（2015）高民初字第1294号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-06-07
案件名称
祝安胜与济南东拓置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘娟,祝浩雁,济南东拓置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第1294号原告刘娟，女，1968年3月10日出生，汉族，住济南市。原告祝浩雁，男，1992年12月20日出生，汉族，住济南市。被告济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人李昊，总经理。委托代理人孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托代理人李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告刘娟、祝浩雁与被告济南东拓置业有限公司（以下简称：东拓置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘娟、祝浩雁，被告东拓置业的委托代理人孔磊、李荣荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘娟、祝浩雁诉称，2011年5月29日，祝安胜与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称：合同），购买了被告开发的涵玉翠岭二区4号楼2单元1502号房屋，房屋价款611586元，合同签订前，祝安胜已经支付了全部价款。依据合同第八条的规定，被告应当于2013年5月30日之前将房屋交付给祝安胜，依据合同第九条的规定，被告如逾期交房，应当自2013年5月31日起至实际交付之日止，按日向祝安胜支付已付房价款万分之三的违约金。2011年5月29日，祝安胜与被告签订了《地下车位使用权转让协议》（以下简称：协议），购买了涵玉翠岭项目B1-4013号车位，车位价款75000元，签订协议前，祝安胜已经支付了全部价款。依据协议第四条的规定，被告应当自2013年5月30日前将地下车位交付祝安胜；依据该协议第八条的规定，被告如逾期交付地下车位，应当自2013年5月31日起至实际交付之日止，适用双方签订的《商品房买卖合同》第九条的计算方式，按日向祝安胜支付已付房价款万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、被告支付逾期交房违约金，以总房价款611586元为基数，以日万分之三为比率，自2013年5月31日起至2014年1月21日至被告将经过“综合验收”合格的商品房交付为止，金额为43116.81元。2、被告支付逾期交付地下车位违约金，以75000元为基数，以日万分之三为比率，自2013年5月31日起至2014年1月21日至被告将经过“综合验收”合格的地下车位交付之日止，金额5287.5元。3、诉讼费由被告承担。被告东拓置业辩称，1、被告不存在违约情况，原告诉求没有事实与法律依据，原告未提供证据证实。2、根据双方合同约定，本案房屋交付是双方共同履行的合同义务，假设本案存在交房延期情况请求法院依法查明事实，根据双方义务承担和过错担当，对本案进行依法裁决。3、根据法律规定，违约金的主张应当与原告所受到实际损失相适应，本案原告未提供证据证明所受到的实际损失额，被告认为原告所主张的违约金远远高于实际损失，请求法院依法进行调整。4、本案原告属于被告团购合作单位的团购客户，其购买的房屋价格远远低于市场价格。经审理查明，2011年5月11日，祝安胜（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由原告购买被告开发的涵玉翠岭二区4号楼2单元1502室的房屋一套。商品房建筑面积为147.37平方米，商品房总价款为611586元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，祝安胜与被告双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定祝安胜向被告东拓置业购买B1区B1-4013号车位使用权，总价75000元。出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2013年5月30日前交付买受人使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，祝安胜依约支付了全部购房款。2014年1月21日，被告就交接涉案商品房及车位与祝安胜签订了《房屋及车位交接单》。同日，祝安胜在《房产移交结算书》签字，确定案涉房屋面积为147.34平方米，房屋总价款611461元。庭审中，被告提交了案涉项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，记载综合验收备案日期为2013年12月28日。祝安胜按照合同约定履行了购房款和车位款的付款义务。由于被告东拓置业逾期交房，祝安胜等诸多购买被告涵玉翠岭小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告对该评估报告书的真实性无异议，要求按照合同约定计算违约金，但对被告的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。祝安胜于2015年10月26日病故，原告刘娟与祝安胜系夫妻关系，原告祝浩雁与祝安胜系父子关系，祝安胜的父母均已去世，原告刘娟、祝浩雁系祝安胜的合法继承人。上述事实，有原告刘娟、祝浩雁提交的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》、不动产统一发票、收据、《房屋及车位交接单》、《房产移交结算书》、祝安胜的户籍证明、结婚证、火化证、居民死亡医学证明（推断书）、殡葬整、证明、户口本，被告提交的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》、鲁裕丰评字（2015）第059号资产评估报告书以及原、被告的法庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，祝安胜与被告东拓置业于2011年5月11日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。祝安胜依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2013年5月30日前将涉案房屋、车位交付于祝安胜。被告虽于2013年12月28日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，但未提供证据证明已将涉案房屋交付祝安胜。祝安胜签订的《房屋移交结算单》系原、被告根据案涉房屋实际面积结算房屋余款的证明，并非实际交付案涉房屋的证明，不应以该日作为逾期交房日。祝安胜与被告于2014年1月21日签署《房屋及车位交接单》，可认定被告将房屋交付于原告，应以该日作为逾期交房日。被告未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。原告刘娟、祝浩雁主张被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业违约造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米，2014年日租金为0.29-0.42元/平方米。原告对该评估报告书的真实性无异议，要求按照合同支付违约金，但对被告的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。山东裕丰资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告刘娟、祝浩雁造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米，2014年日租金为0.4元/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持原告刘娟、祝浩雁主张的违约金。对于案涉停车位，本院依法支持被告以车位款75000元为基数，按日万分之三向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘娟、祝浩雁自2013年5月31日至2014年1月21日期间的逾期交房违约金17185.2元（147.34平方米×0.38元/平方米/天×214天×130%+147.34平方米×0.4元/平方米/天×21天×130%）。二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘娟、祝浩雁自2013年5月31日至2014年1月21日期间的逾期交付车位违约金5287.5元（以75000元为基数，按日万分之三计235天）。三、驳回原告刘娟、祝浩雁的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1010元，由原告刘娟、祝浩雁负担541元，被告济南东拓置业有限公司负担469元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 梁 猛人民陪审员 师长利人民陪审员 曹振贵二〇一六年十月二十八日书 记 员 王瑞雨