（2016）苏09民终3279号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-30
案件名称
钱卫军、曹往与江苏沿海国际农产品交易中心有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏沿海国际农产品交易中心有限公司,钱卫军,曹往
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终3279号上诉人（原审被告）：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地东台市东进大道1号。法定代表人：夏克春，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴丽娟，江苏天全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱卫军，居民。被上诉人（原审原告）：曹往女，居民。上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称农产品公司）因与被上诉人钱卫军、曹往女商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初2240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人农产品公司上诉请求：撤销一审判决发回重审或改判。事实和理由:一、原审法院判决其向被上诉人钱卫军、曹往女支付违约金51138.36元于法无据。1、上诉人沿海公司因政府行为导致延期交房，属情势变更，不构成违约；2、被上诉人钱卫军、曹往女一审中未提交证实其损失的证据，客观上也不存在利益损失。二、本案已超过诉讼时效，被上诉人钱卫军、曹往女的诉请依法应不予支持。被上诉人钱卫军辩称，房屋已经购买五年，至今手续及配套设施尚未齐全，目前仍未办理土地证。上诉人称多年来我方没有主张违约金及催促交房不是事实，多年来我方多次去上诉人处要求交付房屋并主张权利，故本案没有超过诉讼时效。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人曹往女未到庭答辩。钱卫军、曹往女向一审法院起诉请求：判令农产品公司承担自2012年12月10日至2016年3月10日逾期交房违约金155709元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年2月22日，钱卫军、曹往女（买受人）与江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由钱卫军、曹往女购买农产品公司出售的东台市东进大道1号17幢108室商住房一套，建筑面积44.50平方米，房屋价格438000元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人账户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到帐之日起十日内；3、发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中有“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，钱卫军、曹往女向农产品公司支付房款438000元。一审另查明，案涉房屋于2016年1月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。农产品公司于2016年1月28日为钱卫军、曹往女办理房产证，并进行备案登记。现钱卫军、曹往女以农产品公司未能按合同约定的时间交付房屋，诉来法院，提出诉称之请求。一审法院认为：钱卫军、曹往女与农产品公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。钱卫军、曹往女已经按约履行了给付购房款义务，农产品公司应当按约于2012年12月10日前将具备验收合格条件的商品房交付钱卫军、曹往女，农产品公司未按约定期限交付房屋，应当承担违约责任，故钱卫军、曹往女要求农产品公司承担逾期交房违约金的请求依法应予支持。农产品公司辩称延期交房系政府行为所致，存在客观原因，属于双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第三项的约定，不构成违约，但未能提供证据予以证明，不予采信。关于涉案合同约定的违约金数额是否过高的问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。钱卫军、曹往女的实际损失为贷款利息，而双方合同约定的违约金为房屋总价款的日万分之三，相当于年利率10.8%，中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，根据上述规定，双方约定违约金高于中国人民银行公布的五年以上贷款利率的30%，故依法应予调整。关于钱卫军、曹往女主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。”合同约定按房屋总价款的日万分之三向钱卫军、曹往女支付违约金，该违约金计算属于持续性债权，钱卫军、曹往女从2012年12月11日至起诉之日，每日均产生相应的违约金债权，其诉讼时效应当分别计算。钱卫军、曹往女未能提供证据证明其从2012年12月11日至起诉之日即2016年3月30日向农产品公司主张过违约金，存在时效中断之情形，诉讼时效应从起诉之日向前推算2年计算，即从2014年3月30日开始起算，由于农产品公司已于2016年1月28日为钱卫军、曹往女办理了房屋产权登记，应视为钱卫军、曹往女已实际取得该房屋的所有权。因此，本案违约金计算应从2014年3月30日至2016年1月27日，案涉房屋违约金为51138.36元（438000元×669天/365天×4.9%×130%）。2014年3月30日前的违约金，已超过法律规定的诉讼时效，不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决：一、江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于判决生效之日起十五日内向钱卫军、曹往女支付逾期交房违约金51138.36元；二、驳回钱卫军、曹往女的其他诉讼请求。案件受理费3414元，减半收取1707元，由钱卫军、曹往女与江苏沿海国际农产品交易中心有限公司各负担853.50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。农产品公司提交了东台市城东新区管理委员会于2015年5月29日出具的情况说明一份（复印件，原件在之前的关联案件中已经提交），证明上诉人因政府行为导致延期交房，属情势变更。钱卫军对该情况说明的质证意见为：真实性不予认定，由法院审核。我与上诉人签订的是商品房购买合同，该情况说明中规划局的调整方案与案涉商品房无关。钱卫军二审中未提交证据。本院对农产品公司提交的情况说明真实性予以认可，但该情况说明并未载明政府行为对农产品公司的建设产生实际影响，故对农产品公司的证明目的不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：1、上诉人农产品公司的行为是否构成违约；2、如上诉人农产品公司构成违约，是否应当向被上诉人钱卫军、曹往女支付违约金。对争议焦点1，钱卫军、曹往女与农产品公司于2012年2月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，钱卫军、曹往女按约交付了购房款，农产品公司亦应按期交付房屋。关于农产品公司提出延期交房系政府原因，应当免责的上诉理由。经查，农产品公司称其延期交房属于情势变更，不构成违约，但提交的东台市城东新区管理委员会出具的情况说明并未载明政府行为对农产品公司的建设产生实际影响，不足以证明农产品公司的主张，亦不符合情势变更的法定情形，故农产品公司提出的该上诉理由不成立，本院不予支持。对争议焦点2，关于农产品公司提出没有给钱卫军、曹往女造成损失，不应给付违约金的上诉理由。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因农产品公司未能按合同约定的条件交付房屋，钱卫军、曹往女客观存在着贷款利息等实际损失，农产品公司应当按照合同约定支付违约金，其提出不承担违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。关于农产品公司提出要求其支付违约金已过诉讼时效的上诉理由。双方之间签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该违约金属于继续性债权，以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，一审法院确定的上诉人农产品公司应支付违约金的具体数额并无不当。综上，上诉人农产品公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3414元，由上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 谢超亮代理审判员 秦广林二〇一六年十月二十八日书 记 员 刘 湘 关注公众号“”