（2016）吉0821民初1325号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-29
案件名称
吕占林与吉林省裕东房地产开发有限责任公司（以下简称：裕东公司）、张晓伟买卖合同纠纷重审民事判决书
法院
镇赉县人民法院
所属地区
镇赉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕占林,吉林省裕东房地产开发有限责任公司,张晓伟
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条
全文
吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0821民初1325号原告：吕占林，男，农民委托诉讼代理人：蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。被告：吉林省裕东房地产开发有限责任公司。被告:张晓伟，男，个体工商户委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。原告吕占林与被告吉林省裕东房地产开发有限责任公司（以下简称：裕东公司）、被告张晓伟买卖合同纠纷一案，2015年12月29日，我院作出（2015）镇民二初字第592号民事判决。张晓伟不服，提出上诉。2016年6月1日，吉林省白城市中级人民法院以（2016）吉08民终380号民事裁定，将此案发回我院重审。我院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、张晓伟及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，裕东公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月26日，原告与裕东公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《合同①》）。合同主要约定：1、裕东公司将自己建造的民康花园第15幢1单元601室（以下简称：争议房屋。建筑面积为86.53平方米），以2704.79元/平方米的价格（核款234046元）出卖给原告。2、原告首付31046元后，尚欠首付款40000元陆续交付。3、余款163000元，由裕东公司联系按揭贷款。合同签订后，2015年9月1日，原告向裕东公司交纳了入住费5046元，取得了房屋钥匙。但是，当原告来到争议房屋查看时，却发现张晓伟正在室内装修，并出示了其与裕东公司签订的《借款抵押合同》（庭审中变更为：《商品房买卖合同》，以下简称：《合同》②）。要求确认二被告之间签订的《合同》②无效，张晓伟立即从争议房屋中搬出，并自行拆除装修。裕东公司辩称：裕东公司没有看到《借款抵押合同》，故不存在效力问题。张晓伟辩称：张晓伟是支付100000元现金购买的争议房屋，不存在抵押问题，故不同意原告的诉讼请求。原告提供如下证据：（1）《合同》①1份。（2）《还款协议书》1份、《收据》9张。（3）中国工商银行《个人客户业务申请书》1份、《偿还借款明细单》1份。（4）裕东公司出具的《用户开户单》1份、《收据》4张。（5）裕东公司出具的《证明》、《暂停用热申请审批表》各1份。（6）中国工商银行股份有限公司镇赉支行出具的《产权抵押登记备案》1份。裕东公司没有提供证据。张晓伟提供如下证据：（7）《合同》②1份、《城市供用水合同》1份、《收据》3张。经原告申请，本院调取如下证据：（8）《个人借款/担保合同》1份、《个人综合贷款还款计划查询列表信息》1张。（9）本院调查王海鸥和宋岩雨的《调查笔录》各1份。（10）本院调查张晓伟的《调查笔录》1份。原告提供如下新证据：（11）《供用热力合同》和《暂停用热合同》各1份。裕东公司和张晓伟未提供新证据。根据原告的诉求和被告的答辩，本院归纳本案当事人争议的焦点为：如何确认《合同》①和《合同》②的效力。原告和张晓伟对此焦点没有异议。经过庭审当事人举证、质证，本院评析认定如下：一、证据（1）。《合同》①的签订，因合同的双方主体均无异议，故应当认定是原告和裕东公司的真实意思表示。二、证据（2）。《合同》①签订的同时，原告与裕东公司之间签订了此《还款协议书》。按《还款协议书》的约定，原告的首付款为71046元，其中的31046元已于签订《还款协议书》是交付，另40000元自2014年3月30日至2016年3月30日，分24个月付清。余款163000元按揭贷款。三、证据（4）。此《个人客户业务申请书》中明确记载：原告此笔借款的金额是163000元，种类是个人一手住房购置贷款。四、证据（6）。包括争议房屋在内的民康综合楼，已经整体在中国工商银行股份有限公司镇赉支行办理了抵押贷款，并在镇赉县房地产管理处办理了抵押登记。五、证据（7）。单就此《合同》②本身，确是一份房屋买卖合同，但其价格明显低于当时的市场价格。六、证据（8）。此《个人借款/担保合同》中明确记载：原告此笔借款的金额是163000元，用于个人一手住房购置贷款，所购置的房屋面积为86.53平方米，价值234046元。七、证据（9）。待评判中评析。八、证据（3）、证据（5）、证据（10）和证据（11）。不予评析。由上，本院确认如下本案事实：2013年12月27日，裕东公司与张晓伟签订了《合同》②。《合同》②约定：裕东公司以100000元的价款，将争议房屋出卖给张晓伟。2014年3月26日，裕东公司与原告签订了《合同》①。《合同》①约定：裕东公司以234046元的价款，将争议房屋出卖给原告。根据原告的诉求、被告的答辩，以及本院对证据的评析和认定，结合确认的案件事实，针对案件争议焦点，本院综合评判如下：一、根据合同的相对性原则，原告确实无权要求确认二被告之间签订的《合同》②的效力。但原告认为《合同》②的签订，侵害了其合法权益，故原告应当享有诉权。二、根据上述对证据的评析，证据（1）、证据（2）、证据（4）、证据（6）和证据（8），形成了完整的证据链，证明原告一直在按照《合同》①、《还款协议书》、《个人客户业务申请书》和《个人借款/担保合同》的约定履行自己的义务，且无论是裕东公司，还是中国工商银行股份有限公司镇赉支行均未提出异议。因此，《合同》①有效。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”现裕东公司已经按照《合同》①的约定，将争议房屋交付原告，争议房屋即应当由原告所有。三、关于《合同》②，从表面看，《合同》②的确是一份房屋买卖合同。但究其实质，存在以下问题：1、按照张晓伟支付的购房款和争议房屋的面积计算，其价格约为1155元/平方米，明显低于当时的市场价格。2、证据（9）中，裕东公司的两位工作人员证明：《合同》①是正常的房屋买卖合同，价格也是当时正常的市场交易价格。《合同》②实际上是裕东公司在张晓伟处借款100000元，用争议房屋做抵押，《合同》②其实是一份抵押合同。本院认为：此两位证人虽为裕东公司的工作人员，但其针对此两份合同出具的证言，尤其对《合同》②的解释，既合乎逻辑，又符合常理。因此，应当认定《合同》②其实是一份借款保证合同。3、《合同》②虽然是一份借款保证合同，但合同双方主体并没有在房产管理部门对担保物（争议房屋）予以抵押登记。因此，《合同》②其实是一份只有约定内容，而争议房屋没有实现为担保物的保证合同。对于张晓伟与裕东公司之间是否存在房屋买卖关系，《合同》②没有证据作用，《合同》②所体现的买卖争议房屋的约定内容无效，即针对同一个标的物（争议房屋）签订的另一份合同（《合同》②）自然无效。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，张晓伟应当从争议房屋中搬出。四、关于二被告之间签订的名为买卖、实为借贷的《合同》②，张晓伟可以另行向裕东公司主张权利。五、关于争议房屋中的装修物，因张晓伟没有提供能够证明其价值的证据，又无权占有争议房屋，故应当无偿拆除。但为避免损失，张晓伟可以与原告另行解决，本院在本案中不做裁判。综上，根据本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款和《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、被告吉林省裕东房地产开发有限责任公司与被告张晓伟之间签订的《商品房买卖合同》无效。二、原告吕占林与被告张晓伟之间争议的民康花园第15幢1单元601室归原告吕占林所有，被告张晓伟于本判决生效后30日内从此房屋中搬出。案件受理费100元，由被告吉林省裕东房地产开发有限责任公司和被告张晓伟各承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长 王 刚审 判 员 陆 彬人民陪审员 张 艳二〇一六年十月二十八日书 记 员 王晓莉 搜索“”