（2016）粤0306民初10723号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-19
案件名称
孔德奎与李世平,崔智祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔德奎,李世平,崔智祥,深圳链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初10723号原告孔德奎，男，汉族，1983年7月20日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托代理人芦玮娜，北京市盈科(深圳)律师事务所律师。被告李世平，男，汉族，1987年7月3l日出生，身份证住址广东省南雄市。被告崔智祥，男，汉族，1990年4月1l日出生，身份证住址安徽省天长市。两被告共同委托代理人蔡振国，广东圣方律师事务所律师。第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人杜欣，董事长。委托代理人旷婷婷，系公司员工。委托代理人宋增智，系公司员工。原告孔德奎与被告李世平、崔智祥、第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人芦玮娜、被告崔智祥及两被告共同委托代理人蔡振国、第三人链家地产公司委托代理人旷婷婷、宋增智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月1l日，原告与被告崔智祥签订了一份《房产买卖合同》，约定原告将位于深圳市宝安区瑞祥居4栋A单元80l物业(深房地字第××号)按照人民币360万元的价款转让给买方。后被告崔智祥于3月初向原告提出因其房地产经纪身份导致申请的银行贷款审批不通过，要求原告同意变更资金监管银行或变更购房主体。双方于2016年3月13日签订《房产买卖合同补充协议》，其中约定原告积极配合买方相关手续或配合办理主体变更，同时买方需确保委托人可于2016年4月15日前收到剩余房屋价款人民币193万元整，否则视为违约，根据主合同的违约条款承担违约责任。原告与被告李世平、被告崔智祥于2016年3月15日签订合同主体变更确认书，约定由被告李世平履行被告崔智祥已签署的相关法律文书中约定的义务，被告崔智祥对所有合同义务承担连带担保责任。此后经原告多次催告才于2016年4月29日收到全部尾款，导致原告产生巨大的经济损失。原被告通过《房产买卖合同》、《房产买卖合同补充协议》建立了房产买卖合同关系，双方就物业、购房资格、交易流程、交易价款、付款时间、违约责任、争议解决办法等进行了约定，约定清楚，不存在歧义，被告崔智祥对因其房地产经纪身份导致无法贷款的事实予以确认并就补救措施签订了《补充协议》，原告按约履行了配合变更购房主体的义务，两被告未按约定期限履行付款义务，已构成违约。原告已于2016年5月12日向被告崔智祥发律师函，催告被告按约支付违约金及银行罚息，被告拒不履行。本案中原告诉请的核心并不是为了赚取违约金，不是依靠对方的违约行为获利，本案中原告因为家庭急需用钱而卖房，被告崔智祥通过售房中介的身份知情后向原告表示作为专业的人士，熟悉整个二手房交易及政策，也有银行贷款方面的资源，使得原告相信如果将房屋卖给被告崔智祥，整个交易过程会更有保障。由此可知，原告签订房屋买卖合同以及补充协议的合同目的只有两个：1、在约定的时间内；2、取得全部的售房款，两者缺一不可。本案中导致原告合同目的无法实现的根本原因是被告违约行为。因被告的中介身份导致整个交易流程无法在约定的时间内完成，而被告也未按照口头承诺采取类似向公司申请垫资或找担保公司借款的形式采取补救措施导致原告未能在4月15日收到全部的售房款，最终产生了真实的经济损失。原告根据合同约定，要求被告承担违约责任的行为并未违背违约责任的补偿性，且完全具备《合同法》第107条的要件事实。据此，特依法向法院提起诉讼，请法院依法判决：1、两被告支付提前还款罚息人民币13772.55元；2、两被告支付房产转让价百分之二十共计人民币72万元的违约金；3、两被告协助原告办理交房手续；4、被告承担3月30日至4月5日之间的房屋贷款利息人民币1354.3元；4、诉讼费、保全费由两被告承担。两被告答辩称，一、原告诉称“原告多次催讨后才于2016年4月29日收到全部尾款”。原告的这一诉称部分不实，事实上，本案所涉的房屋买卖是在工商银行办理按揭贷款的，定金是30万元，这早已支付给原告，首付款96万元由工商银行监管，在房屋过户至被告李世平的名下当日，首付款便无条件地从工商银行监管帐户划入原告所指定的帐户，余下的97万元才是在2016年4月28日从按揭贷款中支付还原告。二、原告的诉讼请求主张“二被告支付房产转让价百分之二十共计人民币72万元的违约金”。被告认为原告的这一主张不能成立。因为，被告支付尾款虽有逾期的事实，但《房产买卖合同》第十条为买方逾期付款的违约责任约定：“卖方有权要求买方以未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行”，依此约定，2016年4月16日至2016年4月19日共四天，此四天违约金应为193万元×0.005×4天=3860元，2016年4月20日至2016年4月28日共8天的违约金为97万元×0.005×8天=3880元，即被告逾期付款违约金依约只有7740元。原告主张72万元不能成立。对于原告主张的支付提前还款罚息13772.55元没有异议，对原告要求交房的主张没有异议，但之所以至今没有交房，责任在于原告，原告行为也已构成违约，被告保留追究原告逾期交房的违约责任。三、原告要求被告承担保全费用不能成立，原告的诉讼请求绝大部分是不能成立的，原告查封被告房产的行为是损害了被告的权益，所以保全费应由原告承担，且被告保留追究原告的责任的权利。四、原告主张的利息1354元没有任何依据，该请求不能成立。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人链家地产公司陈述称，一、涉案物业买卖合同的签订是双方真实意思表示，原、被告应按约定积极履行合同义务，我司在促成双方交易的过程中已经完全履行了居间义务。原被告的纠纷与第三人无关。二、托管在我司的5000元交房保证金愿根据法院判决处理。经审理查明：2015年8月21日，深圳市宝安区西乡街道瑞翔居4栋A单元801号房地产（以下简称涉案房产）经核准登记至原告名下，房产证号为50××84，房产建筑面积88.56平方米，用途为住宅，性质为商品房。2016年1月11日，原告作为卖方与作为买方的被告崔智祥签订了一份《房产买卖合同》，约定原告将涉案房产转让给被告崔智祥，转让成交价为360万元。买方同意在合同签订当日向卖方支付定金1万元，签订合同后五日内买方补交定金29万元。买方须于2016年3月17日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行贷款余额为准，至买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。房产过户产生的相关税费，包括赎楼费、卖方赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息等均由买方承担。合同第十条关于买方逾期付款的违约责任约定，房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过五日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后七日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权。合同第十二条违约责任、合同解除约定，买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担；任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，被告崔智祥支付了购房定金1万元，2016年1月15日，被告崔智祥支付了定金29万元。2016年3月13日，原告作为卖方与作为买方的被告崔智祥签订了《房产买卖合同补充协议》，约定鉴于买方需于2016年3月16日方能确定能否以买方名义办理银行按揭贷款，双方签订补充协议：一、如买方于2016年3月16日前可以买方名义办理银行按揭，则卖方需积极配合买方办理房产交易过程中的相关手续，买方需确保卖方可于2016年4月15日前收到剩余房屋价款（剩余房屋价款＝房屋成交价-定金-合同所涉房产银行欠款）合计193万元（最终数额以实际发生为准）；二、如买方于2016年3月16日前不能以买方名义办理银行按揭贷款，则卖方需积极配合买方办理主体变更手续，买方需确保变更后主体可顺利办理银行按揭贷款且保证卖方可于2016年4月15日前收到剩余房屋价款193万元（最终数额以实际发生为准）；三、如买方违反上述约定导致卖方未能于2016年4月15日之前收到上述剩余房屋价款，则卖方有权要求买方按照《房产买卖合同》约定承担违约责任。2016年3月15日，原告与被告崔智祥签订了《撤销房产交易结算资金监管委托书》，委托书载明因买方申请的贷款审批不通过的原因，无法按原约定过户至买方名下，双方委托交通银行撤销房产交易结算资金监管，解除监管账户资金冻结。同日，原告与被告崔智祥及被告李世平三方签订《合同主体变更确认书》，约定经协商一致，同意在签国土局的《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为被告李世平，并以被告李世平办理按揭贷款申请，继续履行《房产买卖合同》和买方已签署的相关法律文书中约定的买方义务及支付居间方佣金义务，被告崔智祥对以上所有合同义务承担连带担保责任，如变更后的被告李世平不履行《房产买卖合同》中的义务，由被告崔智祥继续履行。2016年3月25日，原告与被告李世平签订了国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》，申请办理涉案房产的转移登记。2016年4月19日，涉案房产转移登记至被告李世平名下，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第0091484号。同日，原告收到银行释放的首期款96万元。2016年4月28日，原告帐户收到被告李世平贷款银行发放的贷款234万元。2016年5月2日，原告表示可以向被告李世平交房，但因原告与两被告就逾期收到房款是否需支付违约金问题未能协商一致，原告与被告未能实际办理交房、验房手续。庭审中，被告李世平表示可以随时收房。上述事实，有当事人陈述及房产买卖合同、补充协议、撤销房产交易结算资金监管委托书、合同主体变更确认书，房产证复印件、不动产资料电脑查询结果表、银行交易记录等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，原告与被告崔智祥签订的《房产买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于原告主张的转让价20%的违约金72万元。本院认为，根据上述合同及补充协议的约定，被告崔智祥需确保原告可于2016年4月15日前收到房屋价款，如违反，原告可有权要求被告崔智祥按照合同约定承担违约责任。而双方签订的《房产买卖合同》中关于买方逾期付款的违约责任的约定有两处，一处为合同第十条，即关于买方逾期付款的违约责任约定，房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过五日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；另一处为合同第十二条，即如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金。本案中，原告在未能于2016年4月15日前收到房款的情况下，有权选择上述两种违约责任承担方式中的一种要求被告崔智祥承担违约责任，即要求支付逾期付款违约金，合同继续履行，或要求解除合同，由被告崔智祥支付房产成交价20%的违约金。但原告在未能按约定时间收到房款的情况下，未及时提出解除合同，而是继续与变更后的合同履行主体被告李世平完成了转移过户登记手续，使涉案房产于2016年4月19日转移登记至被告李世平名下，使得涉案合同主要内容履行完毕，不具备解除条件。现原告在未提出解除合同的情况下，要求被告崔智祥及被告李世平支付在合同解除情形下应承担的支付房产转让价20%违约金72万元，不符合合同的相关约定，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。对于原告所称的未能及时收到房款产生的损失，原告可另循法律途径解决。关于原告主张的提前还款罚息13772.55元，两被告均无异议，本院予以确认，该款项应由变更后的履行主体即被告李世平向原告支付，同时，被告崔智祥需依补充协议的约定，对该款项承担连带支付责任。关于原告主张的2016年3月30日至4月5日期间的房屋贷款利息1354.3元。本院认为，原告主张的上述期间贷款利息均发生在涉案房产登记在原告名下期间，上述期间虽原告与被告李世平到不动产登记部门申请办理了房屋转移过户登记手续，但涉案房产尚未过户至被告李世平名下，原告要求两被告承担涉案房产在原告名下期间所偿还的欠银行的按揭贷款缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告协助办理交房手续的诉讼请求，被告并无异议，且表示随时可以收房，故本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李世平于本判决生效之日起三日内支付原告孔德奎提前还款罚息人民币13772.55元，被告崔智祥承担连带支付责任；二、被告李世平协助原告孔德奎办理交房手续；三、驳回原告孔德奎其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5569元，财产保全费4120元，由被告崔智祥、李世平负担182元，由原告负担9507元，案件受理费、财产保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 苑广玲二〇一六年十月二十八日书 记 员 赵 洋书 记 员 王 欢附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第10页共12页 来自