（2016）渝0228民初4417号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-03-08
案件名称
陶俊蓉,沈国军与重庆联隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市梁平区人民法院s
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈国军,陶俊蓉,重庆联隆房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条
全文
重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0228民初4417号原告沈国军，男，汉族，生于1983年5月12日，重庆市梁平县人，住新疆奇台县。原告陶俊蓉，女，汉族，生于1987年12月15日，重庆市忠县人，住新疆奇台县奇台镇。上述二原告委托代理人古光轩，重庆文才律师事务所律师。被告重庆联隆房地产开发有限公司，住所地重庆市梁平县梁山镇名豪商贸区30幢1层4号，统一社会信用代码9150022856994628XX。法定代表人廖克难，系该公司总经理。委托代理人张捷，男，1982年11月9日出生，汉族，住重庆市渝中区陕西路。原告沈国军、陶俊蓉与被告重庆联隆房地产开发有限公司（以下简称联隆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员白在勇独任审判，公开开庭进行了审理，原告沈国军、陶俊蓉的委托代理人古光轩，被告联隆房地产公司的委托代理人张捷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沈国军、陶俊蓉诉称，被告所预售的×区×幢×单元×号，明知低于公路3米，通风、采光、排水很差，明知无私家花园，但被告为了能吸引购买者高额购买，通过销售人员统一向原告宣传，购买被告所售×幢×单元×的住房，被告无偿赠送额外配套私家花园43平方米。被告通过其销售人员向原告宣传、商品房沙盘模型和样板房展示，被告所出售的×区×幢×单元×号的住房与公路面在同一平面上。基于被告要约，2013年1月18日，原、被告订立了商品房买卖合同，房屋建筑面积123.98平方米，原告依约履行约定义务，可被告将原告住房修至临街面（公路面）3米以下，被告实际交付给原告的房屋为地下室，无法通风、采光、排气、排水，严重返潮，已无实际使用价值。尤其是公路标高，原告的住房主卧暴露在众人的视野下，无隐秘空间。原告多次找被告要求予以解决但被告拒绝见面。在原告等人2015年4月3日、4月17日的上访中，梁平县规划局告知原告，被告隐瞒了道路标高，虚构了私家花园，被告的欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，给原告身心造成了巨大伤害和重大财产损失。现原告请求人民法院确认被告的销售行为属于欺诈行为并构成恶意违约，判令被告依法向原告赔偿房屋差价款（1100元/平方米×123.9平方米）136290.00元，违约金（467147×0.00003×1200天）16817.00元，共计153107.00元，本案诉讼费用由被告承担。被告联隆房地产公司辩称，被告在销售房屋过程中并未承诺赠送私家花园，且《商品房买卖合同》也无相应约定，双方的权利义务只能以双方书面约定和政府最终审批文件为准；原告主张的户外花园是公共绿地，原告在签订合同时应当清楚知道被告无权将公共绿地赠送给原告，因此被告也不存在违约行为；关于道路标高被告销售部沙盘模型上有明确的温馨提示，告知了原告模型与实景存在一定差异，最终的交付结果以政府部门核准文件和双方的约定为准。综上，被告认为原告的诉讼请求不符合双方的约定且无相应法律依据，被告不应当承担任何违约责任。本院经审理认定事实如下：2013年1月18日，原告沈国军、陶俊蓉（乙方）与被告重庆联隆房地产开发有限公司（甲方）签订一份重庆市商品房买卖合同，约定原告沈国军、陶俊蓉购买被告开发的隆鑫花漾城房屋一套（具体地址：梁平县××街道××大道×幢×单元×），房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积123.90平方米、套内建筑面积107.33平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.57平方米，户型二室一厅，建筑面积单价3770.36元/平方米，套内建筑面积单价4352.44元/平方米，总金额467147.00元，乙方在2013年1月18日首付房款147147.00元，余下房款320000.00元由乙方向银行申请按揭贷款，2013年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。该合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。被告联隆房地产公司销售人员在原告购买该房屋时，称按照被告公司的销售方案，告知原告如购买×区×幢×单元×号房屋，享有额外赠送43.00平方米私家花园的使用权，但该私家花园必须在物业管理统一管理下使用。2013年1月18日双方签订《重庆市商品房买卖合同》的当天，原告沈国军、陶俊蓉给被告出具承诺书一份，承诺书载明：沈国军、陶俊蓉于2013年1月18日购买梁平隆鑫花漾城×栋×单元×号房屋，于2013年1月18日签订商品房买卖合同，建筑面积123.90㎡。该套房屋额外配套户外花园43㎡，花园范围见附件一，现就配套花园的相关问题作如下承诺：开发商已明确告知并已清楚知晓关于配套花园的产权归属情况，即：该部分配套花园本人只享有使用权，不计入产权；本人承诺对配套花园不私自进行搭建或扩建；对花园进行装修和大规模种植时需提前向物业管理公司提交申请，在取得同意后方可进行，对花园的使用权仅限于“附件一”图示所限定的范围，并保证不会破坏外围公共区域的绿化；本人承诺当开发商、物业管理公司对小区管网、设备及建筑外立面等部位进行检修需要临时占用该部分花园时，将无偿提供场地，如涉及到对花园的破坏性施工，只要施工方可负责恢复原貌的，本人愿意无条件配合；本人承诺将遵守物业管理公司关于该部分花园具体使用的其他相关规定；本人自愿遵守以上承诺，如有违背以上承诺的行为，开发商、物业管理公司或业主委员会均可收回该部分花园的使用权。被告在取得该房屋建设工程竣工验收备案登记后向通知原告接房，原告已经接房。另查明，2015年4月3日，梁平县规划局答复其他业主：因中央商务区河道改造，梁平县规划局根据规范将中央商务区部分道路竖向布局进行了优化调整，将“隆鑫花漾城”×区××路与××支二路交叉口的标高抬高1.41米，道路标高按照规定程序进行调整。2011年9月30日，梁平县规划局将道路高程调整情况依法告知隆鑫花漾城开发企业，隆鑫花漾城建设项目也按照基本建设程序依法报建，隆鑫花漾城第一期建设项目于2011年11月10日发放线通知单，2011年11月12日放线，2011年11月21日办理建设项目工程规划许可证，您反映的问题属于开发企业未真实告知业主，不存在改变规划问题。2014年10月16日，因道路标高问题，被告联隆房地产公司与隆鑫花漾城×栋×单元×业主梁潇签订一份补充协议，补偿其20000.00元。2015年4月17日，梁平县规划局答复其他业主：经核实隆鑫花漾城项目审定的规划方案中绿化总平面图无私家花园显示。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、购房的各种发票、询问雷清平笔录、梁平县规划局关于绿化总平面图的说明、私家花园承诺书、被告预售沙盘图片、案外人梁潇与被告的赔偿协议书、涉案房屋照片、（2016）渝02民终1478号民事判决书等证据结合原、被告的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现原告要求继续履行与被告签订的商品房买卖合同，由被告承担相关违约责任，符合法律规定。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定切实履行各自义务。本案原告在购买该商品房过程中，被告销售人员口头允诺该套房屋额外赠送户外花园43.00平方米，由购房户本人使用。但隆鑫花漾城项目审定的规划方案中绿化总平面无私家花园显示，原、被告约定使用的43.00平方米的额外配套户外花园系该小区的公共绿地，致使原告无法排他性的使用。因该花园系公共绿地，属全体业主共有，被告承诺由原告单独使用不符合法律规定。虽然该额外赠送户外花园没有载入合同内容，原、被告也没有约定违反该情形的违约责任，但按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房及设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺虽未载入合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，双方关于该额外赠送户外花园的约定应当视为房屋买卖合同内容。由于被告将所谓的额外赠送户外花园约定由原告个人使用不符合法律规定，被告应当对原告承担违约责任；虽然被告按审批程序已取得该楼盘合法的建设手续，但被告展示的沙盘与原告实际接收的房屋状况有差异，即原告提出的道路标高问题。根据梁平县规划局答复的内容，2011年9月30日梁平县规划局已将道路高程调整情况告知了被告，对该情况被告是明知的，但被告未如实告知原告该情形，被告也应当承担违约责任赔偿因此给原告造成的损失。因此，对原告主张的损失问题应综合考虑以下因素：道路标高的调整对房屋价值的影响，有无私家花园及被告允诺的私家花园面积的多少对房屋价值的影响，如没有私家花园，底层房屋与其他楼层价格的影响等，本院酌情确定由被告赔偿原告房屋差价损失75000.00元。对于原告请求被告支付违约金16817.00元的主张，原告既主张由被告承担违约导致的损失，又主张由被告支付违约金，按照法律规定，被告承担违约金的数额，应当以实际损失为限，本案已对被告违约行为导致原告的损失予以确定，故对原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、由被告重庆联隆房地产开发有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告沈国军、陶俊蓉违约损失费75000.00元；二、驳回原告沈国军、陶俊蓉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3362.00元，减半收取1681.00元，由被告重庆联隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 白在勇二〇一六年十月二十八日书记员 王娅君