（2016）津02民终5231号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-04-13
案件名称
赵丹阳、赵俊颖租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵丹阳,赵俊颖,天津市宏阳物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终5231号上诉人(原审被告):赵丹阳,男,1991年12月12日出生,汉族,住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人:李慧(系赵丹阳之母),女,1964年9月25日出生,汉族,住天津经济技术开发区。上诉人(原审被告)赵俊颖,男,1964年1月30日出生,汉族,住天津经济技术开发区。被上诉人(原审原告):天津市宏阳物业管理有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽上海道-C44。法定代表人:程秀红,总经理。委托诉讼代理人:张治中,男,该公司职员。上诉人赵丹阳、赵俊颖因与被上诉人天津市宏阳物业管理有限公司(以下简称宏阳公司)租赁合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初81741号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后,依法组成合议庭。经过阅卷、调查并于2016年10月28日对上诉人赵丹阳、赵俊颖与被上诉人宏阳公司进行了径行询问。本案现已审理终结。赵丹阳、赵俊颖共同上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回宏阳公司的一审诉讼请求,一、二审诉讼费由宏阳公司承担。事实和理由:宏阳公司在5月份单方面提出退租并表示愿意赔付上诉人损失,但协商未果,宏阳公司不辞而别,上诉人短期内无法将房屋另行租赁,无法按合同约定取得2016年6月至9月的租金,且宏阳公司搬离时将房屋踢脚线、数字电视接口、中央空调控制面板、墙面损坏,未予维修、亦造成上诉人损失。宏阳公司辩称,不同意赵丹阳、赵俊颖的上诉请求,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。理由:宏阳公司因业务扩大,租赁房屋不能满足经营需求,要求解除合同,搬离前已电话与上诉人进行了说明,并结清了物业费,上诉人也同意物业公司开具搬离租赁房屋的许可,搬离房屋后,多次要求交接,但因上诉人在外地,故在5月23日对水电、设备、钥匙等进行了交接,双方均已确认签字。宏阳公司向一审法院起诉请求:赵丹阳、赵俊颖共同返还宏阳公司房租5200元(2016年5月15日至6月14日)、水电费362.6元,诉讼费由赵丹阳、赵俊颖承担。一审法院认定事实:赵丹阳与赵俊颖系父子关系,赵丹阳系天津经济技术开发区盛达街爱丽家园东区A座4门202号房屋产权人。2015年9月14日,宏阳公司与赵丹阳、赵俊颖签订《房屋租赁合同》,约定赵丹阳、赵俊颖(甲方)将其所有的天津经济技术开发区盛达街爱丽家园东区A座4门202号的房屋租赁给宏阳公司(乙方)使用,租赁期限自2015年9月15日起至2016年9月14日止,月租金5200元,租金按季度支付,乙方支付甲方一个月租金为押金。该合同关于乙方违约责任约定如下,“在租赁期内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,乙方应按房屋一个月的月租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿”。双方均认为,该条约定的“一个月的月租金”即押金。合同签订后,赵丹阳、赵俊颖向宏阳公司交付了房屋,宏阳公司向赵丹阳、赵俊颖支付5200元作为押金,并支付一个季度房租15600元。2016年4月28日,宏阳公司联系赵俊颖退租,赵俊颖未同意。5月3日,宏阳公司腾空房屋。5月17日,宏阳公司将修复完毕的沙发放回租赁房屋。5月23日,双方将租赁房屋交接完毕,尚余水费343元、电费19.6元。宏阳公司支付房租租金至2016年6月14日。双方对上述事实均无异议。赵丹阳、赵俊颖当庭表示,由于宏阳公司单方提前解除房屋租赁合同,给其造成如下损失:1、租金损失,因维修沙发、办理交接至5月23日,未能出租房屋,产生租金损失。2、房屋设施的损失,包括客厅踢脚线、中央空调控制面板失灵、两个卧室数字电视接口损失、房顶有拆装痕迹等,赵丹阳、赵俊颖主张1600元。宏阳公司当庭表示,因其单方提前解除房屋租赁合同,同意将押金5200元作为违约金赔偿宏阳公司,并不再主张2016年5月3日至14日的租金作为对赵丹阳、赵俊颖损失的补偿。一审法院认为,宏阳公司与赵丹阳、赵俊颖自愿签订租赁合同,合法有效,双方应按约定履行权利义务。关于合同解除原因,系合同履行期限届满前,宏阳公司一方明确表示不再履行,双方均无异议,法院予以认定;关于解除时间,当事人一方主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,本案中宏阳公司认为系其腾空房屋后,即2016年5月3日合同解除,宏阳公司腾空房屋前已将解除合同的意思表示通过电话告知赵丹阳、赵俊颖,赵丹阳、赵俊颖亦对宏阳公司腾空房屋时间、细节均知晓,法院予以认定,双方房屋租赁合同于2016年5月3日解除。合同明确约定,“在租赁期内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,乙方应按房屋一个月的月租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿”。宏阳公司在解除合同前已提前通知赵丹阳、赵俊颖,宏阳公司仅主张赵丹阳、赵俊颖返还2016年5月15日至6月14日一个月租金5200元的诉讼请求,予以照准。根据赵丹阳、赵俊颖主张及证据,押金5200元及2016年5月3日至14日的租金已足以弥补其损失,故其不返还一个月租金的意见,不予采纳。关于水电费一节,双方已做交接,尚余水费343元、电费19.6元,赵丹阳、赵俊颖对此无异议,应予返还。关于责任主体一节,赵丹阳系房屋产权人,赵俊颖系租赁合同出租方的实际履行人,赵丹阳、赵俊颖系父子关系,宏阳公司主张赵丹阳、赵俊颖共同返还房租及水电费的意见符合法律规定,应予支持。一审判决:“被告赵丹阳、赵俊颖于本判决生效十日内共同返还原告天津市宏阳物业管理有限公司2016年5月15日至6月14日的房租5200元及水费343元、电费19.6元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元,由二被告负担,于本判决生效十日内迳行给付原告。”二审中,当事人没有提交新证据。庭审期间,上诉人主张房屋于2016年7月底出租,在此前的房屋租金损失和再次出租的中介费用应由宏阳公司承担。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致,本院予以确认。本院认为,本案双方当事人签订房屋租赁合同,双方应依约履行。宏阳公司在合同履行期限届满之前,明确表示解除合同,依据法律规定,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。宏阳公司在2016年5月3日之前已经通知上诉人,宏阳公司自认以5月3日腾空房屋之日解除,不违反法律规定,应确认双方合同自2016年5月3日解除。宏阳公司预交的租金应予返还,但宏阳公司在合同履行期限届满前解除合同,构成违约,应当赔偿上诉人相应的损失,一审法院依据双方合同约定以及当事人庭审陈述损失情况,确认押金5200元以及2016年5月3日至14日的租金已经足以弥补上诉人的损失,判令上诉人返还宏阳公司2016年5月15日至6月14日期间的租金,并无不当。上诉人二审提出的要求宏阳公司赔偿房屋出租前的租金损失和中介费用的主张,没有事实根据和法律依据,本院不予支持。关于尚余水费、电费金额,双方当事人并无异议,上诉人应返还宏阳公司。综上所述,赵丹阳、赵俊颖的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由赵丹阳、赵俊颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵志宏代理审判员 滕光鑫代理审判员 王孟璐二○二○一六年十月二十八日书 记 员 李青青 来自