（2016）粤06民终5650号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-04-19
案件名称
黄丽、佛山市佛奥物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄丽,佛山市佛奥物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终5650号上诉人（原审原告）：黄丽，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：关俭科，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑金群，广东明灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市佛奥物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：何剑峰。委托诉讼代理人：陈晓筠，女，汉族，住广东省揭东县，该公司员工。委托诉讼代理人：黄嘉乐，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，该公司员工。上诉人黄丽因与被上诉人佛山市佛奥物业服务有限公司（以下简称佛奥公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.认定佛奥公司违约，侵犯了黄丽的房屋使用权，佛奥公司立即停止侵害行为；3.佛奥公司赔偿黄丽40000元（按照房屋租赁费每月1000元计算，自2012年10月7日起暂计至本案起诉之日）。事实和理由：佛奥公司违反《佛山奥园前期物业管理服务协议》的约定，没有尽到管理的义务，没有按照协议的约定使用黄丽交给其保管的房屋大门钥匙。佛奥公司私自打开黄丽的家门，将杂物堆放在黄丽家中，损害了黄丽的房屋使用权。根据上述协议的约定，黄丽有权要求佛奥公司限期改正。黄丽于2012年10月7日向佛山市顺德区公安局乐从派出所报警，要求佛奥公司立即停止侵害黄丽房屋使用权的行为。但时至今日，佛奥公司仍不改正其行为。因此，黄丽依法请求佛奥公司立即停止违约侵害行为，并按照房屋占有使用费的标准赔偿黄丽的损失。佛奥公司辩称，黄丽提起本案诉讼超过诉讼时效，且佛奥公司从来没有也不可能擅自将物品摆放在黄丽房屋内，黄丽未能举证证明佛奥公司安装煤气阀时没有把门锁好导致房屋被占用，因此黄丽应承担不利的后果。黄丽亦未能举证证明其实际产生了40000元损失。综上，请求二审法院驳回黄丽的上诉，维持原判。黄丽向一审法院起诉请求：1.认定佛奥公司违约，侵犯了黄丽的房屋使用权，佛奥公司立即停止侵害行为；2.佛奥公司赔偿黄丽40000元（按照房屋租赁费每月1000元计算，自2012年10月7日起暂计至本案起诉之日）。庭审中，黄丽将第一项诉讼请求变更为佛奥公司立即将堆放在黄丽屋内的杂物清除干净，使房屋恢复可正常使用状态。一审法院认定事实：2007年4月3日，佛奥公司与黄丽签订了《佛山奥园前期物业管理服务协议》及《佛奥物业业主管理规约》。《佛山奥园前期物业管理服务协议》第一条对佛奥公司的权利义务进行约定，其中第11款约定佛奥公司可向黄丽提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；第二条对黄丽的权利义务进行约定，其中第11款约定按照有利生产、团结互助、方便生活、公平合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。黄丽于2008年10月4日在物业公司处办理了物业接收手续，领取了5条入户大门门匙，并于当天将其中1条入户大门钥匙交给佛奥公司托管，用于安装煤气阀。后黄丽认为其房屋内堆放有杂物于2012年10月7日向佛山市顺德区公安局乐从派出所报警。黄丽认为门是用钥匙打开，钥匙交给了佛奥公司，应该是佛奥公司指派人员安装煤气阀时没有把门锁好，导致房屋被占用，佛奥公司存在违约，遂于2016年3月9日向一审法院提起诉讼。另查明，佛奥公司的名称是2008年5月19日由佛山市奥园物业管理有限公司变更而来。一审法院认为，黄丽、佛奥公司签订的《佛山奥园前期物业管理服务协议》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点在于佛奥公司是否存在没有尽到管理服务义务的违约行为，黄丽将其房屋的入户大门钥匙交给佛奥公司保管，佛奥公司应尽到妥善的保管义务，但是黄丽未能举证证明佛奥公司指派人员安装煤气阀时没有把门锁好导致房屋被占用，上述行为只是黄丽的主观推测，因为黄丽自己也持有4条入户大门钥匙，入户大门打开了不必然得出结论是佛奥公司指派人员安装煤气阀时没有把门锁好而导致，因此黄丽应承担不利的后果。其次黄丽认为佛奥公司违反《佛山奥园前期物业管理服务协议》第二条第11款的约定，按照有利生产、团结互助、方便生活、公平合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，该款规定的是黄丽享有的权利义务，如黄丽认为其他业主侵犯其合法权益应另行主张。再次黄丽主张要求佛奥公司赔偿房屋租赁费损失40000元，黄丽也未举证证明其实际产生了上述损失。因此，黄丽的主张缺乏依据，一审法院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决:驳回黄丽的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为400元（黄丽已预交），由黄丽负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：黄丽在一审庭审中明确佛奥公司违反《佛山奥园前期物业管理服务协议》第一条第二款第十一项、第九条第一款，构成违约。本院认为，根据黄丽的上诉请求和佛奥公司的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：佛奥公司是否违约以及佛奥公司应否向黄丽赔偿40000元。本案中，黄丽主张佛奥公司违反《佛山奥园前期物业管理服务协议》第一条第二款第十一项“按照有利生产、团结互助、方便生活、公平合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益”以及第九条第一款“佛奥公司违反本协议，未达到约定的管理服务质量，黄丽要求要求佛奥公司限期改正，逾期未改正给黄丽造成损失的，佛奥公司承担相应的法律责任”的约定，没有按照上述协议的约定使用黄丽交给其保管的钥匙，私自打开黄丽的家门，将杂物堆放在黄丽家中，为此佛奥公司应依约向黄丽赔偿40000元。经审查，黄丽于2008年10月4日接收涉案房屋，并领取了5条入户大门钥匙，当天将其中1条入户大门钥匙交给佛奥公司保管，用于安装煤气阀。由于黄丽及佛奥公司均持有涉案房屋的大门钥匙，现有证据无法证明黄丽家中的杂物是佛奥公司打开涉案房屋后未将门锁好而导致的。黄丽所举之证据不足以证明佛奥公司构成违约，黄丽上诉主张佛奥公司违约应向黄丽赔偿40000元，缺乏依据，本院不予支持。对于佛奥公司在二审期间抗辩黄丽提起本案诉讼超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，由于佛奥公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出该抗辩，本院不予支持。至于黄丽上诉请求认定佛奥公司侵犯黄丽的房屋使用权，佛奥公司立即停止侵害行为，属二审期间新增加的诉讼请求，本院对此不予审查。综上所述，黄丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人黄丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一六年十月二十八日书 记 员 覃心怡