（2016）苏0707民初8755号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2018-07-20
案件名称
吴翠叶与连云港冠润商贸有限公司、连云港亿润置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市赣榆区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴翠叶,连云港冠润商贸有限公司,连云港亿润置业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条，第二十条第一款，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0707民初8755号原告：吴翠叶。被告：连云港冠润商贸有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。法定代表人：王昊锦，董事长。被告：连云港亿润置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。法定代表人：王贻库，董事长。原告吴翠叶与被告连云港冠润商贸有限公司（以下简称“冠润公司”）、连云港亿润置业发展有限公司（以下简称“亿润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴翠叶到庭参加了诉讼，被告冠润公司、亿润公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴翠叶向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间签订的委托管理合同；2、请求依法判令两被告连带支付原告2015年、2016年租金73400.58元，违约金8000元及利息（自权利主张之日起计算利息）；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年9月10日，原、被告签订委托管理合同，约定将原告所购买的位于连云港市赣榆区青口镇金海路7号赣榆义乌商贸城C区一层35号商铺（建筑面积43.75平方米），委托被告冠润公司对外出租，按年支付租金给原告。2014年以前，被告均能按时支付租金，2015年、2016年租金均未支付，按照合同约定被告在2015年至今应支付原告租金为购房款（333639元）的百分之十（33363.9元），2016年支付购房款的百分之十二（40036.68元），共计73400.58元，但虽经原告多次催要，被告均以各种理由不履行给付租金的义务，且已经违约两年之久，被告的行为已构成严重违约，合同已经无法继续履行，应当依法予以解除，以维护原告的合法权益。被告亿润公司作为商铺的出卖人与原告冠润公司共同与原告签订补充协议，并以与被告冠润公司签订委托管理合同作为购房的必要条件，两被告在公司人员安排、经营场所以及法定代表人之间的关系上均构成关联公司，被告亿润公司应当承担连带清偿责任。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。被告冠润公司、亿润公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告亿润公司成立于2009年9月4日，现股东为王贻库（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。被告冠润公司原名为连云港冠润物业服务有限公司，成立于2010年1月27日，现股东为王昊锦（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。王贻库与王昊锦系父子关系。被告亿润公司在连云港市开发建设“赣榆（义乌）商贸城”项目期间，被告冠润公司前期系作为该项目的物业公司，后负责项目招商和市场培育、管理。该项目在开发建设期间，两公司共同印制“赣榆（义乌）商贸城”招商手册进行营销宣传、策划。被告亿润公司在出售商铺前在其印制的宣传单上自认自持50%物业，并要求买受人在购买商铺时必须与被告冠润公司签订委托管理合同，将商铺交被告冠润公司统一经营管理。2010年9月10日，原告吴翠叶与被告亿润公司签订《商品房买卖合同》，由原告吴翠叶购买被告亿润公司开发的“赣榆（义乌）商贸城”C区C1-35号商铺（房屋所有权证书编号为连房权证青字第××号），房款为333760元。同日，原告吴翠叶作为委托方（甲方）与被告冠润公司作为受托方（乙方）签订制式《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。合同第一条委托标的约定“1、标的物：位于金海路7号的赣榆义乌商贸城，所购置的商铺为C区一层35号，建筑面积为43.75平方米。2、标的用途：赣榆（义乌）商贸城为商业用房”；合同第二条委托方式约定“甲方就其拥有的赣榆（义乌）商贸城壹间商铺的经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方将全面展开专业有效的经营管理，并提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值”；第三条委托期限约定“1、委托期限：委托期限自赣榆（义乌）商贸城正式开业起，即2011年1月1日，止于2021年12月31日，在此之前，商铺由乙方管理。2、在委托管理期限内，本合同经甲乙双方同意方可解除”;合同第五条市场培育期租金及管理租金约定“1、委托期限内的前三年，甲方在购买商铺时，开发商已一次性兑现15%的折扣优惠，合同房价为优惠折扣后的房价。2、为了把市场搞得兴旺红火，甲方自愿同意在市场培育期的前三年放弃商铺的任何经营收益，即为免租期。商铺由乙方根据市场培育情况决定免租、减租、盈亏与甲方无关。3、第四年按《商品房买卖合同》总价支付9%的租金；第五年按《商品房买卖合同》总价支付10%的租金；第六年按《商品房买卖合同》总价支付12%的租金；第七年按《商品房买卖合同》总价支付13%的租金；第八年按《商品房买卖合同》总价支付13%的租金；第九年按《商品房买卖合同》总价支付14%的租金；第十年按《商品房买卖合同》总价支付14%的租金；第十一年按《商品房买卖合同》总价支付15%的租金。4、支付日期：第四年至第十一年按上述约定租金每年分两次支付（即每年的5月31日和11月30日前支付甲方，通过银行划汇方式支付）；第六条甲方的权利和义务第一款约定“委托期内无论乙方的经营是否盈亏，乙方均有义务按照约定的时间和标准向甲方支付租金”；第七条乙方的权利和义务第四款约定“乙方须按期足额向甲方交付租金”；第八条违约责任第三款约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.2‰向甲方支付违约金”，第四款约定“甲乙双方必须遵守《赣榆义乌商贸城委托经营管理合同》，任何一方违反规定按该合同承担责任”。2011年5月27日，原告吴翠叶（买受人）与被告亿润公司（出卖人）、冠润公司（委托方）签订《补充协议》1份。协议约定，位于赣榆（义乌）商贸城C区一层35号商铺（丘号81060014-31），原《商品房买卖合同》上总房款为333760元，实测后总房款为333639元；买受人与委托方签署的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》上第五条市场培育期租金及管理租金约定上是按《商品房买卖合同》总价支付租金，现改为按此《补充协议》的第一条中实测后房款总房款支付。在以上协议签订后，原告吴翠叶依约将商铺交付给被告冠润公司统一经营管理。后被告冠润公司仅向原告吴翠叶支付了2014年12月31日之前的租金，2015年和2016年的租金至今未付，双方产生诉争。另查明，案外人张来奎等人因被告冠润公司未按约向其支付商铺租金，于2015年9月30日将被告冠润公司、被告亿润公司诉至本院，要求二被告连带支付其商铺租金，案号为（2015）赣商初字第01804号。本院经审理于2016年3月29日作出（2015）赣商初字第01804号民事判决书，认定被告冠润公司与被告亿润公司构成关联公司的人格混同，被告亿润公司应对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。该判决书已经发生法律效力。庭审中，原告吴翠叶陈述其诉讼请求中主张的租金及违约金自2015年1月1日起至计算2016年9月30日（立案之日）止，之后的租金继续折算至实际返还商铺之日止，利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。原告吴翠叶为支持其诉讼请求，依法向本院提交了房屋所有权证书、《商品房买卖合同》及补充协议、《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》，同时为查明案件事实，本院依法调取的（2015）赣商初字第01804号民事判决书，经开庭审查，本院对以上证据依法予以采信。根据原告的陈述及确认的证据，本院对以上事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告吴翠叶从被告亿润公司处购买商铺，又与被告冠润公司签订商铺委托管理合同，将其购买的商铺交由被告冠润公司统一经营管理，并约定被告冠润公司从第四年起按照委托管理合同的约定向原告支付租金，因此，该委托管理合同实际上是房屋租赁合同。该房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。原告吴翠叶及被告冠润公司均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。合同约定被告冠润公司从第四年起按照委托管理合同的约定向原告支付租金，每年度租金的支付时间分为两次，即每年的5月31日和11月30日前。被告冠润公司仅向原告吴翠叶支付了2014年12月31日之前的租金，2015年和2016年的租金至今未付，已构成违约，原告吴翠叶有权解除该委托管理合同，故对原告要求解除与被告冠润公司之间签订的委托管理合同的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，委托管理合同约定的租赁期限为2011年1月1日至2021年12月31日，第五年（2015年1月1日至2015年12月31日）按照商品房买卖合同总价的10%支付租金，第六年（2016年1月1日至2016年12月31日）按照商品房买卖合同总价的12%支付，故原告吴翠叶主张的2015年1月1日至2016年9月30日的房屋租金应为63391.41元（333639元×10%+333639元×12%÷12个月×9个月）。对于后续租金，原告吴翠叶有权按照委托管理合同的约定要求被告冠润公司继续支付，直至返还商铺之日止。关于违约金，合同明确约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.2‰向甲方支付违约金”，故原告吴翠叶主张的2015年1月1日至2016年9月30日期间的违约金亦应按合同约定分段从2015年6月1日、2015年12月1日、2016年6月1日分别计算，以原告吴翠叶主张的8000元为限。关于利息，原告吴翠叶主张的违约金系计算至2016年9月30日（起诉之日），故利息应自2016年10月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。同时，被告亿润公司与被告冠润公司构成关联公司的人格混同，被告亿润公司应对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。被告冠润公司及被告亿润公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，对原告吴翠叶的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款、第二百一十六条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴翠叶与被告连云港冠润商贸有限公司签订的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。二、被告连云港冠润商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴翠叶支付租金63391.41元并继续支付后续租金（后续租金自2016年10月1日起至商铺返还之日止，按照委托管理合同约定的该年度日租金进行计算），同时支付违约金（其中2015年1月1日至2015年6月30日期间的违约金自2015年6月1日起计算，2015年7月1日至2015年12月31日期间的违约金自2015年12月1日计算，2016年1月1日至2016年9月30日期间的违约金自2016年6月1日起计算，均计算至2016年9月30日止，每日按照委托管理合同约定的该年度租金的0.2‰计算，以8000元为限）、利息（自2016年10月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、被告连云港亿润置业发展有限公司对被告连云港冠润商贸有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1835元，减半收取918元，由被告连云港冠润商贸有限公司、连云港亿润置业发展有限公司负担（该款原告已预交，二被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 陆帆二〇一六年十月二十八日书记员 刘毅法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（二）、《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第二百一十六条第（四）项关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未给法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 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