（2016）苏0723民初1570号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-09-14
案件名称
1570连云港永安物业服务有限公司与徐州市颖都房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
灌云县人民法院
所属地区
灌云县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港永安物业服务有限公司,徐州市颖都房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十六条，第四百零四条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十五条
全文
江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初1570号原告连云港永安物业服务有限公司，住所地灌云县伊山镇。法定代表人曹锋，该公司董事长。委托代理人孙燕波，该公司法律顾问。被告徐州市颖都房地产开发有限公司，住所地徐州市。法定代表人张世松，该公司董事长。委托代理人高峰，江苏它石律师事务所律师。委托代理人王惠中，公司职员，男，汉族，居民，住徐州市云龙区。原告连云港永安物业服务有限公司（以下简称永安物业公司）与被告徐州市颖都房地产开发有限公司（以下简称颖都房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理，适用简易程序审理，因案情复杂，依法转普通程序公开开庭审理。原告永安物业公司委托代理人、被告颖都房地产公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永安物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告颖都房地产公司支付物业管理费150666元与相应的逾期利息，逾期利息以本金150666元，按月利率0.6%，自2016年4月8日开始计算至给付之日，并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2009年3月1日签订了灌云县伊山镇颖都伊山水岸商住小区前期物业管理委托合同，合同签订后，原告履行了自己的合同义务，所管理的小区先后被评为省市物业管理优秀小区，受到社会广泛好评。自2010年交付上房起，被告为回馈业主，先后向297户业主发放了物业服务优惠券，自愿承担一年期的物业管理服务费，但是被告对已经代收2010年物业费236056元以及自愿替业主承担部分的物业费54610元共计290666元，仅支付14万元，至今仍拖欠150666元与相应的逾期利息未付。被告颖都公司答辩称，双方签订物管委托合同是事实，我方代收2010年物业费不足236056元，我方给予业主的优惠券有效期是一年，因原告没有提供优惠券原件供财务核对，我方认为已经支付的14万元已经足额，我方不欠原告物业费。2012年之后原告从未向我方主张过权利，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告委托被告代收原颖都伊山水岸商住小区2010年物业费金额：原告举证被告工作人员梁开斗从原告处领取收据33本的收条三张，2010年伊山水岸业主、物业面积及应收物业费明细表，主张根据2010年被告在与我方办理物管交接手续时提供的业主上房单统计(上房单由被告收回)，被告代收2010年724户业主物业管理费共计236056元。被告质证对领到收据12本、15本的收条真实性无异议，对领到收据6本的收条真实性有异议，认为没有加盖公司公章，是不是梁开斗本人签名也不清楚。明细表是原告单方制作，真实性有异议。被告举证2010年一期上房业主明细表、统计表，主张2010年实际上房业主共计392，原告质证认为该证据只反映2010年2月2日至2011年1月31日期间上房的部分业主，2010年1月26日到2月1日约180户至200户的上房业主在被告该证据中没有反映，2010年被告在与我方办理物管交接手续时提供的上房单反映业主是724户，并提供在2010年1月26日上房的业主陈德桂、高忠秀两份物业协议，并称其他业主的物业协议我处都有原件可以证明该证据不真实。被告举证票据号0002410-2442、0002377-2409、0002344-2376、0002311-2343、0002279-2310、0002245-2278、0002509-2541、0002476-2508、0002179-2211、0002443-2475、0002146-2178、0002080-2112、0002212-2244空白收据13本，主张该票据未使用，对此原告予以认可。被告举证票据号0000199-231、0001519-1551、0000265-297、0001288-1320、0001321-1353、0000232-264、0001618-1650、0000001-33、0000859-891、0000826-858收据10本，证明代收取物业费96133元。原告认为真实性无异议，但0001288-1320这本少0001289页；被告举证票据号0002113-2145（少2126-2145）收据记账联，证明代收4681元物业费；票据号0000133-0000165（少134、140、152、158）收据记账联，证明代收7949元物业费；票据号0000166-0000198（少171、191、197）收据记账联，证明代收物业费9148元。以上三本收据代收物业费共计21778元。原告认为票据不全不能反映真实收费情况且被告统计有误，已收的是27572元，少统计5794元，被告对此未予否认。对被告从原告处还领取的7本票据，被告未说明去处。本院对原告举证被告工作人员梁开斗从原告处领取收据33本的收条真实性予以确认，理由如下：被告对其工作人员梁开斗领到收据12本、15本的收条真实性无异议，对领到收据6本的收条中梁开斗签名真实性有异议，经本院释明，被告放弃对收条中梁开斗签名真实性进行鉴定；在原告举证的0000518号收据中，收据内容证明被告己实际使用该6本收据中一份收取业主郭雨2010年物业费；在三张收据收条中仅领到收据15本的收条中盖有被告公司印章。综上，对被告称领到收据6本的收条中没有加盖公司公章，不能证明被告从原告处领取6本收据的主张不予采信。因原、被告是委托代收物业费合同关系，原告举证明细表主张按明细表计算被告代收2010年724户业主物业管理费共计236056元没有依据，被告实际代收的物业费应根据被告实际开具的收据确认。被告举证2010年上房业主名单，房号，主张2010年实际上房业主共计392户，因原告称1月26日到2月1日约180户至200户的上房业主，在被告该证据中没有反映，并提供陈德桂、高忠秀两份业主物业协议予以验证，对原告称该证据不真实不全面的主张予以采信。对被告举证已实际使用的13本收据(每本33户)收取金额，因部份收据缺页，在案件审理过程中被告同意缺页部份的金额按每页(户)平均金额确定，经统计13本收据共406户收取现金123705元(96133+27572)，平均每户收304.69元(123705元*406户)，缺23页(户)，按每户304.69元计7007.87元,13本收据应收130712.87元。对被告从原告处还领取的7本票据，原告主张被告实际用于收取物业费，因被告未说明7本票据去处，应视为原告主张成立，被告已用于代收物业费，金额为70383.39元(7本×33户×304.69元)。综上确认被告共代收2010年物业费201096.26元。原告还举证从业主处收集的被告出具的二份证明，主张被告还免收其它业主物业费，被告对证明真实性无异议，但认为证明没有使用，实际使用的都是优惠券，经查二份证明中一份免梁晓峰2010年物业费295元，一份免曹原放2010年11月24日至2011年5月23日半年物业费171元，因被告未履行举证责任，对其称证明没有实际使用的主张不予采信。2、原告举证收到被告发放给业主的物管券124张，主张被告向业主承诺凭券可免一年物业费，被告应承担上述费用，124户业主分别在2011年、2012年、2013年、2014年使用物业券免收一年物业费，根据物管券上注明业主物业名称、位置、面积、房号等统计的的业主明细表，按照每平米0.35元计算累计金额为54610元。被告对物管券真实性无异议，认为优惠期与有效期都是一年，涉案小区2012年已经全部向业主交付完毕，不存在2013年之后的物业费，且存在重复使用情况，本院认为被告对介绍购房的业主，介绍成功存在奖物管券现象，其发放的物管券载明客户凭券优惠一年物业费，没有限定物管券有效期，也没有限制使用年限，虽有业主使用数张物管券，但均不重复,且被告作为物管券发放单位，负有妥善保管义务，原告凭物管券免收业主一年物业费不存在过错，对原告主张被告应承担物管券载明的金额54610元诉求予以支持。3、关于本案诉讼时效对被告辩称2012年之后原告未向我方主张过权利，本案已经超过了诉讼时效主张，原告举证催要函，主张2012年2月1日我方法人代表曹锋和总经理孙总在被告处将催要函交给张董事长；举证法律建议书及快递回执(存根)，主张2014年7月6日我方法律顾问通过邮政快递向被告发送了建议书。被告质证否认其真实性，称之前从未见过上述证据。本院认为快递回执记载的内容能够证明2014年7月6日原告向被告催要涉案的物业费，本案未超过诉讼时效。另查明2010年3月13日被告向原告支付物业费90000元，2010年9月27日支付物业费50000元。本院认为，原告永安物业公司为颖都伊山水岸商住小区提供物业管理服务，其委托被告颖都公司代收小区2010年委托合同合法有效，被告颖都公司实际代收的物业费201096.26元，被告只交付140000元，余额61096.26元应交付委托人。对双方有争议的代收物业管理费范围及金额，在委托合同终止时，被告负有按照原告要求，向原告报告委托事务的处理结果义务。如因过错给原告造成损失的，原告可另案向被告主张赔偿损失。审理过程中原告主张被告对空置商品房应承担物业费，因不在本案诉求中，原告可另案主张。被告向颖都伊山水岸商住小区业发放物管券承诺凭券可免一年物业费，对因此造成的原告物业费损失54610元，应由被告承担。对原告根据被告证明免梁晓峰2010年物业费295元，免曹原放2010年11月24日至2011年5月23日半年物业费171元，被告应一并承担。综上被告共应支付原告人民币116172.26元(61096.26元+54610元+295元+171元)。对原告要求被告承担自起诉之日起逾期未付款利息的诉求，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第(六)项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：一、被告颖都房地产公司于本判决生效之日起十日内向原告支付代收物业管理费61096.26元，赔偿原告物业管理费损失55076元，并支付逾期未付款利息，逾期未付款利息以本金116172.26元元，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年4月8日起开始计算至给付之日止；二、驳回原告其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4040元，原告负担1000元，被告负担3040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4040元，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 冯继辉人民陪审员 徐继东贺守能二〇一六年十月二十八日书 记 员 孙海峰法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。（二）《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任第十五条：承担侵权责任的方式主要有：(六)赔偿损失。（三）最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不于证据持有人，可以推定该主张成立。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 来源：百度搜索“”