（2016）闽民申1943号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-07-04
案件名称
翁宜平、福州海晟物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
翁宜平,福州海晟物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽民申1943号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：翁宜平，男，1958年8月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：翁旭明(系翁宜平之子)，住福建省福州市台江区。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：福州海晟物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区浦乾路19号兴元星辰13#01、02。法定代表人：吴文香，该公司总经理。再审申请人翁宜平因与被申请人福州海晟物业管理服务有限公司(以下简称海晟公司)物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院(2015)榕民终字第5044号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。翁宜平申请再审称，一、生效判决认定其所在的捷报花园小区业委会与海晟公司签订的《物业服务合同》对其具有约束力，是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条规定，“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，而本案事实是捷报花园自2005年成立首届业委会并经2008年、2011年换届选举，均是在没有召开小区业主大会的前提下成立的。对此，翁宜平多次致电福州市房管局物业处、福州市鼓楼区房管局物业科、福州市洪山镇人民政府物业站，均得到确认，即讼争小区没有召开过业主大会，没有成立业委会，也没有召开业主大会选聘物业公司。海晟公司未经业主大会选聘直接闯入讼争小区开展物业服务，造成业主共有财产被侵吞，物业服务质量低劣。对此，翁宜平已另案起诉。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条规定，“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效”。本案中，海晟公司未经小区业主大会依法选聘，其与小区业委会签订的《物业服务合同》，违反上述法律规定，应属无效，故海晟公司无权向翁宜平收取物业费。二、生效判决认定业主不交物业费，物业公司无需先行经过小区业委会的催缴程序即可直接起诉，也是错误的。根据《物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持”，均明确物业服务企业起诉主张物业费的前置条件，但生效判决却认定上述规定的催交程序属于管理性规范而非效力性规范，显然与上述法律规定相悖。三、翁宜平为了让一审更好地查明本案事实，在法定期限内申请有关行政机关的证人出庭作证，但一审判决均未载明其申请事项，导致其无从知道上述证人是经一审通知后表示不愿意出庭作证，还是一审对翁宜平的上述申请不予准许。二审对其上诉提出的该问题亦未予阐述。可见，生效判决对其上诉请求所涉的有关事实未全面审查，导致本案事实认定错误。综上，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定，请求再审。本院审查查明，1、福州市鼓楼区人民法院于2013年7月22日作出(2013)鼓民初字第693号民事判决，认定：“被告(海晟公司)与捷报业委会签订的《物业服务合同》已经本院于2012年9月19日作出的(2012)鼓民初字第3527号《民事判决书》及福州市中级人民法院于2012年12月19日作出的(2012)榕民终字第3099号终审《民事判决书》已确认合法有效。原告(翁宜平)以所在小区捷报业委会成立及换届不合法，被告进驻捷报花园开展物业工作也未经业委会选聘以及物业合同部分条款违反法律法规规定为由认为该合同无效证据不足，本院不予采纳。”据此判决：一、驳回翁宜平关于确认2009年3月18日《物业服务合同》无效的诉讼请求。二、三、四(略)。海晟公司不服，提出上诉。福州市中级人民法院于2013年12月16日作出(2013)榕民终字第3710号民事判决，维持一审第一、二、四项判决；撤销第三项判决；驳回翁宜平的一审诉讼请求。2、海晟公司曾经起诉翁宜平要求支付尚欠的2009年3月16日起至2012年5月期间的物业服务费3923.15元、分摊的公共电费157.7元、赔偿律师代理费3000元等，该物业服务合同纠纷一案经福州市鼓楼区人民法院于2012年9月19日作出(2012)鼓民初字第3527号民事判决、福州市中级人民法院于2012年12月19日作出(2012)榕民终字第3099号民事判决(维持原判)，均确认海晟公司与捷报小区业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，合同对双方均有约束力。海晟公司经小区业委会委托投标中标后在福州市鼓楼区房地产管理局备案且为包括翁宜平在内的小区业主提供了物业管理服务，海晟公司与翁宜平之间事实上形成了物业管理合同关系。翁宜平在接受服务的同时也应履行支付物业管理费用之义务。判令翁宜平向海晟公司支付物业管理费3923.15元、逾期付款利息以及2009年3月至2012年3月期间的公共用电分摊费157.7元。翁宜平不服，向我院申请再审，我院于2013年7月10日作出(2013)闽民申字第659号民事裁定，载明：“关于再审申请人提出被申请人与捷报花园业委会签订的《物业服务合同》对其无约束力的申请再审理由。经查，根据福州市鼓楼区房地产管理局对捷报花园业委会以及涉案《物业服务合同》的备案资料，原审依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款‘业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力’的规定，认定被申请人与捷报花园业委会签订的《物业服务合同》效力及于作为捷报花园业主的翁宜平，并无不当”，并驳回翁宜平的再审申请。本院经审查认为，本案争议焦点在于讼争《物业服务合同》是否合法有效、海晟公司未经捷报花园小区业委会的催告程序直接起诉翁宜平是否违反程序、一、二审对翁宜平申请证人出庭及申请调查取证未作回复是否导致事实认定错误的问题。1关于讼争《物业服务合同》是否合法有效的问题。已生效的福州市中级人民法院(2012)榕民终字第3099号民事判决及(2013)榕民终字第3710号民事判决，均确认海晟公司与捷报花园小区业委会签订的《物业服务合同》合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，海晟公司与捷报花园小区业委会签订的《物业服务合同》的效力及于翁宜平。翁宜平申请再审主张海晟公司未经小区业主大会依法选聘，其与小区业委会签订的物业服务合同应属无效，依据不足，本院不予采纳。二、关于海晟公司未经捷报花园小区业委会的催交程序直接起诉翁宜平是否违反程序的问题。《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，上述规定中虽体现“督促限期交纳”及“经书面催交”，但小区业委会有无催交并不影响物业服务企业对自身诉权的行使，况且，海晟公司早于2012年就起诉要求翁宜平支付拖欠的2009年3月16日起至2012年5月期间的物业服务费及公摊水电费。海晟公司通过起诉来主张权利属“书面催交”的一种方式，上述规定中的书面催交程序是否属于管理性规范，与海晟公司是否有权起诉问题无关。翁宜平申请再审主张海晟公司起诉要求其支付物业费等应建立在小区业委会向翁宜平催告的基础上，系翁宜平对上述规定的错误理解，本院不予采纳。三、关于一、二审对翁宜平申请证人出庭及申请调查取证未予回复是否导致本案事实认定错误的问题。本案系物业服务合同纠纷，故一、二审围绕本案争议焦点即讼争《物业服务合同》是否有效、翁宜平应否支付尚欠的物业服务费等进行审理，是正确的。翁宜平对讼争《物业服务合同》及补充协议的真实性无异议，但对合法性提出异议，认为小区业委会未经业主大会召开即成立，海晟公司未经业主大会选聘，《物业服务合同》及补充协议均属无效。为支持其上述主张，翁宜平申请一审法院调查取证及申请证人出庭。如前分析，因讼争《物业服务合同》的效力，已经另案生效判决确认为合法有效，故本案无须再对该问题予以调查取证，一、二审对翁宜平的调查取证申请及证人出庭作证申请未作出答复，虽有不妥，但不影响本案的实体处理结果。故翁宜平申请再审主张一、二审对其调查取证申请及证人出庭申请未予回复，导致案件事实认定错误，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回翁宜平的再审申请。审 判 长 高 晓审 判 员 黄晓文代理审判员 刘云贞二〇一六年十月二十八日书 记 员 张 涛附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。 微信公众号“”