（2016）苏0111民初5131号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-27
案件名称
雷道财与黄杏云、朱永军物权纠纷一审民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷道财,朱永军,黄杏云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初5131号原告：雷道财，男，1959年5月18日生，汉族，农民。委托诉讼代理人：王爱国，江苏苏豪律师事务所律师。被告：朱永军，男，1971年10月12日生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：姚卫，江苏石城律师事务所律师。被告：黄杏云，男，1977年8月25日生，汉族，个体工商户。原告雷道财与被告朱永军、黄杏云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法由审判员朱模宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷道财及其委托诉讼代理人王爱国，被告朱永军及其委托诉讼代理人姚卫、被告黄杏云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷道财诉称，原告与被告朱永军先后于2014年8月22日、同年9月28日发生民间借贷关系，借款期限为6个月，原告用其名下的南京市浦口区揽月山庄14幢2单元603室房屋为上述借贷提供了抵押担保，并到房产部门办理了抵押登记，担保期限分别为2014年8月22日至2015年2月21日、2014年9月28日至2015年3月27日。2014年8月22日，原告与被告朱永军发生第一笔借款时，朱永军收取了涉案房屋的产权证和土地证，并要求原告承诺委托出售房产交易过户后一个月内搬清房屋内的物品。被告朱永军通过各种方式多次要求原告到公证处办理委托公证，朱永军于2015年1月20日将原告带到浦口公证处与其找来的被告黄杏云，在浦口公证处办理了委托公证。两被告于2015年9月7日到房产部门签订了涉案房屋《买卖合同》并办理了过户手续。原告对涉案房屋交易时间、价格毫不知情，也未收到任何款项。直至2015年10月初，原告听儿子雷德波（××）讲有人在门上贴单子要求限期搬家，就到房产部门查询得知，两被告于2015年9月7日到房产部门办理了涉案房屋的转让手续。原告认为被告朱永军与被告黄杏云办理涉案房屋的转让行为无效。为维护原告的合法权益，原告依据相关法律规定提起诉讼，要求判令：1、确认位于南京市浦口区揽月山庄14幢2单元603室房屋转让行为无效；2、被告协助原告将位于南京市浦口区揽月山庄14幢2单元603室房屋恢复登记至原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告朱永军辩称，被告朱永军于2014年8月22日借给原告雷道财30万元和同年9月28日借给原告20万元，共计借给原告50万元，借期六个月。朱永军审查了原告提供的涉案房屋土地使用权证及房屋产权证原件，且审查了原告的婚姻登记表，确认原告为单身。该涉案房屋为原告一人所有，双方约定的房屋总价款为70万元。借期内，原告无力支付本息，借贷双方商定：如借期届满，原告仍无法清偿本息，则抵押房屋以70万元卖给朱永军。为此，原告于2015年1月23日办理了公证，全权委托黄杏云办理房屋买卖产权过户事宜。借期届满后，原告于2015年4月25日出具承诺：自2015年5月31日前付清，否则与朱永军办理房屋买卖产权过户手续。借贷双方签订借款合同后，朱永军已将50万元借款支付给了原告，截止2015年9月涉案房屋产权过户时，利息总计为157500元，也就是说，朱永军购买涉案房屋总共已经支付了657500元。并且，所有办理产权过户手续的费用全部是朱永军承担的。朱永军已经办理了涉案房屋的土地使用证和房屋产权证。房屋买卖完成后，原告于2015年10月28日书面承诺：于2015年11月30日搬离涉案房屋并交付给朱永军。之后，朱永军又多次催促原告迁让，并和原告发生矛盾，经派出所进行协调处理未果。综上，朱永军与原告之间的房屋买卖是双方真实意思表示，合法有效，且朱永军支付了相应对价，理应得到法律的保护。故要求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄杏云辩称，朱永军借钱给雷道财，当时借款手续是在黄杏云店里办理的。在此之中黄杏云只是个中间人，其他情况不清楚。经审理查明，原告雷道财于1993年5月19日与前妻离婚后，未再婚。原告与被告朱永军先后于2014年8月22日、同年9月28日发生民间借贷关系，借款期限均为6个月，原告用其名下的位于南京市浦口区揽月山庄14幢2单元603室房屋为上述借款提供了抵押担保，并到房产部门办理了抵押登记。其中，借款合同约定的30万元借款的借款、担保期限为：自2014年8月22日起至2015年2月21日止；合同约定20万元借款的借款、担保期限为：自2014年9月28日起至2015年3月27日止。2014年8月22日，原告与被告朱永军发生第一笔借款时，朱永军收取了原告名下的上述涉案房屋的产权证和土地证。同日，应被告朱永军要求，原告还向朱永军出具《承诺书》一份，内容为：“本人郑重承诺，委托出售房产交易过户后一个月内搬清房屋内的物品，如一个月内未搬清房内物品，本人自愿放弃未搬离的所有物品，由购房方和受托人自行处理，不必通知本人，特此承诺”。2015年1月20日，应朱永军要求，原告雷道财及由朱永军找来的黄杏云，三人一同在南京市浦口公证处办理了《委托书》公证（公证书出具的时间为2015年1月23日）手续，公证后的《委托书》主要内容为：位于浦口区揽月山庄14幢2单元603室的房产登记在雷道财名下。因雷道财事务繁忙，特委托黄杏云作为代理人，办理上述房产的出售及过户等相关事宜。委托期限为：自2015年1月20日起至2016年1月19日。该委托书还约定了具体委托事项。2015年9月7日，被告朱永军依据上述委托书与被告黄杏云签订了《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋作价70万元出售给朱永军。另查，涉案房屋原产权证记载：房屋所有权人为雷道财，共有情况一栏为空白，房屋坐落于浦口区揽月山庄14幢2单元603室，建筑面积为75.02平方米,登记时间为2011年5月30日。2015年9月7日，被告朱永军已将涉案房屋登记过户至自己名下，过户后的产权证对房屋坐落登记为浦口区江浦街道白马村大村组100号14幢603室，建筑面积75.02平方米，但该房屋原告至今未实际交付给朱永军。庭审中，原告对其在2015年1月20日的公证委托书上委托人处签名的真实性，予以认可，但认为受委托人黄杏云是朱永军单方找来的，原告对黄杏云并不认识。该委托书不是原告真实意思表示，是无效的。并认为对涉案房屋的交易价格，实际是由朱永军决定，被告也不知情，实际转让价格也是明显偏低的，从本质上讲，黄杏云只是朱永军的代言人，朱永军是将涉案房屋自己卖给了自己，两人恶意串通，严重损害了原告的利益。另外，原告对朱永军提供的由原告于2015年4月25日出具的《证明》，其形式上的真实性予认可，但认为原告实际收到的借款本金仅为42.5万元，并没有50万元，且朱永军提供的借款合同中有一笔借款的利息约定内容，有涂改的地方，原告也不认可。此外，朱永军还向法庭提供，原告于2015年10月28日自书的承诺书一份，以证明涉案房屋过户后，原告承诺在2015年11月30日前搬家。原告对该承诺书的真实性没有异议，但认为该承诺书不是原告的真实意思表示，是朱永军逼迫原告所写；同时，涉案房屋的实际居住人是原告之子雷德波，原告的承诺不具有法律效力。以上事实有原、被告在法庭上的陈述，原告提供的借款合同、房产抵押合同、公证委托书、存量房买卖合同、房屋产权证、土地证等；被告朱永军提交的借款合同、房产抵押合同、公证委托书、婚姻关系证明、证明、承诺书、收条等证据在卷证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。本案中，一、根据原告及朱永军提供的《借款合同》、《房地产抵押合同》，可以证明原告分别于2014年8月22日、同年9月28日两次向朱永军借款，借贷双方存在债权债务关系，是不争的事实。借款合同及抵押合同约定的借款与担保期限均为六个月，即原告两笔借款的还款期限届满日分别为2015年2月21日与2015年3月27日。二、根据原告提供的其于2014年8月22日的《承诺书》内容，表明朱永军在出借第一笔款项之初，双方就已约定在原告不能履行到期债务的情形下，将原告所抵押的涉案房屋出售后归朱永军所有。三、从公证委托书的签订时间及过程来看，1、该项文件是于2015年1月20日签订与公证，该时间仍在原告全部债务履行期届满之前；2、《委托书》公证过程中，虽有原告签名，但委托人即被告黄杏云是由朱永军选定并带至公证处，原告对黄杏云并不认识，由此可以认定该《委托书》并不是原告真实意思表示，应当归于无效。四、从涉案房屋交易过程来看，1、原告对涉案房屋的交易价格70万元，认为过低，而作为受委托人的黄杏云也无证据表明，该价格是经过原告授权确定的，且事后又向原告进行了报告；2、朱永军作为债权人最终购得涉案房屋，正是基于公证委托书，与黄杏云签定买卖合同并完成房屋过户。由于黄杏云是朱永军单方选定的原告委托人，从本质上讲朱永军既是涉案房屋出售方，也是买售方，原告有理由相信两被告恶意串通，损害了原告的合法权益。五、即便如朱永军所称涉案房屋交易价款为70万元，朱永军支付的对价即债权也未达到该数额，况且，原告对朱永军主张的借款本金仅认可42.5万元。综上,原告与朱永军在原告履行债务期间届满前,约定将抵押的涉案房屋归朱永军所有,属以物抵债合同,因具有流抵性质,且从根本上讲是朱永军在债权实现时缺乏对抵押物的评估与清算,可能造成物的价值与债的总额不符,对双方当事人都存在潜在的风险,且对案外债权人利益间接产生影响，故本院认定被告朱永军与被告黄杏云代表原告签订的涉案房屋买卖合同无效。原告的诉讼请求,于法有据，本院应予支持。本案中，尽管涉案房屋在原告债务已届清偿期后过户至朱永军名下，但该房屋并未实际交付；同时，因买卖合同的订立及产权转移手续的办理，是依据的公证委托书进行的，因公证委托书已被本院认定为无效，故涉案房屋的转让行为也是无效的。另，朱永军提供的2015年4月25日的《证明》，不足以证明其已支付对价的主张，故朱永军的辩称，依据不足，本院不予采信。此外，本案判决后，朱永军与原告之间的原债权债务关系，双方应另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认本案原告雷道财与被告朱永军、黄杏云之间对位于南京市浦口区揽月山庄14幢2单元603室（现为南京市浦口区江浦街道白马村大村组100号14幢603室）的房屋转让行为无效；二、被告朱永军、黄杏云应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告雷道财将上述位于南京市浦口区揽月山庄14幢2单元603室的房屋恢复登记在原告雷道财名下。案件受理费80元，保全费1020元，合计1100元，由被告朱永军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京汉口路支行。账号：43×××18。审判员 朱模宝二〇一六年十月二十八日书记员 梁冬丽