（2016）粤0605民初12663号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-08-28
案件名称
朱剑波与佛山市南海弘建物业管理有限公司、广州市新领地物业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱剑波,佛山市南海弘建物业管理有限公司,广州市新领地物业有限公司,佛山市南海区人民医院
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初12663号原告：朱剑波，男，1970年1月19日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：谢林胜，广东国慧律师事务所律师。被告：佛山市南海弘建物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城南新三路11号F座首层之13号铺。法定代表人：温水平。被告：广州市新领地物业有限公司，住所地：广州市白云区广花路新市花园新花一街1号30铺。法定代表人：陈国仕，总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。第三人：佛山市南海区人民医院，住所地：广东省佛山市佛平路**号。法定代表人：张松平。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所实习律师。原告朱剑波诉被告佛山市南海弘建物业管理有限公司、广州市新领地物业有限公司、第三人佛山市南海区人民医院租赁合同纠纷一案，佛山市禅城区人民法院2016年3月15日立案后，经审理发现本案不在该院管辖范围内，故移送至本院审理。本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢林胜、两被告的共同委托诉讼代理人朱海波、第三人的委托诉讼代理人王欣、邓俊南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.原、被告签订的《租赁合同》于2016年2月1日解除；2.两被告返还原告保证金16500元及中介服务费20000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际清偿之日止的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年4月2日签订了《租赁合同》，约定被告将位于佛山市禅城区平桂街属南海医院物业自编14号商铺出租给原告，租赁期为2015年4月1日至2020年3月30日，第一年租金为每月5500元，往后每年递增5%，合同签订之日原告一次性交纳三个月租金16500元作为保证金，同时支付中介代理费20000元。2016年2月1日，佛山市南海区人民医院向全部铺位租户发出通知，告知租户因广州市新领地物业公司违约，并决定收回铺位经营权，并对原告铺位断水断电，严重影响了原告的经营，造成了原告巨大经济损失。至此，原告才得知南海医院将涉案铺位出租给广州市新领地物业有限公司，被告无权出租涉案铺位，原被告签订的《租赁合同》无效。两被告共同辩称，1.第三人起诉被告在租赁合同纠纷一案已经由贵院受理并已经开庭。该案的审理结果直接影响到现在本案的结果，故请求对本案的审理以及判决应当以第三人与两被告的租赁合同纠纷案件结束为基础，因前案尚未确定合同是否有效，然后才能决定诉讼的方向和审理的方向。2.不同意原告的诉讼请求。不确认2016年2月1日原告与两被告的租赁合同发生解除。因原告仅凭第三人的一份解除通知不足以认定第三人与两被告的租赁合同是否已经实际解除，从而也无法认定原告与两被告之间的租赁合同发生了解除。3.关于返还保证金、中介费的请求，法院应予驳回。保证金返还的前提条件，原告与两被告的租赁合同已有明确约定，现在返还的前提条件并不具备。关于中介服务费，双方的合同已约定不予退还，所以不应当支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《租赁合同》复印件、收款收据复印件及缴费通知，《租赁合同》和收款收据虽为复印件，但其租金标准和收款收据金额、时间与本院依法出示的李顺建账户明细查询及南海农商银行五折现金存款交易回单4份中的进账金额和时间相对应，被告虽有无异议，但未提供证据证明，本院该组证据的真实性予以确认。原告提交的《关于我院依法解除与广州市新领地物业有限公司签订的租赁合同的通知》、第三人提交的《缴费通知》4份、《解除租赁合同通知书》、邮件详情单，该组证据是之间相互佐证，且与各方在诉讼中的陈述相吻合，本院确认其真实性。两被告提交的《申请书》，原告及第三人对该证据的真实性均不确认，且没有送达信息佐证，本院对其真实性不予确认。临工集体宿舍建设工程规划许可证证报批表、建设工程规划许可证、单位工程竣工验收证明书原件各1份，原告对其无异议。两被告对上述材料的地址（佛平路）有异议，认为与涉案租赁合同地址（平桂街）不一致。诉讼中三方共同确认：涉案租赁物位于平桂街与佛平路交界处，靠西边铺位，由北至南起第十九间铺位。原告与第三人共同确认：临工集体宿舍的首层是临街商铺对外出租，面向的街道是南海区和禅城区交界的一条街，后被命名为平桂街，临工集体宿舍报建时尚未命名为平桂街。第三人与新领地公司、弘建公司与原告、原告与第三人分别签订租赁合同对租赁物地址描述虽有差异，但均是指涉案租赁物。原告与弘建公司签订的租赁合同中租赁物地址注明为南海医院物业，第三人与原告签订的租赁合同中的租赁物地址注明为平桂街临工宿舍14号铺。该组证据材料是南海医院临工集体宿舍的规划报建竣工材料。综上，第三人提交的上述规划报建及竣工材料所指的物业包含涉案租赁物。第三人提交的《南海区公有物业租赁合同》为原件，且作为合同相对方的原告予以确认，本院确认其真实性。本院经审查认定事实如下：2014年12月23日，佛山市南海区人民医院（甲方、出租方）与广州市新领地物业有限公司（乙方、承租方）（下简称“新领地公司”）签订《南海区公有物业租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的物业位于平××街、××、××、××共48间店铺；租赁期5年，2015年4月1日至2020年3月30日；乙方拖欠租金或水电费一个月以上，甲方有权单方提前解除合同，收回物业，等内容。该事实有原告提交的第三人与新领地公司签订的《南海区公有物业租赁合同》为证。2015年4月2日，佛山市南海弘建物业管理有限公司（甲方、出租方）（下简称“弘建公司”）与朱剑波（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定，甲方租赁给乙方的物业位于佛山市禅城区平桂街属南海人民医院物业自编14号铺，建筑面积约17.6平方米；租赁期为2015年4月1日至2020年3月30日，第一年每月租金为5500元，从第二年起，每年递增5%；乙方以转账方式将租金汇入李顺建的账户。乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金16500元作为保证金；签订本合同时，乙方必须一次性向甲方缴交中介代理费20000元，此款不退，等内容。该事实有原告提交的《租赁合同》为证。同日，新领地公司出具《授权委托书》，载明，现委托授权给弘建公司处理我司与佛山南海区人民医院签订的《南海区共有物业租赁合同》中的48间铺的所有事务及签署相关合同文件，本授权有效期为2015年4月1日至2020年3月30日。该事实有两被告提交的授权委托书为证。2015年4月2日，弘建公司出具收款收据，确认收到朱剑波租自编14号铺位一次性中介代理费20000元及和保证金16500元。该事实有原告提交的收款收据为证。2016年2月1日，佛山市南海区人民医院发出《关于我院依法解除与广州市新领地物业有限公司签订的租赁合同的通知》，该通知载明：由于新领地公司长达三个月未交纳铺位租金及水电费，经我院多次催缴未果，且有其他不遵守合同的行为，根据合同约定，该公司已构成违约。从2016年1月31日起，解除与新领地公司签订的租赁合同，从2016年2月1日起我院重新接管48间铺位的经营权。该事实有原告提交的《关于我院依法解除与广州市新领地物业有限公司签订的租赁合同的通知》为证。2016年3月1日，原告（乙方、承租方）与第三人（甲方、出租方）签订《南海区公有物业租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的物业位于平桂街临工宿舍14号铺，建筑面积为17.4平方米。租赁期自2016年3月1日起至甲方招标有中标结果止。租金每月3584元等内容。该事实有第三人提交的原告与第三人签订的《南海区公有物业租赁合同》为证。诉讼中，原告自认原告与弘建公司签订的《租赁合同》的相对方（出租方）为弘建公司。本院认为，原告与弘建公司签订的《租赁合同》（下简称“涉案合同”）是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。新领地公司与第三人签订租赁合同后，弘建公司经新领地公司的授权后，以自己的名义与原告签订合同，因新领地公司拖欠第三人租金，致使第三人依约行使合同解除权。弘建公司作为涉案合同的出租人未履行保证承租人在租赁期间正常使用租赁物的义务，已构成根本违约，涉案合同已无法继续履行，原告请求解除与弘建公司签订的租赁合同，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。合同解除，因合同而收受的财产应予返还，原告请求被告弘建公司返还保证金16500元及中介代理费20000元，本院予以支持。关于被告弘建公司辩称原告尚欠2016年2月份之前的一个月租金，因被告未举证证明，本院不予采信。关于原告主张的利息问题。本案判决发生法律效力前，双方就涉案合同的权利义务尚未确定，被告未履行未确定的义务不需承担法律责任。本案判决生效后，被告不履行生效判决确定之付款义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担迟延履行的法律责任。原告主张从起诉之日起计付利息，本院不予支持。关于新领地公司是否承担责任的问题，原告与被告弘建公司签订的《租赁合同》的出租方注明为弘建公司，落款处加盖弘建公司的公章，签订合同时并未向原告披露新领地公司，且原告自认合同相对方为弘建公司。另从收款收据可知，涉案保证金及中介代理费的收取方为弘建公司。根据合同相对性原则，出租方为弘建公司，而非新领地公司。原告称在租赁期间其与新领地公司签订了租赁合同，但其未提交有效证据予以证明，本院对该事实不予确认。本院对原告主张新领地公司退还保证金及中介代理费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告朱剑波与被告佛山市南海弘建物业管理有限公司于2015年4月2日签订的《租赁合同》；二、被告佛山市南海弘建物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金16500元、中介代理费20000元予原告朱剑波；三、驳回原告朱剑波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费356.25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 孙秀娟二〇一六年十月二十八日书 记 员 刘冬花 更多数据：搜索“”来源：