（2016）京0105民初21666号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-12-18

案件名称

董春秋与季云松房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

董春秋,季云松,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2016）京0105民初21666号原告：董春秋，男，1959年10月24日出生。委托诉讼代理人：孟民（董春秋之妻），女，1970年7月1日出生，住北京市朝阳区。被告：季云松，男，1976年11月19日出生。委托诉讼代理人：李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司员工。原告董春秋与被告季云松、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。董春秋及其委托诉讼代理人孟民，季云松及其委托诉讼代理人李春杰，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董春秋向本院提出诉讼请求：1.判令季云松构成根本违约金，解除与季云松签订的房屋买卖合同；2.判决季云松支付违约金107万元；3.链家公司对107万元违约金承担连带责任；4.链家公司返还房产证、土地证；5.判令董春秋、链家公司解除网签手续；6.判令季云松赔偿木地板、家具损失15万元。事实和理由：经链家公司居间磋商撮合，我与季云松于2015年12月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我将北京市朝阳区XXX号楼604号房屋（以下简称604号房屋）出卖给季云松，房屋总价款535万元。根据双方签订的买卖合同和补充协议的约定，首付款应于2016年3月5日前支付。2016年2月25日，双方经链家公司将季云松的贷款金额由300万元变更为公积金贷款120万元，另外180万元变更为首付款。但2016年3月5日，季云松仅支付了135万元，另外180万元首付款因其经济发生困难一直拖延未付。直到4月10日，我根据合同规定，书面通知季云松和链家公司解除房屋买卖合同。根据合同约定，季云松应承担总房款20%的违约金。季云松辩称：我没有任何违约行为，董春秋所提出的事实和理由不成立，我认为是董春秋违约，且合同应当继续履行，不同意董春秋的诉讼请求。链家公司述称：季云松与董春秋在我公司居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均为双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，季云松按照合同约定，分次共计支付定金100万元，双方现已办理完毕资质审核、网签事宜。季云松于2016年3月5日以理房通监管的方式支付了首付款135万元，双方在签订合同后补充签订合同变更单，约定将贷款金额变更为120万元，后双方办理完毕面签手续，季云松已获得批贷。我公司多次协商双方就剩余180首付款支付事宜签订补充协议，但双方未能达成一致意见。同时，我公司于2016年3月底再次通知双方签订合同变更协议，并同时通知双方于2016年4月5日办理缴税，董春秋回复一次时间不合适，后我公司再协商时间，并于4月2日发出催告函，但董春秋均未回复。2016年4月5日我公司经纪人胡士华同季云松夫妻一同前往缴税大厅，董春秋未到场。4月10日，我公司收到董春秋发来的解约函，后双方诉至法院。对于合同是否继续履行，我方尊重买卖双方的意思以及法院审判结果，均予以协助办理后续手续；关于违约金的诉讼请求与我方无关。本案为房屋买卖合同纠纷，我公司作为无独立请求的第三人，并非买卖合同的主体，董春秋要求我公司承担违约金没有法律依据。我公司并未收取季云松的任何房款，且在居间活动中并无瑕疵，董春秋要求我公司承担违约金也没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：董春秋系604号房屋的登记权利人，该房屋建筑面积132.49平方米，房屋所有权证号为京房权证市朝私字第08900**号。2015年12月26日，董春秋作为甲方（出售人）、季云松作为乙方（购买人）、链家公司作为丙方（居间人）签订编号为02415000121853的《买卖定金协议书》，约定甲方出售604号房屋，房屋总价款为535万元。乙方通过商业贷款的方式付款，且首付款不低于235万元。当日，董春秋作为出卖人与季云松作为买受人签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定604号房屋的成交价格为430万元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施等作价105万。买受人向出卖人支付定金100万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付出卖人，买受人拟贷款金额为300万元。买受人因自身原因未获贷款机构审批的（包括贷款未获批准和未按前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日将房屋交付买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方同意，自本合同签订之日起125日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年12月26日，董春秋作为甲方（出卖方）、季云松作为乙方（买受方）、链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，604号房屋价款及家具、装饰装修和配套设施作价总计535万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2015年12月27日将第一笔定金10万元自行支付给甲方；乙方于2015年12月28日将第二笔定金20万元以理房通托管的方式支付甲方；乙方于2016年1月19日将第三笔定金70万元以理房通托管的方式支付给甲方。乙方于2016年3月5日将第一笔首付款135万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于2016年3月29日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在2016年4月29日前共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须共同到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续……甲乙双方应当在收到全款后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方任何一方违反本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方如违反本协议约定的付款、申购贷款、权属转移的义务超过15日的，构成根本违约，甲方有权解除合同。2015年12月26日，季云松向董春秋支付了定金4万元，2015年12月27日，董春秋及孟民出具收到季云松支付定金6万元的收条。2015年12月27日，董春秋作为甲方、季云松作为乙方、链家公司作为丙方签署《定金托管协议》，约定季云松将定金20万元托管至链家公司。2016年1月19日，三方签署《定金托管协议》，约定季云松将定金70万元托管至链家公司。2016年2月29日，董春秋与季云松就604号房屋办理了网签。因季云松提出变更贷款方式和金额，在链家公司经纪人员的促成下，季云松与董春秋于2016年2月25日签订《合同变更申请单》，变更条款处载明：原合同网签价格430万元，现改为网签价格240万元，贷款金额变更为120万元。2016年3月5日，季云松通过理财通托管的方式支付了首付款135万元。此后，董春秋配合季云松办理了公积金面签，2016年3月28日，北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款中心下发《住房公积金贷款审核确认书》，确认季云松的贷款额度为120万元。链家公司在税务机关预约的604号房屋买卖事宜缴税的时间为2016年4月5日下午。2016年3月9日，孟民询问链家公司经纪人胡XX“小胡，今天还能收到钱吗？”，2016年3月13日，询问胡XX“还差一部分首付什么时候打过来”，胡XX回复“那笔首付过户前打过来”，孟民回复“好”并询问什么时候过户，胡XX回复“下周三或周四就能去银行面签，面签完之后就能预约缴税过户了”。2016年3月9日，董春秋将604号房屋的钥匙交至链家公司处，董春秋称因季云松一直未付款，故在3月31日将房屋钥匙从链家公司处取回。2016年3月25日，胡XX通知孟民于2016年4月5日前往朝阳区第三税务所办理缴税事宜，孟民询问何时支付首付款，胡XX答复问问买方。2016年3月30日，孟民向胡XX询问季云松的联系地址，胡XX询问用意，孟民称想催季云松付款。孟民询问何时能支付，胡XX答复客户没有给其信息。2016年3月31日，胡XX向孟民通过微信发送了内容为“朝阳区XXX号楼604号，变更原因，该房屋成交价535万元整，原合同中商业贷款300万，定金100万元，首付款135万。之后乙方经甲方同意变更贷款为公积金贷款120万，现已经批贷，补充协议中明确提到的（定金100万）已经按约定时间支付甲方，第一笔首付款135万（不含100万定金）已于2016年3月5日以理房通监管的形式支付甲方，并且甲方要求融信垫资已经收到，其余180万三方未定交付时间，现已和乙方协商好，也是维护甲方的正当权益，于2016年4月5号下午签署上述约定内容，如时间有异议请告知可以办理的时间。通知缴税时间……”的合同变更协议。2016年4月2日孟民回复“不具备交税条件”，胡XX询问什么条件可以。2016年3月31日，胡XX向董春秋发送了与前述合同变更协议内容一致的短信，2016年4月2日，董春秋回复“不具备交税条件”。2016年4月5日，季云松向董春秋发送了内容为“董先生，我们都还在过户大厅等您！我问过交税的工作人员，今天下午4点前都可以交税，这个也可以委托代办，只要手写个委托书。我们一直等着您到4点！季云松。”的短信，董春秋回复“今天我有翻译工作，不能去，请不要等”，季云松询问“那您几号有时间？链家需要赶紧约下一次！”，董春秋回复“二十日以后”，季云松回复“您确认一下4月具体哪天，上午还是下午来办理交税。”。2016年4月9日，季云松向董春秋发送了内容为“董春秋先生，下周我就会把剩余180万打入链家理房通账户，不管遇到什么困难我都会坚持继续履行合同，因为合同已经签了，我也让好几个律师看了，说我方没有问题，律师很有信心，我也做好了一切准备。如果您迟迟不配合会构成根本违约。季云松”的短信，董春秋回复“按合同办”，季云松回复“那您何时能配合完成交税和过户？”。2016年4月10日，董春秋向季云松以及链家公司发送了内容为“本人与卖方季云松经中介方北京链家房地产经纪有限公司居间磋商，就坐落于朝阳区XXX号楼604号的房屋于2015年12月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》……在该合同履行过程中，因买方迟延付款，应付首付款180万元（壹佰捌拾万）一再拖延，已构成根本违约，并已具备解除合同的条件，现依据合同约定，书面通知贵双方该房屋买卖合同解除，并且买受人应向本人支付总房款535万的20%的违约金……”的《解除房屋买卖合同通知书》。2016年4月11日，董春秋向季云松发送了内容为“季云松先生：鉴于你方支付房款发生困难，部分首付款180万一直未付，我方实难再继续等待，且你方已违反合同约定，构成根本性违约，具备解除合同的条件。现我方书面通知你方，买卖合同解除。”的短信。关于贷款金额变更后，剩余180万元房款如何支付的问题。链家公司称当时未考虑到该问题，未进行协商，但告知过季云松是在过户之前支付；季云松称没有协商，但其询问过链家公司人员，答复在过户之前支付；董春秋称没有协商，链家公司人员拿着变更单直接让签字。关于2016年3月9日链家公司经纪人员提出剩余房款于过户前支付，孟民回复“好”如何理解，董春秋称交税为过户的一部分，故在交税时就应该支付180万元房款。另查，2016年3月8日，董春秋作为甲方、季云松作为乙方、链家公司作为丙方、案外人北京X**公司作为丁方签署《房款支付安心承诺书》，约定乙方同意将购房款135万元存入理房通托管账户。承诺期限自乙方将购房款托管至丁方之日起至乙方取得交易房屋的不动产权证书止。该协议第三条解冻资金需要满足的条件包括甲方将交易房屋的产权证原件交由丙方托管，并按照丙方要求办理售房或赎楼委托公证，公证书原件由丙方保管。再查，季云松向本院提起了诉讼，要求董春秋继续履行合同。本院认为：季云松与董春秋签订的《北京市存量房买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据本院查明的事实可以认定，季云松与董春秋在2016年2月25日协商一致将贷款数额变更为120万元时，就剩余房款180万元应何时支付未达成一致意见，此后董春秋妻子孟民向链家公司的经纪人员询问何时支付180万元，链家公司经纪人员答复于过户前支付，且季云松也表示链家公司经纪人告知在过户前交纳，据此可以认定董春秋与季云松双方协商一致在604号房屋过户前支付剩余180万元房款。2016年3月31日，链家公司经纪人员向董春秋及其爱人孟民告知交税以及签署补充事宜，董春秋及孟民均答复不具备交税条件，但并未明确提出交税条件，且在4月5日交税当天也未到场，董春秋虽以工作原因无法到场，但在季云松询问何时可以交税时，也未明确答复，此后于2016年4月10日发出解除合同通知，违反了双方的约定，构成违约，故董春秋发出的解除合同通知不发生合同解除的效力，季云松与董春秋之间的房屋买卖合同应继续履行。董春秋提出交税是过户的一部分，在缴税前即应支付剩余180万元房款，缺乏依据，且在季云松以及链家公司通知交税董春秋以工作原因无法到场后，季云松询问何时能预约缴税时，董春秋也未提出应先支付剩余房款，故本院对董春秋提出的上述意见不予采纳。关于董春秋主张的链家公司返还房产证、土地证的诉讼请求，因董春秋与链家公司之间签有协议，且董春秋要求返还上述证件与协议约定不符，故本院对董春秋的请求不予支持。综上，董春秋与季云松之间的房屋买卖合同应继续履行，故本院对董春秋的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告董春秋的全部诉讼请求。案件受理费49250元，减半收取24625元，由原告董春秋负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　　李甲军二〇一六年十月二十八日书　记　员　　李　珑来源：百度搜索“”