（2016）川0108民初1680号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-09
案件名称
四川欣兴物业有限责任公司与成华区上霖东方第二届业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川欣兴物业有限责任公司,成华区上霖东方第二届业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0108民初1680号原告四川欣兴物业有限责任公司。法定代表人李直。委托代理人杨渝军。委托代理人王有珍。被告成华区上霖东方第二届业主委员会。负责人陈素清。委托代理人罗汉林。原告四川欣兴物业有限责任公司（以下简称欣兴物业公司）诉被告成华区上霖东方第二届业主委员会（以下简称上霖东方业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法由代理审判员符荣华独任审判，公开开庭进行了审理。原告欣兴物业公司的委托代理人杨渝军、王有珍，被告上霖东方业委会的负责人陈素清、委托代理人罗汉林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告欣兴物业公司诉称，原告系上霖东方小区前期物业服务公司，已提供物业服务5年。2016年3月25日，被告在小区张贴《关于欣兴物业公司移交并退出上霖东方小区的公告》，要求原告在2016年3月30日办理物业移交并退出上霖东方小区，由四川锦都物业有限公司（以下简称锦都物业公司）接替进场管理。原告认为，依据《上霖东方前期物业服务协议》的约定，目前原告尚不具备退出上霖东方小区和移交物业管理手续的条件；被告解聘表决结果还未生效，原告还在正当履行物业服务职责；被告在未依法解聘原告的情况下又与锦都物业公司签订物业服务合同，违反了“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”的法律规定。为此，原告诉至法院，请求判令：确认原告与小区各位业主签订的《上霖东方前期物业服务协议》合法有效，原告尚不具备退出小区的条件，应继续履行合同；被告承担诉讼费用。被告上霖东方业委会辩称，其不是本案适格的被告，原告没有与被告签订相关物业服务合同；原告没有通过公开招投标的形式进驻上霖东方小区，违反了住建部及成都市房管局相关规定，签订前期物业服务协议在先，备案程序严重违法；原告已经业主大会表决，小区过半数业主同意赶走原告。经审理查明，原告系上霖东方小区前期物业服务公司，被告系上霖东方小区第二届业主委员会。2010年，原告与上霖东方小区业主签订《上霖东方前期物业服务协议》，就原告对上霖东方小区业主所购房屋提供前期物业管理服务进行了约定。该《上霖东方前期物业服务协议》同时约定：业主委员会与新选聘的物业管理企业签订正式的《上霖东方物业服务合同》生效之日起3日内办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续经业主委员会确认。2016年1月10日至2016年1月15日，上霖东方小区以投票形式召开业主大会拟选聘新的物业服务公司。2016年1月16日，被告公布了“关于本次业主大会会议表决结果的报告”，决议选聘锦都物业公司为新物业服务企业。2016年3月25日，被告在上霖东方小区张贴《关于欣兴物业公司移交并退出上霖东方小区的公告》，载明因上霖东方业委会由业主大会授权，已与锦都物业公司签订了上霖东方物业服务合同，要求原告办理物业移交并退出上霖东方小区，由锦都物业公司接替进场管理。2016年5月25日，成都市成华区人民法院（2016）川0108民初字第606号民事判决书以在选聘新物业服务公司整个过程中，锦都物业公司均无物业服务资质，不具备竞聘资格为由，认定被告前述公布的表决结果无效，并依法对该表决结果予以撤销。另查明，四川省东方住宅开发有限责任公司（以下简称东方住宅开发公司）系上霖东方小区的开发建设单位。2009年，经公开招标程序，东方住宅开发公司确定由成都鑫著物业服务有限公司（以下简称鑫著物业公司）作为上霖东方小区前期物业服务公司。后东方住宅开发公司与鑫著物业公司经协调，提前解除了双方签订的前期物业服务合同，并共同向成华区房产管理局申请提前解除上霖东方前期物业服务合同并撤销备案。2010年7月8日，东方住宅开发公司向上霖东方业主发出《关于上霖东方更换物业服务企业的公告》。2011年1月5日，东方住宅开发公司重新确定了原告作为中标单位，为上霖东方小区提供前期物业服务。2011年2月12日，原告与东方住宅开发公司签订的前期物业服务合同获得成华区房产管理局备案。庭审中，被告方认可选聘锦都物业公司的决议被撤销后，被告又通过招标程序重新确定了物业服务公司，正准备与新的物业服务公司签订物业服务合同；被告方同时认可原告一直都在上霖东方小区履行物业服务。原告方表示只要被告与新的物业服务公司签订物业服务合同后，程序合法、退出条件成就，其愿意退场。上述事实，有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、前期物业服务合同备案表、上霖东方前期物业服务协议、民事案件受理通知书、民事判决书、公告、业主大会表决结果、缴费明细、情况说明、业主签名投票公示、中标通知书、中标备案表、政府信息公开申请告知书、房管局的相关回复等。本院认为，被告上霖东方业委会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。原告因与上霖东方业主签订的《上霖东方前期物业服务协议》而产生纠纷，应由被告代表业主参与诉讼，故上霖东方业委会系本案的适格被告。原告作为上霖东方的开发建设单位即东方住宅开发公司确定的前期物业服务公司，双方签订了前期物业服务合同，并经过了房管部门的备案登记，得到了相关管理部门的确认，对业主具有约束力；同时，原告分别与上霖东方小区各业主签订了《上霖东方前期物业服务协议》，该协议系签约各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告方也按约向上霖东方小区持续提供了相应的物业服务，故前述《上霖东方前期物业服务协议》应为合法有效，对原告该项主张，本院依法予以支持。《上霖东方前期物业服务协议》约定了原告退出条件为业委会与新选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同生效之日起3日内办理本物业的物业管理移交手续，依据被告方的当庭自认，其尚未与新选聘的物业服务公司签订正式的物业服务合同，即协议约定的原告退出条件尚未成就，原告主张要求继续履行合同符合双方约定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告四川欣兴物业有限责任公司与上霖东方小区业主签订的《上霖东方前期物业服务协议》有效，并继续履行。二、驳回原告四川欣兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告成华区上霖东方第二届业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 符荣华二〇一六年十月二十八日书 记 员 向兰新 微信公众号“”