（2016）津01民终6097号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-02-26

案件名称

天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司、赵静茹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司,赵静茹,王锦林,天津中建国际工程设计有限公司,夏尧,天津市和平区小白楼房管站

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终6097号上诉人（原审被告）：天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司，住所地天津开发区洞庭路66号3号楼13层01、03、05室。主要负责人：吴磊，经理。委托诉讼代理人：国占开，天津善智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵静茹，女，1971年3月2日出生，汉族，海华宇泰（天津）投资咨询有限公司总经理，住天津市西青区。委托诉讼代理人：侯永福，天津易盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫路萍，天津易盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王锦林，男，1954年8月14日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：赵国胜，天津昭元律师事务所律师。原审被告：天津中建国际工程设计有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区响螺湾旷世国际大厦B座305489号，现办公地址天津市塘沽区杭州道72号。法定代表人：王文韬，总经理。委托诉讼代理人：张立敏，男，该公司纪委书记。委托诉讼代理人：李必贵，男，该公司副总经理。原审被告：夏尧，男，1982年7月7日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。原审第三人：天津市和平区小白楼房管站，住所地天津市和平区承德道**号。法定代表人：王鹏，站长。委托诉讼代理人：赵琳，女，该站干部。上诉人天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司（以下简称中建滨海分公司）、赵静茹因与被上诉人王锦林及原审被告天津中建国际工程设计有限公司、夏尧、原审第三人天津市和平区小白楼房管站房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中建滨海分公司上诉请求：依法撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101民初2820号民事判决关于我公司给付被上诉人王锦林房屋租金134200元及每日850元违约金的判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：赵静茹代我公司支付拖欠被上诉人王锦林的租金和违约金，应得到支持，一审法院适用法律错误。关于违约金我方提出了过高的抗辩，因其高于损失的30%，对违约金应依法予以调整。王锦林辩称，至2016年3月份才知道房屋的实际使用人是赵静茹，合同明确约定不能转租。上诉人如果按照一审判决执行的话，案件不会拖延到现在，一审法院认定的违约金是双方认可的，应驳回上诉，维持原判。赵静茹上诉请求，撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101民初2820号民事判决第一、三、四项，依法改判驳回被上诉人王锦林的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：我与中建滨海分公司是合作关系并不是转租关系，已经按照合同约定缴纳了租金，不存在违约的情形，故不同意解除合同。天津中建国际工程设计有限公司述称，同意中建滨海分公司的上诉意见。天津市和平区小白楼房管站述称，服从法院判决。夏尧未向本院提交答辩意见。王锦林向一审法院起诉请求：1.判令2016年6月15日（即送达诉状副本之日）解除原告与中建滨海分公司的房屋租赁合同；2.判令四被告连带支付原告租金146400元、按照每日850元给付自2016年6月16日（即合同解除之日次日）至实际给付拖欠租金之日的违约金、按照每日813元的租金标准给付自合同解除之日至实际交付房屋之日的占有使用费；3.判令中建滨海分公司、赵静茹、夏尧腾空房屋并交付原告；4.本案诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市××××号，计租面积467.72平方米，承租人为原告王锦林，系第三人天津市和平区小白楼房管站管理的工商业用房。原告王锦林与被告中建滨海分公司系租赁关系。2013年7月12日，原告作为甲方与中建滨海分公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租与乙方用于办公，也可以开展其他商业服务，租期12年，自2013年10月1日至2025年9月30日，自2014年10月1日至2019年9月30日年租金为292800元，半年支付一次租金，乙方于每年6月25日及12月25日前将租赁房屋租金支付给甲方。乙方应交纳房屋房租押金50000元。乙方延期一个月及以上支付租金，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日，按每日850元向甲方支付违约金。乙方在承租期内，享有租赁房屋使用权、占有权、合作经营权，无转租权。现被告中建滨海分公司欠付原告2016年1月1日至2016年6月30日的租金。被告天津中建国际工程设计有限公司与中建滨海分公司系总公司与分公司的关系。被告中建滨海分公司与被告赵静茹系转租关系，2014年6月25日签订《合作合同》，将涉案房屋租与赵静茹，租期自2014年7月1日至2025年9月30日，2014年7月1日至2019年9月30日期间的年租金为300000元。后赵静茹于2016年5月1日又将涉案房屋转租给夏尧，第一次庭审后，经组织各方当事人到现场进行勘验，被告夏尧在现场并承认诉争房屋现由其控制，但未实际经营，原告遂申请追加夏尧为本案共同被告。关于中建滨海分公司主张原告与赵静茹存在直接租赁关系并辩称原告王锦林系一房两租、收取赵静茹的房租是为转交给原告的事实，提交证据为注册在涉案房屋内的岳岚蔬食（天津）餐饮有限公司中的股东为被告赵静茹，并提交向工商部门出具的《住所租赁使用证明》、涉案房屋的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，对上述证据原告及赵静茹均予以否认，赵静茹认可与中建滨海分公司系转租关系。一审法院认为，案件的焦点为原告是否有权解除合同及解除后的法律后果。原告王锦林与被告中建滨海分公司之间签订的涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立、有效。当事人应按照合同的约定全面履行自己义务。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告欠租，主张2016年6月15日即原告诉状送达中建滨海分公司的时间解除合同，符合合同约定和法律规定，予以支持。对于欠租146400元租金一节，根据合同相对性原则，被告中建滨海分公司负有给付至合同解除之日即2016年6月15日租金134200元的义务，其抗辩应由实际使用人赵静茹给付房租的意见不予采信。对于原告主张按照每日850元给付2016年6月16日（即合同解除之日次日）至实际给付拖欠租金之日的主张，按照合同约定原告有权主张违约金，对于合同中约定的每日850元的违约金，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该项主张的每日850元的违约金标准并未过分高于同地段的非住宅房屋租赁指导租金，被告中建滨海分公司的抗辩意见不予采信。被告天津中建国际工程设计有限公司与中建滨海分公司系总公司与分公司的关系，根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故被告天津中建国际工程设计有限公司应与中建滨海分公司共同承担租金及违约金的给付责任。原告收取中建滨海分公司房租押金50000元，现同意退还，予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告中建滨海分公司作为承租人应将租赁物涉案房屋返还给原告，由于中建滨海分公司并未实际占用房屋，故不承担逾期腾房的使用费。被告夏尧系诉争房屋的实际控制人，被告赵静茹主张其与夏尧的合作合同尚未开始经营和给付租金，故被告赵静茹作为次承租人、夏尧作为实际控制人亦负有将涉案房屋腾空交还原告的义务，逾期腾房的，支付房屋使用费。对于房屋使用费标准，原告主张比照原租赁合同约定的标准计算，与法不悖，予以支持。被告赵静茹和夏尧负有按照租金标准每日813元连带给付逾期腾房的房屋使用费义务。赵静茹与中建滨海分公司系转租关系，未得到原告的同意，且违反了中建滨海分公司无转租权的约定，导致该转租行为无效的法律后果。赵静茹主张的代中建滨海公司支付欠付租金和违约金抗辩原告合同解除权的主张，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被告赵静茹的抗辩意见不予采信。被告夏尧经法院合法传唤未到庭应诉,漠视其应承担的诉讼义务，以其行为放弃了自己的诉讼权利。应根据原告提供的证据及其当庭陈述，运用证据归责原则，作出裁判。判决：一、确认原告王锦林与被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司就天津市××××号房屋于2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月15日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司和被告天津中建国际工程设计有限公司共同给付原告王锦林自2016年1月1日至2016年6月15日的租金134200元及自2016年6月16日至实际给付前述拖欠租金之日按照每日850元计算的违约金；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司、被告赵静茹、被告夏尧将天津市××××号房屋腾空交还原告王锦林；四、本判决生效之日起十五日内，被告赵静茹、被告夏尧连带给付原告王锦林自2016年6月16日至实际腾房之日的房屋使用费，按照每天813元计算；五、本判决生效之日起十五日内，原告王锦林退还被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司交纳的房租押金50000元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费2589.5元，由被告天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司、天津中建国际工程设计有限公司、赵静茹、夏尧共同全部负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人中建滨海分公司与被上诉人王锦林之间是房屋租赁关系，在上诉人中建滨海分公司拖欠租金违反了合同约定的情形下，被上诉人王锦林主张解除合同应予支持。关于违约金部分，一审法院综合考量了当事人的实际损失和合同的履行情况以及过错程度和预期利益等，按照双方的合同约定每日850元的标准支付违约金并无不当。关于上诉人赵静茹提出其与上诉人中建滨海分公司系合作关系的主张，上诉人中建滨海分公司予以否认，认为合作协议名为合作实为租赁。上诉人赵静茹在一审审理中亦承认其与上诉人中建滨海分公司系转租关系，故一审法院认定上诉人赵静茹与上诉人中建滨海分公司之间的转租合同无效是正确的，由于该合同无效，故上诉人赵静茹主张代上诉人中建滨海分公司支付房租作为抗辩被上诉人王锦林合同解除权的理由不能成立。至于上诉人赵静茹提出的中建滨海分公司的负责人吴磊涉嫌刑事诈骗的问题，上诉人应另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计4573元，由上诉人天津中建国际工程设计有限公司滨海新区分公司负担2984元，由上诉人赵静茹负担1589元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘应红审　判　员　　王　路代理审判员　　姜纪超二〇一六年十月二十八日书　记　员　　仇　维附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”