体资格。二、《洋澜国际康城物业管理服务合同》复印件一份。拟证明2005年1月7日凤凰公司与捷迈特公司签订合同，约定接受委托进行康城小区的前期物业管理工作。三、《入伙资格书》、《住房验收交接表》、《小区业主临时公约》复印件各一份。拟证明被告在2009年5月16日购买验收洋澜国际康城小区39栋1单元502室196.42平方米房产及31栋34号29.25平方米车库，前期物业管理费为0.69元／平方米／月。四、《物业管理服务合同》复印件、《说明》复印件各一份。拟证明原告于2012年与康城小区业主委员会签订合同，接受委托从事该小区物业管理工作，被告房屋的物业费标准为1.2元／平方米／月。五、《债权转让协议》复印件一份。拟证明原告与凤凰公司于2013年12月23日签订协议，约定受让被告拖欠凤凰物业公司的物业费。六、《催缴物业费通知单附联》一份、《说明》一份。拟证明原告于2016年4月19日向被告书面催收，并告知债权转让，被告拒不缴纳物业费的事实。被告周宇辉为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：照片若干张。拟证明原告提供物业服务有瑕疵。被告周宇辉对原告提交证据发表如下质证意见：对原告提交证据一、二、三、四无异议；对证据五，认为没有收到债权转让协议，原告仅提交协议，无法证明通知被告，无法达到其证明目的；对证据六，认为没有收到催缴物业通知单。原告德福公司对被告周宇辉提交的证据发表如下质证意见：认为照片无法达到其证明目的，内容不属实。被告举证和证明事实，与本案没有关联，物业管理应通过其他途径解决。经庭审举证、质证，本院认为，对无异议的证据，依法予以采信，对原告提交的证据五、六，被告仅口头辩驳其未收到债权转让协议及催缴物业费通知单附联，较之原告催缴被告自2010年4月起至2015年12月止的物业管理费，原告已履行书面催收及通知债权转让协议更为可信，故对证据五、六予以采信。被告提交照片显示区域，均是康城小区范围内，从一定程度上可以反映康城小区物业管理工作在公共区域维修、管理、养护、修缮等方面存在瑕疵，本院依法予以采信。根据以上有效证据以及当事人的陈述，本院对本案的基本事实认定如下：2005年1月7日，凤凰公司与康城小区开发商捷迈特公司签订《洋澜国际康城物业管理服务合同》，约定凤凰公司接受委托从事康城小区的前期物业管理工作，小高层物业费为0.69元／平方米／月。2009年5月16日，被告向捷迈特公司购买验收洋澜国际康城小区小区39栋1单元502室196.42平方米房产31栋34号29.25平方米车库。自2010年4月至2012年12月，被告下欠凤凰公司物业管理费5，340.00元。2012年12月，原告与康城小区业委会签订《物业管理服务合同》，约定由原告从事小区物业管理工作，服务期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，小高层物业管理费为1.2元／平方米／月。2013年12月23日，凤凰公司与原告签订协议，约定将被告下欠的5，340.00元物业管理费债权转让给原告。自2013年1月起至2015年12月，被告下欠原告物业管理费9，432.00元。2016年4月19日，原告工作人员曾向被告书面催缴物业费，并告知被告前期所欠物业管理费已转让至原告。至此被告共拖欠原告物业管理费14，772.00元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。凤凰公司与康城小区开发商捷迈特公司签订的《洋澜国际康城物业管理服务合同》、康城小区业主委员会代表全体业主与原告签订的《物业管理服务合同》，以上合同均是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，未侵犯社会公共利益和他人合法权益，该合同合法有效，对业主周宇辉具有法律约束力。公民、法人的合法民事权益依法应受法律保护，原告受让凤凰公司债权（被告周宇辉拖欠凤凰公司物业费），并履行转让债权的通知义务，债权转让协议发生法律效力，作为债务人的被告周宇辉应依约向原告履行清偿其拖欠凤凰公司的物业服务费。被告周宇辉作为康城小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现被告周宇辉未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。周宇辉以原告提供的物业服务不符合合同约定、服务有瑕疵等为由拒不支付物业费，对此，原告为全体业主提供物业服务，被告周宇辉的意见系其个人意见，不能代表其他业主，应认定被告不能以此为由拒付物业费。对于原告向被告主张滞纳金3，633.00元的诉讼请求，因双方对合同履行存在争议，故不予支持。据此，依照《物业管理条例》第十五条、第四十二条、六十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条第（一）款、第《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，判决如下：一、被告周宇辉于本判决生效之日起十日内支付原告德福公司物业管理费用14，772.00元；二、驳回原告德福公司对被告周宇辉的其他诉讼请求。本案案件受理费131.00元，由被告周宇辉负担104.00元，由原告德福公司负担27.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州市分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为0711-3357122。审 判 长 方向阳审 判 员 杨光洲人民陪审员 张春曼二〇一六年十月二十八日书 记 员 胡志雷 来自