（2016）吉02民初105号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-06-29

案件名称

宋春蕾与中国长城资产管理公司长春办事处、吉林省嘉利成房地产开发有限公司、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰案外人执行异议之诉一审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋春蕾,中国长城资产管理公司长春办事处,杜军,吉林省嘉利成房地产开发有限公司,王晓宇,孙雷,张丽杰

案由

案外人执行异议之诉

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百二十七条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2016）吉02民初105号原告（执行案外人）：宋春蕾，女，1987年6月6日出生，户籍地吉林省磐石市，现住吉林省磐石市。被告（申请执行人）：中国长城资产管理公司长春办事处，住所地吉林省长春市朝阳区。负责人：汪国良，该办事处总经理。委托诉讼代理人：虞连昌，吉林中证律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林省嘉利成房地产开发有限公司，住所地吉林省磐石市。法定代表人：杜军，该公司经理。委托诉讼代理人：任铃，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。第三人（被执行人）：杜军，男，1979年1月6日出生，住吉林省磐石市。第三人（被执行人）：王晓宇，女，1982年6月1日出生，住吉林省磐石市。第三人（被执行人）：孙雷，男，1973年6月2日出生，住吉林省磐石市。第三人（被执行人）：张丽杰，女，1972年10月10日出生，住吉林省磐石市。原告宋春蕾与被告中国长城资产管理公司长春办事处（以下简称长城资产公司）、第三人吉林省嘉利成房地产开发有限公司（以下简称嘉利成公司）、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋春蕾、被告长城资产公司的委托诉讼代理人虞连昌、第三人嘉利成公司的委托诉讼代理人任铃、第三人王晓宇到庭参加诉讼。第三人杜军、孙雷、张丽杰经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。宋春蕾向本院提出诉讼请求：停止对吉林市中级人民法院（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定中的磐石市金色都汇（花园小区）二期B8栋×房屋和×房屋的执行。事实和理由：宋春蕾于2014年1月28日购买了磐石市金色都汇（花园小区）B4栋2单元×房屋。宋春蕾的父母于2014年1月19日自己出资购买了该小区B8栋×房屋，是宋春蕾代为签订的购房协议。后来，宋春蕾的表姐孙静波也想购买该小区的房子，但是因为没有带身份证，经过售楼处工作人员的解释，购房合同中记载直系亲属可免费更名一次，所以2014年2月9日B8栋3单元×房屋的购房合同是宋春蕾代替其表姐签订的。本案中，签订三份购房协议以及支付购房款的时间均早于抵押登记的时间，根据《中华人民共和国物权法》的规定，债务人或者第三人有处分权的财产可以抵押，嘉利成公司在抵押前就已经将三套房子售出并取得了全部购房款，已丧失了对三套房子的所有权和处分权，因此，涉及到该三套房子的抵押合同是无效的，那么本案的执行依据也必然不产生法律效力。另外，B8栋×房屋和B8栋×房屋的入户钥匙已于2014年7月交付给实际购房人，当时建筑商与开发商之间因工程款发生纠纷，建筑商不给通水通电，实际购房人没有装潢和居住，但是不管是否入住，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，都应解除查封。长城资产公司辩称，宋春蕾与嘉利成公司签订的房屋预定协议因该项目未取得预售许可证，故该合同无效。同时，宋春蕾名下有多套房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定情形。嘉利成公司述称，嘉利成公司与宋春蕾是真实的买卖关系。购房款已经作为工程款支付给建筑商，依据建设工程优先受偿权的规定，宋春蕾作为消费者支付了房款并入住，对该房屋应享有所有权。王晓宇述称，与嘉利成公司的陈述意见一致。杜军、孙雷、张丽杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，视为其放弃陈述、举证和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：宋春蕾提交的2014年1月19日金色都汇房屋预定协议和收据，以及2014年2月9日金色都汇房屋预定协议和收据，证明宋春蕾与嘉利成公司形成了真实的房屋买卖关系，并支付了全部价款。长城资产公司质证认为其不是该预定协议和收据的出具主体，对该证据的真实性无法核实，即使该证据是真实的，因该项目未取得预售许可证，所以宋春蕾与嘉利成公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同。嘉利成公司、王晓宇质证认为对房屋预定协议和收据的真实性没有异议。因该预定协议的签订时间分别为2014年1月19日和2014年2月9日，收据记载的交费时间与协议签订时间一致，本案争议的两处房屋，一处房屋的购买时间在长城资产公司和嘉利成公司签订债务重组协议和抵押合同（2014年1月26日）之前，一处房产的购买时间尽管在长城资产公司和嘉利成公司签订债务重组协议和抵押合同以后，但是涉案房屋的出售时间早于长城资产公司办理房产抵押权登记和他项权证（2014年3月6日）及土地抵押权登记（2014年3月10日）的时间，且在本院查封之前，综合考虑可以排除当事人间恶意串通逃避债务的可能。故本院对宋春蕾提交的两份预定协议和收款收据的真实性予以确认，对该证据证明的宋春蕾与嘉利成公司签订房屋预定协议书，购买了涉案的两处房屋并支付了全部价款的事实予以确认。另查明：2014年1月26日，长城资产公司与嘉利成公司签订债务重组协议、抵押合同，约定将嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期81999.32平方米在建工程，及对应的39056平方米土地使用权作为债务重组协议的债务履行抵押担保。同日，长城资产公司和嘉利成公司、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰签订了连带保证合同，约定杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰承担连带责任保证。2014年3月6日，磐石市房屋产权管理中心为在建工程抵押办理了抵押权利登记及他项权证。磐石市国土资源局于2014年3月10日为上述土地使用权办理了他项权证。2014年3月10日，吉林省长春市国安公证处作出（2014）吉长国安证经字第885号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述债务重组协议、抵押合同、连带保证合同进行了公证并赋予强制执行效力。该公证处于2014年9月12日又作出（2014）吉长国安证经字第4813号执行证书，确认长城资产公司可持该证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2014年9月22日，长城资产公司依据此执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出了（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定，裁定如下：一、依法查封被执行人嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期在建工程：B3号楼A区建筑面积1423.75平方米（幢号018）；B3号楼B区建筑面积16768.50平方米（幢号019）；B4号楼建筑面积20111.58平方米（幢号020）；B5号楼建筑面积17917.43平方米（幢号017）；B7号楼建筑面积11944.16平方米（幢号014）；B8号楼A区建筑面积1157.65平方米（幢号016）；B8号楼B区建筑面积12676.25平方米（幢号015）。二、依法查封被执行人嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路南挡石河东城镇住宅用地：使用权面积39056平方米，土地证号：磐国用（20**）第×号；使用权面积15180平方米，土地证号：磐国用（20**）第×号；使用权面积14564平方米，土地证号：磐国用（20**）第×号。查封期限两年，自2014年11月6日起至2016年11月5日止。宋春蕾分别于2014年1月19日、2014年1月28日、2014年2月9日购买了嘉利成公司开发的金色都汇（花园小区）二期B8栋三套房屋，双方签订了购房协议，并支付了全部购房款。以上房屋被本院查封后，宋春蕾向本院提出案外人异议，本院于2016年6月20日作出（2016）吉02执异81号执行裁定，裁定：一、中止对吉林省磐石市金色都汇（花园小区）二期B4栋×房屋的执行；二、驳回案外人宋春蕾对金色都汇（花园小区）二期B8栋×、B8栋×房屋的异议。长城资产公司对该裁定的第一项不服，向本院提起了申请执行人执行异议之诉，案号为（2016）吉02民初110号。本院认为，本案的争议焦点为案外人宋春蕾就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，宋春蕾的诉讼请求不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”现宋春蕾在嘉利成公司处共购买房屋三套，本院在（2016）吉02民初110号案件中，判决驳回了长城资产公司准许执行B4栋2单元1301室房屋的诉讼请求。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定，宋春蕾针对本案诉争两套房屋提出的停止执行的诉讼请求不能得到支持。关于宋春蕾主张的本案诉争两套房屋的实际购房人为其父母和表姐，但是其没有提供证据证明该项诉讼主张，故应由其承担举证不能的法律责任。另，关于宋春蕾对案涉执行案件的执行依据所提出的异议，并非案外人执行异议之诉的审理范围，宋春蕾作为长城资产公司与嘉利成公司、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰所作公证事项的利害关系人，如认为该公证债权文书的内容与事实不符且损害了其合法权益，其可以另行提出不予执行申请。综上所述，宋春蕾的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告宋春蕾的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宋春蕾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审　判　长　　高忠华代理审判员　　王　东代理审判员　　佟　宁二〇一六年十月二十八日书　记　员　　孙　萍百度搜索“”