（2016）苏13民终2431号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-12-28

案件名称

李颖与江苏金信达置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏金信达置业有限公司,李颖

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终2431号上诉人（原审被告）：江苏金信达置业有限公司，住所地江苏省沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处。法定代表人：张元贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李颖。委托诉讼代理人：叶康。委托诉讼代理人：徐海波，江苏通达声远律师事务所律师。上诉人江苏金信达置业有限公司（下简称金信达公司）因与被上诉人李颖商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初2602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金信达公司的委托诉讼代理人刘洋、被上诉人李颖的委托诉讼代理人叶康及徐海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金信达公司上诉请求：请求二审法院查清事实后撤销一审判决，依法改判驳回李颖的一审诉讼请求，一审及二审诉讼费用由李颖承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。金信达公司与李颖签订的商品房买卖合同第八条约定的交房条件是该商品房经验收合格，而不是该商品房经综合验收合格，我公司在一审中已经提交证据证明涉案房屋已经验收合格，具备交付条件，而一审法院却要求我公司按照综合验收的条件履行合同，这是要求我公司承担合同外的责任，明显错误。2.涉案房屋未能进行综合验收主要原因是由于市政配套未能及时到位，而买卖合同第八条第二款约定，由于政府原因，不能如期交房，出卖人可据实顺延交付房屋。补充协议第五条也约定，市政配套的批准与安装施工的延误造成房屋延期交付或市政基础设施延期达到使用条件的，出卖人可全部免除责任。故我公司延迟交房符合合同约定的免责条件，不应承担逾期交房违约金。3.一审判决适用法律错误。根据国发〔2004〕16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）中“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目，而一审判决仍适用《城市房地产开发经营管理条例》有关条款进行判决，存在错误。李颖辩称：1.本案商品房买卖合同第八条约定的交房条件违背法律强制性规定而无效，应以金信达公司取得建筑工程综合验收备案表为符合法律规定的交付条件，一审判决认定事实清楚。2.商品房买卖合同附件四补充协议第五条提出的免责条款，属金信达公司提供的格式条款，且没有就免除自身责任的条款向李颖告知，所以该条款对李颖不具有约束力。合同第八条第二款属于约定不明，没有对政府原因的范围进行明确约定，具体的顺延也没有确定的时间段，如果由于政府的原因顺延交房，应告知买房人。而本案中金信达公司已发出交房通知书，通知书中也未载明要求因政府原因据实顺延交房，因此金信达公司该上诉理由不成立。3.在适用法律方面，一审判决不存在错误。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李颖向一审法院起诉请求：判令金信达公司向李颖支付逾期交房违约金5051元（自2015年12月31日起至2016年2月26日，按日支付已付房价款580572元万分之一点五的违约金）。一审法院认定事实：2015年7月22日，李颖（××）与金信达公司（××）签订商品房买卖合同，约定李颖购买金信达公司开发的位于沭阳县向荣路南侧、五河路北侧的水木清华小区10幢2单元902号房屋，房屋建筑面积为133.96平方米，其中套内面积118.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.1平方米，单价为每平方米4333.92元，总价款为580572元，合同签订时由李颖付首付款280572元后，剩余300000元办理按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，5、（无内容）；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、由于政府原因，不能如期交房，出卖人可据实顺延交付房屋；3、……。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1.5%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向××支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在该合同的附件四补充协议第五条约定，因以下特殊原因造成房屋延期交付或市政基础设施延期达到使用条件的，出卖人可全部免除责任：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知××的，2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引起的延误，3、市政配套的批准与安装施工的延误。李颖、金信达公司均在该合同上签名、捺印。李颖于2015年7月20日向金信达公司缴纳首付款280512元，余款办理了按揭贷款。金信达公司曾于2015年12月28日以打电话形式、于2016年1月4日以邮寄挂号信的方式通知李颖等购房户交房，部分购房户在接到通知后已经接收并入住，李颖接到电话通知后于2016年1月1日至金信达公司办理交付事宜，但认为房屋尚未达到交付条件，拒绝接收房屋。一审法院另查明：水木清华小区3、6-13、15、16号楼于2013年12月26日取得商品房预售许可证。水木清华小区10号楼单位（子单位）工程质量竣工于2015年11月11日经验收合格，并将验收表交沭阳县城建档案管理处，沭阳县城建档案管理处出具了施工单位资料接收证明书，注明本证明书只可用于施工单位向建设单位办理竣工手续，不作为房地产权属登记管理机构办理房产证的依据。该小区10号楼至今尚未取得沭阳县住房和城乡建设局的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。一审法院认为：李颖、金信达公司之间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定严格履行自己的义务。本案中，合同约定金信达公司负有按约定期限将经验收合格的商品房交付给李颖的义务。李颖主张金信达公司的房屋未达交付条件，该公司提供了水木清华小区10号楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录表、施工单位资料接收证明书等证据来证明涉案商品房符合交付条件。金信达公司提供的水木清华小区10号楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录表仅仅是工程质量专项验收，主要反映了建筑工程质量验收情况，但商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程规划、消防、人防等多项内容的验收，金信达公司不能提供建设主管部门组织的相关部门的验收文件，也未取得建设主管部门的竣工验收备案表，故认定本案中房屋不符合交付条件，即便金信达公司在约定的交房期限前通知李颖交付，李颖亦有权拒绝交付。截至本案起诉之日，金信达公司也未交付符合条件的房屋，应认定金信达公司逾期交房，依法应承担逾期交付的违约责任。李颖主张自2015年12月31日起至2016年2月26日的延期交房违约金5051元（具体计算为580572元*0.15‰*58天），有事实和法律依据，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：金信达公司于判决生效后十日内向李颖支付延期交付房屋违约金5051元。案件受理费50元，减半收取25元，由金信达公司负担。本院二审期间，金信达公司围绕其上诉主张，提交如下证据：1.沭阳县南部新城区规划建设总指挥部出具的情况说明一份，内容为：“水木清华小区位于沭阳县南部新城区体育中心南侧，该小区红线以外的市政工程建设情况如下：自来水管网已于2016年7月份接送到水木清华小区，红线以外供电配套工程正在施工之中，该小区可在市政配套工程完成后在合理时间内依验收程序申请办理小区综合验收。”证明由于市政配套设施没有完成，导致该小区综合验收无法进行，这是政府原因导致。2.（2016）苏1322民初9713号民事判决、（2016）苏1322民初9714号民事判决各一份，该两案中当事人所主张的事实及诉讼请求与本案相同，而两份判决均确认水木清华小区未能进行综合验收是由于政府原因导致，依据合同的约定金信达公司应予免责。二审期间李颖提交如下证据：1.涉案小区售楼部张贴的由沭阳县房管处监制的告示牌，时间是2015年10月30日。证明涉案小区在2015年10月30日尚未通过综合验收，沭阳县房管处就此提醒购房户。2.江苏通达声远律师事务所向金信达公司出具的律师函一份以及现场送达的录像截屏四张。主要内容是要求金信达公司提供综合验收证明，但金信达公司没有提供。3．2015年10月10日金信达公司出具的关于水木清华小区请求政府予以解决与协调相关事宜的报告照片。证明因金信达公司经济能力问题导致市政给水管网联通及供电问题的迟延，并非是政府原因导致。4.2016年2月金信达公司与沭阳县供电公司签订的居住区供配电工程服务协议照片，证明金信达公司解决资金问题后才与供电公司签订供电配套服务协议，供电问题不是政府原因导致。5.金信达公司法定代表人张元贵因小区水电问题向业主出具的承诺书复印件，证明水电问题不是政府原因导致，张元贵认可水电是临时性水电，没有通过相关验收，承诺在2016年5月底供水，但截至目前水电问题也未解决。6.2016年9月22日水木清华小区内部供电设备照片及业主群聊天记录，证明直到2016年9月，相关的供电设备才运抵小区，小区房屋没有取得竣工验收备案表，不具备法定的交付条件，金信达公司要求因政府原因导致延期交房而予以免责的理由也不能成立。7.沭阳县奥体文景苑小区方位图及小区外观截图。证明与水木清华小区同样在南部新城区的奥体文景苑小区已经取得竣工验收备案表。本院组织当事人对上述证据进行了交换和质证，李颖对金信达公司提供的证据质证认为：1.对于南部新城区规划建设总指挥部出具的情况说明，首先，该说明是向金信达公司之外的第三方进行情况说明，该指挥部也不具有独立的主体地位，不能对外代表政府出具相关说明。其次，该说明属于证人证言，而相关证人没有出庭作证。再次，该说明只是现状说明，不足以证明不能正常验收或施工的唯一原因是政府原因，也可能存在其他原因。金信达公司未进行综合验收的原因不止自来水管网和供电问题，还涉及到消防、人防、规划设计等种种原因，该说明不能作为定案依据。2．对于该两份判决是否生效不确定，若已生效，对于两份判决认定的诉争商品房买卖合同第八条第二款的合法性李颖不予认可，该免责条款是对法定的不可抗力免责条款范围予以缩小，但不可抗力免责条款对买房人有通知义务，合同中该条款没有约定对买房人有通知义务，所以该条款与不可抗力相违背，属无效条款。金信达公司对李颖提供的证据质证认为：1.告示牌真实性、合法性无异议，但未能综合验收的原因在金信达公司提供的证据中都有反映，双方合同中亦有明确约定，告示牌与本案无关联性。2.律师函真实性无异议，函中的内容也不能对抗合同的约定。对于送达录像截屏上的人看不清楚，对送达录像截屏不认可，不能证明该函已送达金信达公司。3.2015年10月10日金信达公司出具的关于水木清华小区请求政府予以解决与协调相关事宜的报告照片，暂时无法确认真实性。即使报告真实，该报告能证明涉案小区建设需要政府对有关问题进行处理，也可证明南部新城区规划建设总指挥部统一管理南部新城区的建设问题。报告里面要求政府解决的是市政给水管网连接问题，这与金信达公司提供的情况说明相印证，恰恰可以证明是由于政府原因导致的。供电问题里虽提到金信达公司资金短缺，但市政供应的电源以及配套管网应由政府出资，政府资金紧张，往往要求企业垫付，所以供电资金短缺问题并非是金信达公司资金短缺问题，而是由于政府没有投入资金导致。同样还有排水管道问题以及其他的国土、住建、财政、人防等问题都证明是政府原因才导致综合验收没有完成。4.工程服务协议内容模糊，无法看清，不予确认。5.承诺书没有原件，对真实性不予认可，但即使该承诺书真实，也只是承诺正常供水，对于逾期正常供水的原因没有说明。6．对供电设备照片真实性没有异议，但无法证明与金信达公司具有关联性，业主群聊天信息仅是业主自己的推断，不予认可。7.奥体文景苑小区方位图及小区外观截图真实性、合法性无异议，从该照片无法看出该小区已经通过综合验收，据了解该小区尚未通过综合验收。对金信达公司提供的证据，本院认证意见为：1.南部新城区规划建设总指挥部出具的情况说明仅是对水木清华小区的市政配套水电工程现状进行描述，无法证明是由于政府原因导致水木清华小区无法进行综合验收，故该份证据无法达到金信达公司的证明目的。2．（2016）苏1322民初9713号及（2016）苏1322民初9714号民事判决与本案不具有关联性，无法达到金信达公司的证明目的。对李颖提供的证据，本院认证意见为：1.金信达公司对告示牌真实性无异议，本院对此予以确认。但该告示牌仅是告知业主水木清华小区尚未通过综合验收，并未说明未通过综合验收的原因。2．律师函系李颖单方发出，其内容对本案争议事实无证明意义。3.对于2015年10月10日金信达公司出具的关于水木清华小区请求政府予以解决与协调相关事宜的报告，本院限金信达公司于2016年10月12日前书面反馈其真实性问题，逾期不提供书面意见视为认可其真实性，金信达公司在限定时间内未予答复，故本院对该报告的真实性予以确认。该报告中，金信达公司请求政府组织国土、住建、财政、人防等部门协调水木清华小区市政给水管网、供电、竣工验收等问题，表示由于开发商资金短缺，无法缴付供电费用，供电公司不予施工，请求政府协调以房子作为抵押，由供电公司先行施工，按银行同期贷款支付利息，供电公司施工至配电房，内部由金信达公司自行施工。该报告的内容可以证实供电问题系因金信达公司自身资金短缺造成。金信达公司称市政供电管网应由政府出资，但政府往往要求企业垫付，所以并非是金信达公司资金短缺导致供电设施不到位，对此其并无证据证明，本院不予采信。4.工程服务协议内容模糊无法辨认，对其证明效力不予采信。5.关于张元贵出具的承诺书，本院限金信达公司于2016年10月12日前书面反馈其真实性问题，逾期不提供书面意见视为认可其真实性，金信达公司在限定时间内未予答复，故本院对该承诺书的真实性予以确认。该承诺书能够证明水木清华小区存在临时水电及未过验收问题，张元贵承诺2016年5月底解决供水问题，但无法证明逾期供水的原因。6.供电设备照片与本案的关联性无法确认，业主群聊天信息内容均是业主的推断，上述证据达不到李颖的证明目的。7.奥体文景苑小区方位图及小区外观截图真实性金信达公司认可，予以确认，但仅凭此无法证明奥体文景苑小区已经取得竣工验收备案表。二审中双方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。本案二审中的争议焦点为：1.金信达公司与李颖约定的交房条件如何确定；2.金信达公司是否存在逾期交房行为，若存在，其应否承担相应的违约责任。关于第一争议焦点。本院认为，李颖、金信达公司之间的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，李颖应向金信达公司支付购房款，金信达公司应按约定期限将经验收合格的商品房交付给李颖。根据《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，房地产开发项目竣工，应通过建设工程质量、规划、消防、人防等多项内容的验收，并向建设主管部门进行竣工验收备案，未经验收或验收不合格的房屋，不得交付使用。本案中金信达公司应将通过工程质量、规划、消防、人防等多项内容验收的房屋交付给李颖，但该公司提供的水木清华小区10号楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录表、施工单位资料接收证明书等证据仅能证明该工程通过了工程质量专项验收，不能证明其通过了建设工程规划、消防、人防等多项内容的验收，该公司尚未取得建设主管部门的竣工验收备案表，故本案中房屋不符合交付条件。金信达公司上诉称工程质量竣工验收记录表表明其房屋已经验收合格，达到合同约定的交付条件，无事实和法律依据，本院不予支持。其还上诉称“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”已被取消，而一审判决适用《城市房地产开发经营管理条例》有关条款进行判决属适用法律错误。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》于2011年经修订后继续适用，一审法院适用该条例相关条款并不不当。关于第二争议焦点。本院认为，涉案房屋未通过建设工程规划、消防、人防等多项内容的验收，金信达公司也尚未取得建设主管部门的竣工验收备案表，该房屋不符合交付条件。金信达公司上诉称其未通过综合验收是政府原因导致，应予以免责，但其二审中提供的证据不足以证明该主张，而李颖二审中提供的金信达公司出具的关于水木清华小区请求政府予以解决与协调相关事宜的报告可以证明市政供电问题系金信达公司自身资金短缺导致，故对金信达公司该上诉主张本院不予支持。金信达公司无法交付符合条件的房屋，应承担逾期交房的违约责任，李颖主张自2015年12月31日起至2016年2月26日的延期交房违约金5051元，一审法院予以支持并无不当。综上所述，金信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏金信达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘芳芳代理审判员　　陈　民代理审判员　　葛　娜二〇一六年十月二十八日书　记　员　　袁海燕第9页/共14页 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