（2016）黔01民终4564号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-05
案件名称
张玲玲、周洪佳等与贵阳荣达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳荣达房地产开发有限公司,张玲玲,周洪佳,交通银行股份有限公司贵州省分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4564号上诉人（原审被告）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓明松，男，1989年12月28日出生，汉族，该公司员工，住贵州省安龙县。委托诉讼代理人：王晓佳，女，1992年8月17日出生，汉族，该公司员工，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：张玲玲，女，1987年6月9日出生，汉族，住贵州省遵义县。被上诉人（原审原告）：周洪佳，男，1988年6月22日出生，汉族，住贵州省遵义县。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：张明刚，男，1962年11月11日出生，汉族，住贵州省遵义县。原审第三人：交通银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵州省贵阳市云岩区省府路4号。负责人：张辉，该行行长。委托诉讼代理人：陈奎锡，男，1989年12月6日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄越翱，男，1991年4月29日出生，该公司员工，住贵州省贵��市小河区。上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房开）因与被上诉人张玲玲、周洪佳及原审第三人交通银行股份有限公司贵州省分行（以下简称交行贵州分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2015）乌民初第01506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人荣达房开上诉请求：一、依法撤销贵阳市乌当区人民法院（2015）乌民初字第01506号民事判决书，驳回原告的诉讼请求；二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判令解除本案《商品房买卖合同》及上诉人承担违约金属事实认定错误。上诉人认为本案商品房买卖合同仍存在履行基础，涉案房屋虽然有逾期但达不到解除合同条件，并且我方是由于客观原因导致延期交房的，也不��该承担违约责任；二、一审适用法律不当，损害了上诉人权利。上诉人确因客观原因导致工期延误，但已经积极采取补救措施，其行为未达到解除合同条件，原审判决中适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定不当。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法公正判决。被上诉人张玲玲、周洪佳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。原审第三人交行贵州分行述称，商品房买卖合同解除后，上诉人应当将购房款、违约金、利息直接支付给我方。张玲玲、周洪佳向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2013年7月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房款397812元、维修基金7957元、预告登记费80元，合计405849元；三��按照合同约定被告应承担违约金39781.2元；四、还贷期间产生的银行利息及解除《商品房买卖合同》时向银行解除贷款所产生的违约金约8972元，三项共计454602.2元由被告直接支付给原告；五、被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2013年7月24日，原告张玲玲、周洪佳与被告荣达房开签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵阳市乌当区北衙路18号温泉花园北区（尚善·御景）第2幢1单元X26层X6号房屋出售给原告，房屋建筑面积97.36平方米，总房款按套内面积79.24平方米计算为397812元。原告于2014年7月24日支付首付款127812元，余款270000元通过银行按揭贷款方式支付。合同约定交房时间为2014年12月31日前。合同第十三条第一款第（2）项中约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告依约向被告支付了房屋首付款127812元，房屋维修基金7957元，预告登记费80元。涉案商品房办理了商品房预售合同登记备案，预售合同登记号Y0439572。2013年8月18日，原告张玲玲、周洪佳与第三人交行贵州分行签订《个人房产抵押贷款合同》，主要约定由原告向第三人贷款270000元用于支付涉案房屋的购房余款，借款期限为2013年8月8日至2033年8月8日，原告授权第三人将该270000元借款直接划入被告交行乌当支行账户521131000018010023647，合同还约定，原告用其购买的涉案房屋作为其向第三人借款的抵押财产。2013年9月5日d第三人将原告借款人民币270000元汇入原告指定被告账户。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告与四川泰祥建筑工程有限公司��订委托装修协议，约定委托四川泰祥建筑工程有限公司对2-1-26-6房屋进行相应部位的装修改造，约定交付期满之日计算120天，在2015年4月30日前装修改造完毕。另查明，至2016年3月15日原告现已支付给第三人交行贵州分行贷款利息40904.42元。被告于2015年7月4日在贵阳晚报登载交房公告，交房时间2014年7月4日。因被告未按合同约定的交房时间履行房屋交付义务，原告拒绝收房，并于2015年9月14日向被告提交退房通知，被告未给以答复，为此原告诉至法院提出如前诉请。一审法院认为：原告张玲玲、周洪佳与被告荣达房开签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告应按合同约定将涉案房屋于2014年12月31日前交付原告，被告在贵阳晚报登载交房公告的时间是2015年7月4日，逾期交房已超��90日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告逾期超过90日未交房的行为符合《商品房买卖合同》第十三条第一款第（2）项约定，合同解除条件已经成就，原告主张解除合同，法院予以支持。被告辩称原告与四川泰祥建筑公司签订的《委托装修协议》，认可交房时间是2015年4月30日，因原告与另一方签订的合同与被告没有关联性，法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，合同解除后原告有权要求被告支付违约金或赔偿损失。本案原告已通过向第三人按揭贷款方式将购房余款270000元付清，应认定原告已将涉案房屋购房款全额支付给被告，本案解除合同系被告逾期交房所致，故原告要求被告退还购房款397812元、维修基金7957元、预告登记费80元、符合法律规定，法院予以支持。因被告逾期交房构成违约，其应当按照合同约定按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》是采用格式条款订立的合同，被告是提供格式条款一方，在商品房买卖过程中原告没��选择余地，被告应当预知违约的法律后果，因此原告依照合同约定主张违约金应予支持。被告应支付原告违约金397812元×10%=39781.2元。关于原告要求被告支付还贷期间产生的银行利息的请求，至2016年3月15日原告已支付第三人利息40904元，因该部分损失已实际产生，且因被告违约造成，故对原告利息损失的诉讼请求，法院予以支持。关于原告请求被告支付提前归还贷款，给付第三人违约金的诉讼请求。因原告270000元贷款是用于支付购房款，法院已将原告的银行贷款及首付款认定为原告全额支付的购房款，由被告按已付购房款的10%支付了违约金，且违约金金额已能弥补原告损失，因此该贷款违约金应由原告自行承担，否则就会造成重复计算损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七���、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除原告张玲玲、周洪佳与被告贵阳荣达房地产开发有限公司于2013年7月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告张玲玲、原告周洪佳购房款397812元、维修基金7957元、预告登记费80元、共计人民币405849元；三、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张玲玲、原告周洪佳违约金人民币39781.2元；四、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张玲玲、原告周洪佳从2013年9月5日至本判决确定的给付之日张玲玲、周洪佳应支付给第三人的银行贷款利息；五、驳回原告原告张玲玲、原告周洪佳的其余诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事���基本一致。另查明，案涉房屋《商品房买卖合同》第十一条明确约定：……（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工合格证明文件；2有资质的房产测绘机关出具的该商品房面积实测技术报告书；3、取得第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》……。再查明，荣达房开尚善御景2、3号楼商品房于2015年10月12日办理商品住房交付使用备案。本院认为，根据双方在《商品房买卖合同》第十一条第二款：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：……4、取得《商品住房交付使用备案证书》”的约定，上诉人交付房屋时必须同时满足包括取得《商品房交付使用备案证书》在内的上述4个条件。荣达房开虽于2015年7月4日在贵阳晚报登载交房公告通知业主收房，但其于2015年10月12日办理商品住房交付使用备案时才具备合同约定的交房条件，其交付房屋的时间应为该日。上诉人于2015年10月12日交付房屋逾期已超过90日，根据《商品房买卖合同》第十三条第一款第（2）项约定，合同解除条件已经成就。被上诉人主张解除合同，应予以支持。合同解除后张玲玲、周洪佳要求荣达房开退还购房款397812元、维修基金7957元、预告登记费80元、因还贷产生的利息以及按全部已付款的10%支付违约金符合法律规定及合同约定，一审予以支持并无不当。至于荣达公司主张系客观原因导致其延期交房不应承担违约责任，因其未提交证据证实因极端气候等原因致其停止施工延误工期，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，上诉人该上诉理由证据不足，本院不予采纳。综上，荣达房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8120元，由贵阳荣达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 珑代理审判员 柳 凡代理审判员 冯文婷二〇一六年十月二十八日书 记 员 马知遥 来自