（2016）黔0525民初1453号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-08-29
案件名称
原告高某与被告贵州恒达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
纳雍县人民法院
所属地区
纳雍县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高某,贵州恒达房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十五条，第一百三十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0525民初1453号原告：高某，男，某年某月某日出生，彝族，住纳雍县某镇。委托诉讼代理人（特别授权）：杨德伟，贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹侠，贵州靖毕律师事务所律师。被告：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。法定代表人：叶忠，该公司总经理。原告高某与被告贵州恒达房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“恒达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，于同年8月29日、10月27日、10月28日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹侠、杨德伟、被告法定代表人叶忠到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告高某向本院提出诉讼请求：1、判决解除我与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还我购房款267304元及利息暂计80191.20元（按人民银行同期贷款利息标准计算，从2011年5月12日暂计到2016年5月31日），计算到实际履行完毕之日止；3、判令被告赔偿我购房预期损失暂定6万元、装修损失8万元（待作出房价评估、装修损失评估再作变更）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：我与被告恒达公司于2011年5月12日签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的“恒达·雍熙御园”小区房号为北园×栋×单元×楼×号商品房一套。该商品房面积128.66平方米，房屋价款267304元。合同约定，采用按揭付款方式；2011年7月6日交房；2012年7月6日之前办理产权证。后因被告私自更改规划，未通过消防及综合验收，不但未能按期给我办理产权证，甚至造成安全隐患，2016年2月，该小区北×栋楼下变压器短路起火，消防车不能进入小区灭火，严重威胁我的生命财产安全。我认为，被告违约不能按期为我办理产权证，影响我使用财产进行抵押担保贷款等资产管理活动，致使我房产不能保值增值，给我造成了相应损失，被告应当赔偿。被告恒达公司辩称，我公司对原项目方案调整，是按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府审批；部分消防未经验收是因国家调整消防验收规范及民用建筑消防设施规范，造成我公司对以往消防设施进行整改，导致未能给原告办理产权登记手续符合合同15条的约定，即因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任。合同约定原告购买的房屋用途为住宅，只能居住生活而不具有经营功能，且房屋增值不是靠房产证而是靠市场因素，房屋增值与未办理房产证没有必然的联系，原告主张没有事实及法律依据，且超过诉讼时效，因此其诉讼请求应予驳回，诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：2007年，被告恒达公司通过“招、拍、挂”方式取得纳雍县雍熙镇城南开发区宗地70782平方米（其中：南区32095平方米，北区38687平方米）的土地使用权。2008年9月23日，纳雍县建设局为被告填发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》。用地项目名称为“恒达·雍熙御园”。同年11月10日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2008﹞×号”文件对纳雍县建设局《关于报请批准实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（北片区）修建性详细规划的请示》进行了批复，同意按该规划实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（北片区）地块建设，规定该建设地块容积率为2.5，建筑密度为36％，绿地率为33％。2010年5月14日，被告向纳雍县城乡规划局提交“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请，被告以一、该地块内原有两栋保留建筑约6435.25平方米房屋立面造型严重影响小区整体形象，需拆除重建；二、土地出让红线边界存在土地纠纷，净出让土地面积未全部得到有效使用；三、地块内局部区域存在煤窑采空区，桩基深度达25米-35米，建多层建筑不经济，效率低；四、为加快旧城改造步伐，纳雍县人民政府出台《纳雍县人民政府关于促进旧城改造拆迁奖励的意见》（纳府发﹝2009﹞×号），提高拆迁安置补偿标准，增加拆还房量，增大拆迁成本为由，在原规划方案布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，申请将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。2010年6月12日，纳雍县城乡规划局组织专家组对“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整的必要性和规划方案的合理性进行论证后，作出了“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整论证意见，同意被告将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。纳雍县城乡规划局于2010年6月18日至2010年6月28日将该地块调整后修建性详细规划方案在纳雍县政府网站进行公示，并在本地块明显处张贴，公开征求意见。2010年8月10日，纳雍县城乡规划局向纳雍县人民政府提出《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》。2010年9月20日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2010﹞×号”文件对纳雍县城乡规划局《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》进行了批复，同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率，调整后的容积率：南区容积率4.58、北区容积率3.47。2014年9月23日，纳雍县人民政府作出“纳府复﹝2014﹞×号”文件对纳雍县城乡规划局《关于实施纳雍县旧城区×6和×0地块（恒达·御景园即恒达文化商业街）设计方案的请示》进行了批复，同意实施该方案，容积率7.5、建筑密度39.3％、绿地率30.6％、停车泊位460个。2010年9月8日，被告取得“恒达·雍熙御园”北×栋的《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2010年9月14日，被告取得“恒达·雍熙御园”北×栋的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。2011年5月12日，被告恒达公司为出卖人与原告高某为买受人签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的“恒达·雍熙御园”北园×栋×单元×层×号商品房卖予原告。该商品房的用途为住宅，建筑面积共128.66平方米，按套计算，总价款为267304元，买受人支付首期房款130304元，余款137000元办理按揭贷款支付，出卖人应当在2011年7月6日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任处理。2011年7月6日，被告按约定向原告交付了“恒达·雍熙御园”北园××单元×层×号商品房。之后，被告未按约定在2012年7月6日前将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2012年6月20日，被告“恒达·雍熙御园”北园×栋工程项目经纳雍县公安消防大队验收后,综合评定为合格。本院认为，被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告高某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。2011年7月6日，被告按约定向原告交付房屋后,原告对该房屋实际占有使用至今长达五年之久,为了维护交易安全和稳定,原告请求解除合同的主张本院不予支持。在诉讼中，原告申请本院委托有司法鉴定资质的机构对该房屋作房价及装修费用评估，因申请的事项对证明待证事实无意义，本院不予准许。虽“恒达·雍熙御园”建设项目规划容积率经多次调整,并非被告私自更改规划,而系被告按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府批复;“恒达·雍熙御园”北园×栋工程项目消防已经验收合格,原告诉称不实，但被告未按约定期限将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能办理产权证，迟延时间从双方约定的2012年7月6日至原告起诉时长达四年之久，属被告责任，非因合同约定的政府对商品房相关政策调整，被告构成违约，应向原告承担违约责任。因原告基于物权事项而非债权提起诉讼,且被告违约行为又呈持续状态,诉讼时效期间原告曾向被告主张权利,故该诉不存在超过诉讼时效。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的认定，因双方在合同第十五条中对违约金的计算方式未作约定，属合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应以原告已付购房款总额按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高某支付以购房款267304元为基数从2012年7月6日起至被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案止期间按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。二、驳回原告高某的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，适用简易程序审理减半收取400元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 张升平二〇一六年十月二十八日本件与原本核对无异书记员 丁智超 关注公众号“”