（2016）豫1527民初1260号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-12-05

案件名称

ＸＸ周某与刘欢、黄诤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

淮滨县人民法院

所属地区

淮滨县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ周某,刘欢,黄诤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省淮滨县人民法院民事判决书（2016）豫1527民初1260号原告（反诉被告）ＸＸ周某，男，汉族。1973年12月2日生，住河南省淮滨县。委托代理人李兰友，淮滨县法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）刘欢，男，汉族。1982年8月28日生，住河南省淮滨县。被告黄诤，男，汉族，1977年7月15日生，住淮滨县。委托代理人郭祥东，河南文开律师事务所律师。原告（反诉被告）ＸＸ周某诉被告（反诉原告）刘欢、被告黄诤房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）ＸＸ周某于2016年7月6日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）刘欢于2016年8月3日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ周某及委托代理人李兰友、被告（反诉原告）刘欢、被告黄诤及委托代理人郭祥东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）ＸＸ周某诉称，2013年8月20日，被告（反诉原告）刘欢与原告（反诉被告）ＸＸ周某签订房屋租赁合同。合同约定：租期三年（2013年8月20日至2016年9月30日），租赁费用每年12万元。合同签订后，原告（反诉被告）ＸＸ周某将房屋交给被告（反诉原告）刘欢使用，2014年被告（反诉原告）刘欢欠房租费5000元，2015年欠房租费40000元、电费3800元。2015年11月5日被告黄诤给原告（反诉被告）ＸＸ周某出具承诺书，保证在一个月内付清所欠房租费45000元、电费3800元。后经催要，至今未付。故诉至法院请求：1、依法解除被告（反诉原告）刘欢与原告（反诉被告）ＸＸ周某签订的房屋租赁合同；2、判令二被告付清所欠房租费45000元、电费3800元；3、判令本诉二被告承担诉讼费。被告（反诉原告）刘欢辩称，合同是我签订，委托黄诤的委托书是我写的。租赁合同租期三年2013年8月20日至2016年9月30日止。电费明细只能证明曾经欠电费，但不能证明是因为经营不下去欠电费。电梯改造应由出租方负责，电梯门套实际是承租方安装的，应由出租方支付给承租方。被告黄诤辩称，写承诺书时受刘欢的委托，说明我不能作为被告。承诺书是在无奈的情况下写的，为了能开门营业，当时ＸＸ周某把门锁了，不能经营。本诉争议焦点：1、房屋租赁合同是否构成违约？2、被告（反诉原告）刘欢是否欠原告（反诉被告）ＸＸ周某房屋租赁费45000元，电费3800元？原告（反诉被告）ＸＸ周某对自己的主张提供如下证据：1、2013年8月20日，被告（反诉原告）刘欢与原告（反诉被告）ＸＸ周某签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、租期三年（2013年8月20日至2016年9月30日）。二、租赁费用每年12万元，承租人先交租金后租用，每年8月1日前结算一次并将租金支付给出租人。如承租人不能按时间向出租人交纳租金，逾期按租金的20%每天加收滞纳金，超过1个月，出租人有权终止本协议，由此造成的损失和后果由承租人承担。六、租赁房屋有关水、电及电话费用由承租人负责。七、如承租人需装修必须事前与出租人协商并经出租人认可，施工中不得破坏房屋结构及设施。八、租赁期满后，除可移动的设施外，其他装修承租方不得拆除毁坏，无偿归出租人所有，搬迁后10日，房屋如仍有余物，视为承租人放弃所有权，归由出租人处理。十二、房屋租赁押金2万元。租赁期满后，承租人保证基础设施完好，租赁期间产生各种费用结算完毕后，经出租人认可后，退回承租人租赁押金。十三、双方应严格遵守协议各项条款，如发生违约，由违约方承担责任。2、2015年11月5日，被告黄诤所写承诺书及委托书一份，以证实被告（反诉原告）刘欢所欠房租费和电费的事实。被告（反诉原告）刘欢诉称，被告（反诉原告）刘欢与原告（反诉被告）ＸＸ周某就争议房屋有三年租赁合同关系，租赁期限为2013年8月20日至2016年9月30日。一、反诉人支付两笔租赁费：⑴2013年8月20日至2014年9月30日支付12万元；⑵2014年10月1日至2015年9月30日支付11.5万元。二、2015年8月底，被反诉人将反诉人所租赁房屋门锁上将歌厅设备扣押，造成反诉人不能够实际经营，造成实际经济损失。三、反诉人垫付的费用：⑴安装电梯门套费用8000元；⑵门前铺装砖6000元；⑶台阶铺装大理石4000元。2016年1月15日，被反诉人毁坏一楼大厅装修，造成巨大经济损失。故诉至法院，请求判令被反诉人返还财产并赔偿反诉人各项损失20万元及承担本诉与反诉诉讼费。原告（反诉被告）ＸＸ周某辩称，1、原、被告2013年8月20日签订的房屋租赁合同合法有效，被告违约原告诉求解除合同、付清租金及垫付的电费应当得到支持。2、被告反诉赔偿其垫付安装的电梯门安装费，门前铺装费等不应得到支持。理由⑴按照市面房屋租赁惯例，承租人与出租人所签订的合同涉及毛坯房屋均有承租人按照承租人经营的需要自己出资装修。⑵对承租人出资装修添附物不能拆除的，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，承租人请求出租人赔偿租赁期内装修残值损失的，法院不予支持。3、被告反诉原告是因原告将歌厅门上锁致使被告歌厅不能营业造成损失与事实不符。对此，被告经营期间聘用的保洁工龚永兰出庭作证予以证实。综上，原告（反诉被告）ＸＸ周某的诉求应得到法院支持，被告反诉的请求依法应予驳回。反诉焦点：1、被告（反诉原告）刘欢是否造成实际损失20万元有谁承担？2、添附费用有谁承担？被告（反诉原告）刘欢对自己的主张提供如下证据：1、营业执照、身份证；2、图兰朵大厅财产报表一份；3、图兰朵装饰效果图照片五张；4、图兰朵一楼大厅装饰损毁照片四张；5、黄诤和原告（反诉被告）ＸＸ周某通话光盘一张，用以证明原告（反诉被告）ＸＸ周某承认在租赁房屋的门上加了一把锁。根据当事人的陈述和经审理查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月20日，被告（反诉原告）刘欢与原告（反诉被告）ＸＸ周某签订房屋租赁合同。合同签订后，原告（反诉被告）ＸＸ周某将房屋交给被告（反诉原告）刘欢使用，被告（反诉原告）刘欢2014年欠房租费5000元，2015年欠房租费40000元、电费3800元这一事实，有2015年11月5日被告（反诉原告）刘欢委托黄诤给原告（反诉被告）ＸＸ周某出具承诺书，保证在一个月内付清所欠房租费45000元、电费3800元所证实。2015年8月1日前未按租赁合同第二条约定时间缴纳下年房租，直至2015年11月5日被告（反诉原告）刘欢亦未交房租，由此造成的损失和后果由承租人承担属双方约定的合同内容。另查明，黄诤属受被告（反诉原告）刘欢委托解决房租纠纷的被委托人。被告（反诉原告）刘欢主张的返还财产并赔偿各项损失20万元问题，其当庭明确为2015年8月底，被反诉人将反诉人所租赁房屋门锁上将歌厅设备扣押，造成反诉人不能够实际经营，造成实际经济损失。被告（反诉原告）刘欢只提供歌厅图兰朵大厅财产报表，没有证据证实界定该财产是否是原告（反诉被告）ＸＸ周某造成的损失，而按双方合同第二条约定：租赁费用每年12万元，承租人先交租金后租用，每年8月1日前结算一次并将租金支付给出租人。如承租人不能按时间向出租人交纳租金，逾期按租金的20%每天加收滞纳金，超过1个月，出租人有权终止本协议，由此造成的损失和后果由承租人承担。其当庭提交“图兰朵大厅财产报表一份”及大厅受损前后效果图等证据，欲证明其实际损失。对其实际损失，其没有提交有力的证据加以证明。被告（反诉原告）刘欢垫付的费用问题：⑴安装电梯门套费用8000元；⑵门前铺装砖6000元；⑶台阶铺装大理石4000元。2016年1月15日，被反诉人毁坏一楼大厅装修，造成巨大经济损失。按双方合同第七条约定：如承租人需装修必须事前与出租人协商并经出租人认可，施工中不得破坏房屋结构及元设施。按双方合同第八条约定：租赁期满后，除可移动的设施外，其他装修承租方不得拆除毁坏，无偿归出租人所有，搬迁后10日，房屋如仍有余物，视为承租人放弃所有权，归由出租人处理。关于反诉人说垫付的费用问题，双方在合同中没有明确约定，庭审中亦未提供相关证据。本院认为，原、被告签订的租赁合同，条款齐备，意思表达真实，且也实际履行，故合法有效。双方约定每年8月1日前交付年租金12万元给原告（反诉被告）ＸＸ周某，而被告（反诉原告）刘欢未能按期足额缴纳年租金12万元，被告（反诉原告）刘欢的行为违反双方合同约定。原告（反诉被告）主张解除原告（反诉被告）ＸＸ周某与被告（反诉原告）刘欢签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）ＸＸ周某主张被告（反诉原告）刘欢付清所欠房租费45000元及电费3800元，有被告（反诉原告）刘欢的授权委托人黄诤的承诺书为凭，本院予以支持。刘被告（反诉原告）欢反诉请求原告（反诉被告）ＸＸ周某返还财产并赔偿各项损失20万元，反诉主张证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除2013年8月20日原告（反诉被告）ＸＸ周某与被告（反诉原告）刘欢签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）刘欢于本判决法律生效之日起三日内支付原告（反诉被告）ＸＸ周某房租费45000元、电费3800元人民币；三、驳回原告（反诉被告）ＸＸ周某对被告黄诤的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘欢对原告（反诉被告）ＸＸ周某的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付拖延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1020元，反诉案件受理费4300元，由被告（反诉原告）刘欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审　判　长　　王　秀审　判　员　　彭　勃人民陪审员　　张清峰二〇一六年十月二十八日书　记　员　　孙清娟关注公众号“”