（2014）鄂洪山和民商初字第00492号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-10-28

案件名称

胡立红与湖北威利房地产开发有限公司、武汉汇峰房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市洪山区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡立红,湖北威利房地产开发有限公司,武汉汇峰房地产开发有限公司,武汉铁机集团有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十条，第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂洪山和民商初字第00492号原告：胡立红。被告：湖北威利房地产开发有限公司，住所地：武汉市武昌珞瑜路208号滨湖小区四号楼2楼。法定代表人：熊庆芳。被告：武汉汇峰房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街汉南大道949号。法定代表人：王菁。被告：武汉铁机集团有限公司，住所地：武汉市洪山区和平乡铁机村特一号。法定代表人：吴盛玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王华斌，湖北英达律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：曾志超，湖北英达律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告胡立红诉被告湖北威利房地产开发有限公司（下称威利公司）、武汉汇峰房地产开发有限公司（下称汇峰公司）、武汉铁机集团有限公司（下称铁机集团）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡立红及被告铁机集团的委托诉讼代理人王华斌到庭参加诉讼。被告威利公司、汇峰公司因下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书后，均未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告胡立红诉称：2000年8月18日，汇峰公司前身武汉汇峰集团有限责任公司与武汉市洪山区和平街铁机村村民委员会签订一份土地有偿转让协议，约定后者将110亩集体土地使用权转让给前者进行华城广场商品房开发。2003年9月27日，汇峰公司与铁机村签订一份补充协议，约定铁机村将155.82亩土地使用权转让给汇峰公司，汇峰公司将华城广场10.95亩土地转让给铁机村建设商业步行街。但因双方嗣后未办理该补充协议中的土地使用权过户手续，致使该补充协议未生效。2005年5月23日，铁机村与威利公司签订一份关于华城广场商业步行街项目的内部协议，约定铁机村将商业步行街开发经营权转让给威利公司。因铁机村未取得相应土地使用权，故该协议无效。2005年9月22日，原告与威利公司签订时尚中心街（虹琦花园）认购意向书，约定以1019155元购买时尚中心街A区9号、10号商铺。原告依约分别于2005年9月25日、29日支付购房款250544元、268611元，但威利公司未能依约交房。2006年12月，威利公司开发的时尚中心街因违规建筑，被告武汉市规划局全部拆除。2007年8月20日，原告与威利公司签订退房协议，约定原告已付购房款在协议生效后三个月退还。但威利公司并未按照协议约定退款。2014年3月19日，威利公司向原告出具欠条，其尚欠489155元未退还。原告认为其签订的时尚中心街认购意向书作为商品房买卖合同虽然无效，但威利公司应承担返还购房款的义务。按照司法解释，威利公司还应承担不超过购房款一倍的赔偿责任。同时，汇峰公司和铁机村在上述项目开发过程中，存在过错，应与威利公司一起承担连带责任。因城中村改造，铁机村的大部分资产已并入武汉铁机集团有限公司，故该公司应承担相应民事责任。原告为此诉至法院，请求判令：一、被告威利公司返还原告购房款489155元；二、被告威利公司向原告支付购房款489155元的利息（自2005年9月25日起至上述款项还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），被告汇峰公司、被告铁机集团对此承担连带责任；三、被告威利公司赔偿原告已付房款一倍的损失489155元，被告汇峰公司、被告铁机集团对此承担连带责任；四、本案诉讼费用由被告承担。原告胡立红为支持其诉讼主张，依法向本院提交以下证据：证据一、欠条一份，拟证明：被告威利公司欠原告489155元。证据二、收款收据两份，拟证明：原告已付购房款共计489155元。证据三、退房协议两份，拟证明：被告威利公司与原告签订退房协议的事实。证据四、时尚中心街认购意向书两份，拟证明：被告威利公司与原告签订购房意向书的事实。被告铁机集团辩称：一、本案不属于商品房销售合同纠纷，应属一般的欠款纠纷。二、被告铁机集团与原告没有房屋买卖合同关系，不是本案适格的被告，应驳回原告对被告铁机集团的起诉。三、原告起诉已过诉讼时效。被告铁机集团未向本院提交证据。经庭审质证，被告铁机集团对原告提交的证据二、三、四的真实性无异议，但对证据四的关联性有异议；对证据一的真实性无法确认。被告威利公司及被告汇峰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，应视为对自己质证权利的放弃和对原告陈述的认可。对原告提交的上述证据，结合当事人的质证意见，本院对原告提交的证据二、三、四的真实性予以确认，证据与本案有关联，本院依法予以采信。原告提交的证据一，系威利公司向原告出具的欠条，结合欠条的内容以及认购书、退房协议等证据，该欠条可以证明威利公司认可欠原告购房款489155元尚未退还的事实，对该证据，本院予以采信。经审理查明，2000年8月18日，汇峰公司（原武汉汇峰集团有限责任公司），与铁机集团签订了一份《土地有偿转让协议》，约定：铁机集团将其所有的位于武青三干道旁面积约110亩集体所有土地的使用权转让给汇峰公司进行华城广场商品房开发；转让总价为1900万元，以后按双方认可的实际测量面积作调增调减；铁机集团可按汇峰公司当时售价的70%收购其开发的武青三干道上50%的门面房，收购门面房款可从土地款中冲减。2003年9月27日，汇峰公司与铁机集团又签订了一份补充协议，约定：土地有偿转让协议中，铁机集团转让给汇峰公司的土地总面积为155.81亩，总价为26192350元；汇峰公司将华城广场东边原价让出宽26米、长280.72米（折合面积10.95亩）总价为1828650元的土地，用于铁机集团自行设计建设商业步行街；此款应从土地转让总价中予以扣除；铁机集团同时还分摊汇峰公司开发手续总费用3613100元中的1898000元，此款从土地转让总价中扣除。同年10月9日，汇峰公司取得了土地有偿转让协议中转让土地的使用权证，但没有办理补偿协议中让出土地的使用权过户手续。2004年4月，汇峰公司取得了本案所涉房屋309号土地的建筑红线定位图，武汉市城市规划管理局给汇峰公司下达了本案所涉房屋的建设工程规划许可通知书。汇峰公司实际支付给铁机集团土地转让款为22465700元。2005年5月23日，铁机集团与威利公司签订了一份关于“华城广场”商业步行街项目的内部协议，约定铁机集团将华城广场东边10.95亩的商业步行街开发经营权转让给威利公司，开发经营所得利润均归威利公司享有，与铁机集团无关；铁机集团应从该开发项目中获得利润为6441120元，包括铁机集团已缴纳的各项规费3613100元和土地款2828020元。签订协议后，威利公司在此地开发时尚中心街，并委托武汉美博房地产经纪有限公司全程营销策划，发布了“时尚中心街”广告，广告上注明投资商为铁机集团，开发商为汇峰公司，发展商为威利公司。2005年9月22日，原告与威利公司签订时尚中心街（虹琦中央街）认购意向书两份，其中一份约定：原告以518611元的价格购买时尚中心街A区9号商铺一套，面积79平方米，单价为每平方米6564.69元；原告应在2005年9月21日前首付定金1万元，在2005年9月30日前付258611元，剩余房款25万于2006年6月28日前付清；被告威利公司于2006年6月28日之前向原告交付房屋。另一份约定，原告以500544元的价格购买时尚中心街A区10号商铺一套，面积79平方米，单价为每平方米6336元；原告应在2005年9月21日前首付定金1万元，在2005年9月30日前付240544元，剩余房款25万于2006年6月28日前付清；被告威利公司于2006年6月28日之前向原告交付房屋。认购书签订后，原告共向被告支付上述A区9号、10号商铺购房款519155元。2006年6月28日，威利公司未能按期交房。2006年12月，威利公司开发的时尚中心街因属违章建筑，被武汉市规划局全部拆除。由此，引发了被告威利公司与业主、建设施工方之间的矛盾，为维护社会和谐稳定，武汉市洪山区人民政府曾成立工作专班集中解决相关问题。2007年4月27日，被告威利公司向武汉市洪山区人民政府申请重新启动该项目重建。2007年7月3日，武汉市洪山区人民政府致函武汉市规划局，请示该局能否重新审批时尚中心街的规划方案，以解决广大业主和被告威利公司的具体困难，维护社会稳定。2008年3月24日，被告威利公司向武汉市洪山区人民政府申请重新审批规划方案。2009年4月9日，武汉市洪山区人民政府再次致函武汉市规划局，请求该局重新审批调整后的规划方案，使被告威利公司对该项目早日启动重建。另，2008年5月，案外人程宏佳等购买时尚中心街部分业主就此向本院提起诉讼，要求三被告共同返还购房款并赔偿损失。2010年9月19日，武汉市中级人民法院对该案作出生效判决。在执行程序中，就时尚中心街项目土地使用权的处置，本院亦致函武汉市国土资源和规划局。2011年5月10日，该局就此回复本院，明确该土地应由被告汇峰公司启动重新建设。至此，原告认为被告威利公司承诺的通过武汉市洪山区人民政府启动项目重建的方案已无法实现。原告多次要求被告威利公司返还购房款，但被告威利公司仅退还2万元，后被告于2014年3月19日向原告出具欠条一份，写明尚欠原告购房款489155元。原告为此诉至本院，要求判如诉请。本院认为，汇峰公司与铁机集团签订的补充协议，虽系双方真实意义表示，但补充协议中约定的转让土地在汇峰公司取得土地使用权后没有办理过户登记手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的规定，及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应当认定该合同未生效”的规定，汇峰公司与铁机集团签订的补充协议还未生效。因汇峰公司将土地转让给铁机集团时没有办理过记登记手续，铁机集团没有取得补充协议中转让土地的使用权，故铁机集团与威利公司签订的“华城广场”商业步行街项目的内部协议无效。原告与威利公司签订的时尚中心街认购意向书，虽然不是正式的商品房买卖合同，但该意向书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且威利公司已经按照约定收受原告的购房款，根据有关法律的规定，该意向书应认定为商品房买卖合同，但由于威利公司没有取得时尚中心街商品房预售许可证，因此，威利公司与原告签订的认购意向书无效。无效的合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告威利公司尚有489155元的购房款未返还给原告，故原告要求威利公司返还购房款489155元的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款的一倍的赔偿责任。故对原告提出的要求被告威利公司赔偿不超过一倍购房款的损失489155元的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，被告威利公司还应承担自2005年9月29日起至本判决指定的付款之日的利息，利息以489155元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算。虽原告与威利公司签订的时尚中心街认购意向书无效，是由于威利公司没有取得商品房预售许可证，但汇峰公司将时尚中心街的土地转让给铁机集团时没有办理土地过户手续，而铁机集团在既没有房地产开发经营权，又没有取得时尚中心街的土地使用权证情况下将开发经营权转让给威利公司，致使威利公司违规开发建设、销售，汇峰公司和铁机集团均存在过错行为，且发布的时尚中心街广告中注明投资商为铁机集团，开发商为汇峰公司，铁机集团又获得了利润，因此，铁机集团和汇峰公司应对威利公司支付原告的利息和赔付已付购房款一倍的损失共同承担连带赔偿责任。被告铁机集团辩称的，本案系一般欠款纠纷，不属于商品房销售合同纠纷。本院认为，被告威利公司出具的欠条，仅是其对上述商品房销售合同纠纷中自身对原告应承担债务的确认，未改变本案民事法律关系的性质。对被告铁机机关的上述抗辩主张，本院依法不予采纳。关于被告铁机集团提出的诉讼时效抗辩，本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。同时，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。同时，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，被告威利公司未按协议约定向包括原告在内的全体购房业主交付房屋，并由此引发大量社会矛盾。在武汉市洪山区人民政府的协调下，被告威利公司曾承诺业主将对被拆迁的商铺进行重建，该解决方案也得到业主代表的同意。此后，虽然部分业主就此提起诉讼，但被告威利公司、武汉市洪山区人民政府就项目重建仍在进行协调。因项目重建规划的审批权在武汉市国土资源和规划局，而该局对武汉市洪山区人民政府的申请，一直未予回复。期间，因武汉市洪山区人民政府一直在解决包括原告在内的业主所提出的保护民事权利的请求，本案诉讼时效中断。2011年5月10日，武汉市国土资源和规划局因另案执行回复本院，明确说明该项目重建只能由被告汇峰公司组织实施。虽然该局就此问题的回复，是应本院执行其他业主同类案件需要而作出的，但该回复的内容也可视为有审批权的行政管理部门对时尚中心街能否由被告威利公司重新建设这一尚待解决问题的意见。原告由此得知，由被告威利公司用重建的商铺进行赔偿的解决方案将无法实现。本案的诉讼时效，应从此时重新计算。被告威利公司于2014年3月14日向原告出具欠条一张，此时，原告的债权超过法律规定的两年的诉讼时效。被告威利公司于诉讼时效届满之后向原告出具欠条，可以视为被告威利公司放弃了诉讼时效的抗辩权，同时也再一次确认了其与原告之间就上述购买商铺的行为而产生的债权债务关系。被告威利公司放弃诉讼时效的抗辩权系其独立的处分行为，法律后果并不及于对上述债务承担连带责任的被告铁机集团。如被告威利公司于诉讼时效届满前向原告出具欠条，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条的规定，则对被告铁机集团也发生诉讼时效中断的效力。综上，对被告铁机集团提出的诉讼时效抗辩主张，本院依法予以采纳。另，被告汇峰公司未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼时效的抗辩，其应就上述债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖北威利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡立红购房款489155元；二、被告湖北威利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡立红支付已付购房款489155元的利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2005年9月29日起计算至本院生效判决确定的还款之日止）；三、被告湖北威利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡立红已付购房款一倍的损失489155元；四、被告武汉汇峰房地产开发有限公司对上述第二、三项承担连带赔偿责任。五、驳回原告胡立红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8637元，由被告湖北威利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　陈钢审　判　员　　杨洁人民陪审员　　杨琴二〇一六年××月××日书　记　员　　余浪 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