（2016）苏05民终6804号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-28
案件名称
林峰、吴齐君与顾芯荣、胡纯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾芯荣,胡纯,林峰,吴齐君,中国银行股份有限公司苏州分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6804号上诉人（原审被告）：顾芯荣。上诉人（原审被告）：胡纯。委托诉讼代理人：赵卫国，上海沪西律师事务所律师，代理上述二上诉人。被上诉人（原审原告）：林峰。被上诉人（原审原告）：吴齐君。委托诉讼代理人：王桂男，江苏姑苏律师事务所律师，代理上述二被上诉人。委托诉讼代理人：翟照安，江苏姑苏律师事务所律师，代理上述二被上诉人。原审第三人：中国银行股份有限公司苏州分行，住地所苏州市干将西路188号。负责人：范耀胜。委托诉讼代理人：曹宁，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人顾芯荣、胡纯因与被上诉人林峰、吴齐君、原审第三人中国银行股份有限公司苏州分行（以下简称“中行苏州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）苏园民初字第05088号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾芯荣、胡纯上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回两被上诉人全部诉请；两被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、资金到位证明未经质证。2、一审违背合同相对性，判令被上诉人七天内一次性归还已经支付了大部分利息的银行贷款，侵犯了上诉人的合同权益。3、本案双方没有签订过苏州市存量房买卖合同，只有一份存量房买卖契约（中介服务协议）。这份协议是由本案双方和苏州工业园区家家和物业管理有限公司签订的，而这家公司是一个物业管理企业，没有房屋买卖的中介资质和相应经验。合同中对第二笔付款没有约定，当时上诉人父亲病危，要进行抢救，完全有理由要求被上诉人支付70万。被上诉人拒绝付款，拒绝提供必要的人道之便，上诉人感到失望伤心，坚决不同意履行双方之间的契约，继续履行的条件不存在。4、一审法院判决驳回双倍定金之诉，而选择继续履行之诉，存在裁判权越权。5、上诉人已承诺将房屋出售给他人，并已经将钥匙交付。被上诉人林峰、吴齐君答辩称：请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中行苏州分行未作答辩。林峰、吴齐君向原审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，立即清偿在第三人处房屋贷款本息并注销抵押登记；2、判令被告在抵押登记注销后立即协助办理房屋产权过户至原告名下相关手续；3、判令被告在房屋过户后15天内腾房并交付房屋，将所有原户口迁出，逾期迁出的按每逾一天支付1494元承担滞纳金至实际履行为止；4、判令被告双倍返还定金40万元；5、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告撤回了第三项诉请中关于户口迁出的诉请，变更后的第三项诉请为：判令被告在房屋过户至原告名下后立即腾空并交付房屋，逾期交付的按逾期一天支付1494元至实际交付止。原审法院认定事实：2015年7月20日，原告林峰、吴齐君（合同乙方）与被告顾芯荣、胡纯（合同甲方）签订《存量房买卖契约》（编号：0002327），合同约定：甲方将其座落在欧典花园15幢1803室房屋出售给乙方，房屋建筑面积263.5平方，房屋成交净价格为人民币2988000元。合同第三条房款支付方式约定：1、乙方于2015年7月20日前向甲方交付定金200000元（购房定金可冲抵房款，如乙方支付意向金，意向金自动转为定金），甲方在收取乙方定金的同时，将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证交给丙方，丙方出具收件凭证。2、乙方于2015年12月15日前或过户托管时给购房款/元，并委托丙方作为保证向商业银行贷款2080000（托管298.8万元）元，用以支付甲方房款（进行资金托管）。同时，合同第六条约定，甲方应于/年/月/日前或签字过户15天内，将房屋内所有原户口迁出，否则按违约计算滞纳金，并承担因此造成的经济损失和法律责任。第七条房屋交付约定，甲方应于/年/月/日前或款清正式交房时，将房屋及相应附属设施移交乙方。并结清相应水、电、煤气等费用。合同第八条违约责任约定：1、本协议经甲方、乙方、丙方签字，甲方收到购房定金后即行生效。协议生效后，如甲方违约必须退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金作为违约金归甲方所有；非违约方有权按该房屋房价的20%追究违约方责任，并由违约方承担甲乙双方的中介费用。第九条逾期责任约定，甲方逾期交付房屋，每逾期壹天按已付房款万分之伍向乙方支付逾期违约金，逾期超过陆天按违约处理。合同第十一条约定，过户所产生的营业税由乙方缴纳。1、甲乙双方约定2015年12月15日前办理托管手续，甲方将所收定金20万元托入托管账户，充作乙方首付款。2、2015年10月15日前确认该房屋无小孩挂靠读书，否则乙方有权要求甲方退还定金，并承担违约责任。若读书名额占用，甲方能出具证明非甲方自身原因，不可作甲方违约，合同自行解除，甲方退定金20万元。3、甲方承诺该房屋是园区唯一住房满五年，免个税，否则由甲方承担。该合同中，苏州工业园区家家和物业管理有限公司在丙方处盖章。2015年7月20日，被告出具收条载明收到两原告购买欧典花园15幢1803室购房定金20万元，剩余房款为2788000元。同日，苏州工业园区家家和物业管理有限公司出具收条，载明收到胡纯座落于苏州工业园区欧典花园15幢1803室房屋两证。2015年11月15日，原告林峰电话联系被告胡纯，要求办理房屋过户手续。被告胡纯在电话中提出其需要钱，要做抵押贷款。但原告表示没有那么多现金支付给被告，需要贷款。被告提出双倍返还定金赔偿原告，但原告认为其损失不止20万元，未予以同意。12月5日，原告林峰电话联系被告顾芯荣，问什么时候去网签。被告顾芯荣提出70万元首付支付给被告，问原告对此事考虑的如何。原告说明，如被告不能配合网签，只能走法律程序。2015年11月29日，原告向被告发出《催告函》，内容载明：双方签订的房屋买卖合同约定于2015年12月15日前办理过户托管，本人多次联系，但你方未有任何回应并拒接电话。为此，原告特在此催告，如贵方到期之日仍拒不履行配合过户托管义务，我方将依法追究贵方的违约责任。2015年12月15日，被告以邮件及短信的形式向原告发出《合同解除通知函》，认为：双方于2015年7月20日签约确定涉案房屋的转让价为2988000元，贵方于2015年7月20日前支付购房定金20万元，并于2015年12月15日前支付70万元后，过户托管，且由房产中介作为保证向商业银行贷款208万元用于支付我方尾款。但贵方仅支付定金20万元，我方在协议履行期间多次催要余款，但贵方迟迟不予理会并不予支付，贵方的逾期付款行为严重违反了协议约定，给我方造成极大损失。同时，贵方委托的房产中介没有网签资质，且未保密我方房产信息，侵害了我方房产所有权。鉴于贵方严重的违约行为和房产中介方的欺诈行为，经多次协商未果，我方决定解除《存量房买卖契约》（协议编号：0002327），同时保留进一步追究贵方违约责任的权利。另查明，涉案苏州工业园区欧典花园15幢1803室房产登记所有权人为被告顾芯荣、胡纯，该房屋已经在第三人中行苏州分行处办理抵押贷款，截止至2016年4月21日尚有贷款本金余额687499.75元未还。两被告当庭表示无能力一次性归还剩余贷款，两原告表示可代替被告归还剩余房贷，并从剩余房款中扣除。据原告提供的银行交易明细清单，截止至2016年5月3日，原告吴齐君账户余额超过288万元，足以支付剩余房款。2015年12月2日，苏州工业园区房地产交易管理中心根据胡纯2015年11月30日所提的土地使用证和房屋所有权证挂失申请，对涉案房屋限制了转移。本案诉讼过程中，原审法院依据原告申请对该房产采取了诉讼保全措施。以上事实有原告提交的《存量房买卖契约》、收条、通知函与挂号凭证、签收记录、短信、电话录音2份及通话记录、房产证和土地证复印件、房屋信息查询单、常住人口信息单、房屋钥匙一把、银行卡交易明细等证据，被告提交的微信聊天记录、医学死亡证明、企业信誉信息等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。原审法院认为，原告林峰、吴齐君与被告顾芯荣、胡纯签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立、有效，双方当事人均应恪守诚实信用原则履行合同权利义务。在本案的房屋买卖合同关系中，原告的主要合同义务是按约支付房款，被告的主要义务为按约转移房屋所有权。双方签订的房屋买卖合同约定了两原告在2015年7月20日前支付定金20万元，在2015年12月15日前办理资金托管手续，托管资金为2980000元，原告已经按约支付了20万元的定金，履行了合同约定的付款义务。上述付款方式表明，所有房款是以资金托管的方式支付，除了20万元定金以外的房款并非直接支付被告方，被告认为原告应在2015年12月15日再支付70万元房款，并无合同约定为依据。从双方确认的电话记录可以表明，两被告曾向原告提出再支付房款70万，但是原告并未同意，而是以没有这么多现金为由拒绝。被告在2015年12月5日询问原告再付70万元房款的事情考虑的如何，原告也未予以认可。上述证据表明，双方在买卖协议签订后，未就再支付70万元房款达成合意。两被告以原告未按约履行70万元的付款义务为由提出解除合同，无事实及法律依据，原审法院不予支持。两被告经原告催告后未履行协助房屋过户义务，并提出解除房屋买卖合同，其行为已经构成违约，原告要求被告继续履行并赔偿损失，原审法院予以支持。两被告表示无力归还剩余房贷，原告表示可以代为清偿剩余贷款，以涤除涉案房屋的抵押权便于过户，第三人亦表示同意、愿意配合，原审法院对该项诉请支持。两原告应首先清偿涉案房屋的剩余房贷，被告及第三人应协助注销涉案房屋的抵押权登记。扣除代替两被告清偿的剩余房贷后，原告应履行付款义务，支付剩余全部房款，被告应协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续。合同约定，被告应在原告付清房款时将房屋交付原告，原审法院结合当地二手房的交易流程，认定被告应于原告取得房屋产权登记后的七日内将涉案房屋交付原告。被告是否逾期交房属于未定事实，原告在本案中主张逾期交房违约金，原审法院不予支持。针对原告提出的双倍返还定金的诉讼请求，原审法院认为，涉案的房屋买卖合同第八条是关于违约责任的约定，该条约定的定金性质上应属于违约定金，收取定金的一方违反合同约定的应双倍返还定金,同时该条款又约定了违约金的计算方式。依据《担保法》司法解释第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。上述说明，违约定金的适用条件需要有一方当事人的违约行为及合同目的不能实现的后果。本案中两被告虽拒绝履行合同主要义务，但原审法院已在查明事实的基础上认定两被告承担继续履行合同的法定义务，原告要求继续履行合同、取得房屋产权的合同目的已由原审法院支持，原告签约购房的合同目的可以实现，因此原告按照定金罚则主张双倍返还定金，原审法院不予支持。但是，两被告未履行合同义务造成原告损失的，应承担违约赔偿责任。两被告未能清偿剩余房贷，拒绝继续履行合同，原告无法通过贷款方式支付剩余房款，原告支付全部剩余房款将给原告造成较大经济压力和资金占用成本。涉案房屋交易流程未能如期履行，也会给原告居住和家庭生活等方面带来居多不便。但同时，涉案房屋在整个交易期间价格上涨幅度较大，原告未有明显的经济损失。原审法院综合上述因素，结合案件事实酌定两被告赔偿原告违约金3万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条之规定，判决如下：一、原告林峰、吴齐君应于本判决生效之日起七日内代替被告顾芯荣、胡纯向中国银行股份有限公司苏州分行清偿苏州工业园区欧典花园15幢1803室的剩余房贷本息，被告顾芯荣、胡纯及第三人中国银行股份有限公司苏州分行应在上述贷款本息结清后七日内协助原告办理该房屋的抵押权注销登记手续；二、原告林峰、吴齐君应于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人中国银行股份有限公司苏州分行注销抵押登记为准）之日起七日内支付被告顾芯荣、胡纯剩余全部房款（剩余房款金额为未付房款金额2788000元减去代替被告清偿的贷款金额后的余额）；三、被告顾芯荣、胡纯应于上述第二项判决内容履行完毕后七日内协助原告林峰、吴齐君办理苏州工业园区欧典花园15幢1803室的房屋产权过户登记手续，将该房屋过户登记至原告名下；四、被告顾芯荣、胡纯应在苏州工业园区欧典花园15幢1803室产权登记于原告林峰、吴齐君名下后七日将该房屋交付原告；五、被告顾芯荣、胡纯应于本判决生效之日起七日内赔偿原告林峰、吴齐君违约金3万元；六、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决主文第二项和第五项中各自所负的金额给付义务可以相互抵消后履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15352元、财产保全费5000元，合计20352元，由原告林峰、吴齐君负担2000元，被告顾芯荣、胡纯负担18352元。两被告负担款项已由原告预交，原审法院不再退还，两被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。二审中，当事人未提交新的证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案双方签订的存量房买卖契约（中介服务协议），虽有部分内容涉及中介方的权利义务，但主要条款仍围绕房屋买卖双方的权利义务展开，房屋地址、交易总价、房款支付方式、过户、户口问题及违约责任等均约定明确，对房屋买卖双方具有约束力。二上诉人主张因中介方不具备相应资质故影响协议效力，缺乏法律依据，不予支持。协议中对房款支付约定为两期，第一期为定金20万元，第二期为贷款208万元。二上诉人认为对第二笔付款没有约定，缺乏事实依据。本院亦注意到，双方对于剩余70万元如何支付未作约定，由此造成双方需就该款如何支付另行协商，但本案上诉人以被上诉人不同意为抢救先行支付该笔70万元为由拒绝继续履行协议，违反了协议约定，本院不予支持。一审期间，被上诉人及原审第三人就提前代偿贷款问题达成一致，清除了继续履行协议的障碍，上诉人也未因此受到损失，原审法院将清偿部分折抵房款处理适当。经查，2016年5月3日打印的银行卡交易明细清单出具于一审庭审后，系一审庭审期间出示并质证的2016年4月22日银行卡交易明细清单的延续，然程序上未经质证，存在瑕疵。考虑到两份清单的接续关系及证明目的，原审法院对后出具的一份径行认定在实体上并无明显不妥，又上诉人亦未提出相关反证，故本院对此不予调整。从被上诉人诉讼请求及一审审理过程看，被上诉人主张继续履行合同的意思应属明确，原审法院据此驳回双倍返还定金的请求于法适当。综上，上诉人顾芯荣、胡纯上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30704元，由上诉人顾芯荣、胡纯负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵东代理审判员 裘实代理审判员 柳璐二〇一六年十月二十八日书 记 员 孙贞 微信公众号“”