（2016）津02民终4435号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-04
案件名称
张刚福与天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司,张刚福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终4435号上诉人（原审被告）：天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽河北路宏达园10号楼底商。法定代表人：郝振明，董事长。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张刚福。委托诉讼代理人：刘铭。上诉人天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司因（以下简称宏达公司）与被上诉人张刚福房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初22505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司的委托诉讼代理人刘忠义，被上诉人张刚福的委托诉讼代理人刘铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏达公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方之间原来是租赁合同关系。2011年1月20日双方签订租赁合同，约定由被上诉人承租上诉人涉案场地。后因涉案场地房屋没有通过消防验收双方发生纠纷。经法院审理，二中院作出（2012）二中民四初字第9号民事判决书（以下简称9号判决）判令上诉人赔偿被上诉人装修损失12952281元及返还定金3000000余元。5月18日，二中院曾委托天津中兴财咨询有限公司对工程造价进行鉴定。9号判决目前已经执行完毕，上诉人已经全部履行赔偿义务。2014年11月，案外人向被上诉人提出了租赁合同纠纷诉讼，理由是2011年5月30日，案外人与被上诉人签订租赁合同，承租被上诉人自上诉人处承租的涉案场地4800平米的房屋且进行装修。后因消防验收不合格，导致其无法经营，要求赔偿已经装修的损失。经过审理，二中院（2014）二中民四初字第109号民事判决书（以下简称109号判决）判令被上诉人赔偿案外人装修损失8042315元。在该案件审理过程中，案外人申请对装修损失进行鉴定，法院委托了与9号判决相同的评估单位对已经评估过的涉案场地中4800平米再次进行鉴定。天津中兴财咨询有限公司对工程进行了鉴定后，判决书就根据鉴定认定被上诉人要赔偿案外人的装修损失8040000余元，就此，上诉人向一审法院提出异议，根据被上诉人提供的案外人与装修公司签订的装修合同约定的装修竣工日期看，案外人的装修是在2011年12月完成的，9号判决的起诉日期是2012年1月。对整个场地的鉴定，是在2012年5月进行的。很显然，此时，案外人的装修已经完成了。9号判决鉴定是对当时的装修现状进行评估的，自然包括被上诉人与案外人的装修在内。为什么要把他们分开，分为非基础装修和基础装修，上诉人不清楚。9号判决的委托书和鉴定报告中，注明的都是对场地的装修造价进行鉴定，并没有区分基础工程还是非基础工程。109号判决中没有根据的对9号判决的委托范围更改为对基础装修进行鉴定。109号判决中，并没有将上诉人列为案件的当事人，因此109号判决对上诉人不产生效力，不能作为直接认定本案的依据。但是一审法院并没有听取上诉人的意见，甚至在判决中对上诉人的主张没有给予任何的叙述，直接用109号判决作为本案的证据使用，是没有法律依据的。109号判决中所委托的鉴定部门与9号判决委托的鉴定部门是同一个单位。法院在委托书中，直接将9号判决的装修损失认定为基础装修损失，是没有依据的。上诉人认为，109号判决与9号判决所作的鉴定内容有重复的部分。被上诉人张刚福辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。张刚福向一审法院起诉请求：1、判令被告宏达公司给付原告赔偿聂心悦的装修损失；2、判令被告给付原告支付聂心悦的诉讼费、鉴定费112736元；3、判令被告赔偿原告支出的天津滨海新区数码港电子市场电费1730201元；4、判令被告赔偿原告支出的天津滨海新区数码港电子市场员工工资789170元及社保费用213882.12元；以上合计10888304.12元。一审法院认定事实：2011年1月20日，张刚福与宏达公司签订《房屋租赁合同》，约定张刚福承租宏达公司所有的位于天津市滨海新区塘沽上海道297、341、365、381、445、453、459、467、475、483、489及上海道（外滩）卫生间即（外滩F区）共计12718.28平方米房屋用于经营，租赁期限12年，自2011年2月1日至2023年5月31日，合同签订后，张刚福对上述承租房屋进行了基础装修。2011年5月30日，张刚福与案外人聂心悦签订《房屋租赁合同》，张刚福将上述承租部分的上海道365号，建筑面积为4800平方米转租给聂心悦，租金期限自2011年6月1日至2019年5月30日。合同签订后，聂心悦在张刚福的基础装修上进行了二次装修。2012年1月6日，张刚福起诉宏达公司，请求解除与宏达公司签订的《房屋租赁合同》，要求双倍返还定金6000000元，赔偿装修损失13870973元，电费损失50000元。宏达公司在该案中提出反诉，请求解除与张刚福签订的《房屋租赁合同》，要求张刚福支付2011年6月1日至2012年2月7日的房屋租金3410013.12元。天津市第二中级人民法院于2012年6月19日做出9号判决，认为：“双方签订的《房屋租赁合同》涉及标的物未经天津市公安消防机构验收合格，且直至本案诉讼期间，宏达公司仍不能提供出租房屋的消防验收合格证，违反了《中华人民共和国消防法》第十条的强制性、效力性规定，应当认定合同无效，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防验收机构验收的房屋，未经验收或者经验收不合格的，应该认定租赁合同无效，本案双方当事人所订立的合同属于上述情况，应属无效。该房屋现为宏达公司所有，宏达公司在明知出租房屋竣工后没有取得消防验收合格的情况下，依然与张刚福签订《房屋租赁合同》，将未经消防验收合格的商业性用房对外出租，主观上存在明显过错，导致双方订立的合同无效，应承担全部过错责任。对此，宏达公司应承担对张刚福因租赁期限主张的各项合理损失的赔偿责任。关于张刚福装修损失赔偿问题及宏达公司反诉使用费问题。张刚福为实现对外招租目的，对租赁房屋进行了装修，并得到宏达公司的允许，房屋装修后，因诉争房屋未取得消防合格证而一直未能使用。由于宏达公司单方错误，导致合同无效，对于张刚福投入租赁房屋内的装饰装修、改善和增添的添置物、附和物支付的各项费用损失，应由宏达公司负责赔偿，鉴于张刚福对租赁房屋装饰装修后，并未使用，不存在使用后残值折算问题，因此该项损失以一审法院委托天津中兴财咨询有限公司出具的《工程造价鉴定报告》记载的装修工程造价为人民币12952281元为认定依据和赔偿标准，由宏达公司承担赔偿责任”据此，判决判令“一、被告（反诉原告）天津市塘沽区宏达实业发展有限公司于本判决生效起十日内赔偿原告（反诉被告）张刚福装修损失人民币12952281元；二、被告（反诉原告）天津市塘沽区宏达实业发展有限公司于本判决生效起十日返还原告（反诉被告）张刚福3000000元；三、驳回原告（反诉被告）张刚福的其他诉讼请求；四、被告（反诉原告）天津市塘沽区宏达实业发展有限公司的反诉请求。”该判决作出后，张刚福与宏达公司均未上诉，后宏达公司向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院经审查后，裁定驳回了宏达公司的再审申请。现9号判决已发生法律效力。2014年11月7日，案外人聂心悦起诉张刚福，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求张刚福返还定金500000元，赔偿装修费26000000元，天津市第二中级人民法院于2015年11月5日做出109号判决，认为：“双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，对双方当事人具有约束力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。现已生效的一审法院（2012）二中民四初字第9号民事判决认为，包括本案双方当事人租赁的涉诉房屋在内的外滩F区均未取得消防验收合格证，因此涉诉房屋不能投入使用，原告聂心悦主张解除双方当事人签订的房屋租赁合同，于法有据，且被告张刚福亦同意解除该合同，因此聂心悦关于解除双方签订的房屋租赁合同的主张应当予以支持。双方当事人签订的房屋租赁合同因涉诉房屋无法使用而被解除，张刚福应对聂心悦因此而遭受的损失予以赔偿，张刚福在庭审中表示同意全额赔偿聂心悦实际发生的装修损失并返还定金，该意见并不违反法律规定，应当予以准许。聂心悦在本案中申请撤回关于涉诉房屋进行电力改造所发生的费用以及案外人“鼎盛KTV公司”就聂心悦转租的部分涉诉房屋所发生的装修费用的诉讼请求，该申请并不违反法律规定，一审法院予以准许。关于聂心悦实际发生的装修损失的数额问题，天津中兴财咨询有限公司出具津中兴财基鉴字（2015）第008号基本建设工程造价鉴定意见书，认定涉诉房屋即坐落于：“外滩F区”的“茶博会”非基础装修工程造价为8042315元，天津中兴财咨询有限公司为做出该鉴定意见，曾在法庭主持下到涉诉房屋现场查看，其认定的上述非基础装修工程造价与涉诉房屋装修现场的实际情况相符，且该造价亦不包含（2012）二中民四初字第9号案件中张刚福所做的基础装修的费用以及电力改造费用、案外人“鼎盛KTV”装修费用，因此该鉴定意见所认定的8042315元工程造价应当认定为聂心悦的实际装修损失。”据此判决判令“一、解除原告聂心悦与被告张刚福于2011年5月30日签订的房屋租赁合同；二、被告张刚福于本判决生效后十日内返还原告聂心悦定金500000元；三、被告张刚福于本判决生效后十日内赔偿原告聂心悦装修损失人民币8042315元，四、驳回原告聂心悦的其他诉讼请求。案件受理费174300元、鉴定费178000元，共计352300元，由原告聂心悦承担239564元，由被告张刚福负担112736元。”该判决作出后，张刚福不服，提起上诉，2016年3月22日，天津市高级人民法院做出（2016）津民终47号民事判决书，撤销了109号判决第一项，确认张刚福与聂心悦于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》无效，维持109号判决的第二项、第三项、第四项及诉讼费负担部分。（2016）津民终47号民事判决书已经发生法律效力。另查明，109号判决的工程造价鉴定委托书第七条的其他事项中载明：“另请注意，（2012）二中民四初字第9号案件中，你单位曾对张刚福对外滩F区所作的基础装修造价进行鉴定，本案中，你单位在“茶博汇”的非基础装修的装修工程造价时不应将张刚福的上述基础装修包含在内。”再查，天津市塘沽区宏达实业发展有限公司于2011年10月6日变更名称为现被告名称。一审法院认为，根据庭审情况及原、被告所提供的证据，本案的焦点问题为：109号判决判定的张刚福赔偿案外人聂心悦的装修损失是否包含在9号判决判定的宏达公司赔偿张刚福装修损失之中。经查，张刚福承租宏达公司“外滩F区”房屋后，对上述房屋进行了基础装修，并将部分房屋转租给聂心悦，聂心悦在张刚福的基础装修上，进行了二次装修。在109号判决的一审法院认为部分写明：“关于聂心悦实际发生的装修损失的数额问题，天津中兴财咨询有限公司出具津中兴财基鉴字（2015）第008号基本建设工程造价鉴定意见书，认定涉诉房屋即坐落于：“外滩F区”的“茶博会”非基础装修工程造价为8042315元，天津中兴财咨询有限公司为做出该鉴定意见，曾在法庭主持下到涉诉房屋现场查看，其认定的上述非基础装修工程造价与涉诉房屋装修现场的实际情况相符，且该造价亦不包含（2012）二中民四初字第9号案件中张刚福所做的基础装修的费用以及电力改造费用、案外人“鼎盛KTV”装修费用，因此该鉴定意见所认定的8042315家园工程造价应当认定为聂心悦的实际装修损失”，同时根据天津市第二中级人民法院（2014）二中民四初字第109号案件的工程造价鉴定委托书，法院亦要求鉴定单位另请注意，因鉴定单位曾在（2012）二中民四初字第9号案件中，对张刚福外滩F区所作的基础装修造价进行鉴定，在109号案件中的“茶博汇”的非基础装修的装修工程造价时不应将张刚福的上述基础装修包含在内。故依据上述事实，可以认定109号判决判定的张刚福赔偿案外人聂心悦的装修损失并不包含在9号判决判定的宏达公司赔偿张刚福装修损失之中，根据已生效的9号判决认定的事实，宏达公司将未经消防验收合格的商业性用房对外出租，主观上存在明显过错，导致原、被告订立的合同无效，应承担全部过错责任。同时因生效的（2016）津民终47号民事判决书维持了109号判决中张刚福赔偿聂心悦装修损失及诉讼费负担部分，该损失为张刚福必然产生的损失，亦应由具有全部过错责任的宏达公司承担，原告据此主张，于法有据，一审法院予以支持。关于张刚福主张的电费、员工工资、社保费用的诉请，所提交的证据不能证明其主张，对其提出该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告张刚福损失人民币8155051元（8042315＋112736）；二、驳回原告张刚福的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87130元，减半手续43565元，由原告承担10891元，由被告负担32674元（被告于判决生效后五日内给付原告）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，上诉人请求对9号判决和109号判决中的鉴定报告是否存在重复鉴定的部分进行鉴定。本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应赔偿被上诉人8155051元，即8155051元的装修费用是否包含在9号民事判决中认定的数额。被上诉人提出一审诉请是基于109号判决，上诉人主张该判决内容重复，该判决判令的赔偿数额实际已经包含在9号判决中。9号判决和109号判决由天津中兴财咨询有限公司分别出具鉴定报告，且109号判决中认定该判决涉及的鉴定报告中的造价不包含9号判决中张刚福所作的基础装修的费用以及电力改造费用、案外人“鼎胜KTV公司”装修费用。一审法院基于9号判决和109号判决判令被上诉人向案外人聂心悦赔偿8155051元并无不当，本院予以确认。9号判决和109号判决的鉴定报告是本院按照法定程序依据当事人的申请委托具有相应资质的鉴定机构作出，且两个案件委托同一鉴定单位作出鉴定报告并不违反法律规定，故上诉人要求重新鉴定的主张事实及法律依据不足，本院不予支持。关于上诉人以对109号判决和（2016）津民终47号判决提出撤销权诉讼为由向本院申请中止审理，不属于中止审理的法定情形，故本院对于上诉人中止审理的申请不予支持。综上，宏达公司上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12369元，由上诉人天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏代理审判员 李宝罡代理审判员 曹 静二〇一六年十月二十八日书 记 员 李珊珊 更多数据：搜索“”来源：